ข้อเสนอไม่กำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

จำเป็นต้องมี “วาล์วล็อค” เพื่อควบคุมความถูกต้องแม่นยำของผลประเมินราคาที่ดิน

เช้าวันที่ 15 มกราคม การประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือในห้องประชุมเกี่ยวกับเนื้อหาใหม่หรือความคิดเห็นที่แตกต่างกันหลายประการเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เพื่อชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับเนื้อหาบางส่วนของร่างกฎหมาย รองสภานิติบัญญัติแห่งชาติเหงียน ฮวง บ๋าว เจิ่น (คณะผู้แทนบิ่ญเซือง) ชื่นชมการทำงานในการรับและแก้ไขเนื้อหาสำคัญของคณะกรรมการร่างกฎหมาย และรายงานชี้แจงของคณะกรรมการเศรษฐกิจ

ความคิดเห็นในมาตรา 158 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมายกำหนดว่า “วิธีการประเมินราคาที่ดินตามข้อ c ของวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน ให้ดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประเมินไว้เพื่อการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประเมินไว้เพื่อการพัฒนาแปลงที่ดิน”

ผู้แทนแนะนำว่าคณะกรรมาธิการร่างไม่ควรกำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดินด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

ประการแรก มีวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินอยู่หลายวิธี แต่การประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีการต่างกันก็ให้ผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกันสำหรับแปลงที่ดินนั้นๆ

อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าที่ดินเมื่อใช้การคำนวณตามวิธีส่วนเกินนั้นได้มาจากการตั้งสมมติฐานและการประมาณการ และระดับความน่าเชื่อถือไม่สูงสำหรับพื้นที่ที่มีข้อมูลจริงและต้นทุนรายได้จำกัดเป็นฐานในการประมาณการ

นอกจากนี้ มูลค่าของที่ดินยังมีศักยภาพที่จะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา เนื่องมาจากกระบวนการทางประวัติศาสตร์ กิจกรรมเชิงพาณิชย์ และกิจกรรมอื่นๆ บนที่ดินผืนนั้นเอง

การเจรจา-ข้อเสนอไม่กำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน — ผู้แทนรัฐสภาเหงียน ฮวง บ๋าว เจิ่น

“อย่างไรก็ตาม การกำหนดให้มูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผล เพราะมูลค่าที่ดินอาจลดลงได้เมื่อเศรษฐกิจถดถอยหรือเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวย เช่น ในปัจจุบันตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์แทบจะหยุดชะงัก ดังนั้นวิธีนี้จึงไม่สามารถวัดปัจจัยเสี่ยงและผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจได้อย่างแม่นยำ” นางสาวทราน กล่าว

ประการที่สอง การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานไว้ข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลการประเมินมูลค่าจึงไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดมาก

ตามที่ผู้แทนกล่าวไว้ สำหรับแปลงที่ดินเดียวกัน หากเราจำเป็นต้องเปลี่ยนเพียงตัวบ่งชี้เดียวในปัจจัยที่สันนิษฐาน ผลการประเมินก็จะเปลี่ยนแปลงไปด้วยเช่นกัน นี่เป็นสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมินและตัดสินใจราคาที่ดินเฉพาะส่วนในอดีต และความเข้าใจของแต่ละคนก็แตกต่างกันออกไปในแต่ละสถานการณ์และแต่ละเวลา

นอกจากนี้ ตามที่ผู้แทนได้กล่าวไว้ ถึงแม้ว่าวิธีการส่วนเกินจะกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 ของรัฐบาล และหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แต่การดำเนินการดังกล่าวก็ประสบกับความยากลำบากและปัญหาต่างๆ มากมาย ปัจจัยในการประมาณรายได้รวมและต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นทั้งหมดนั้นประมาณการโดยอาศัยการสืบสวน สำรวจ และรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาโอน ราคาเช่า และปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนของโครงการที่มีลักษณะคล้ายกับโครงการที่จะประเมินมูลค่า

ปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมโดยทั่วไป โดยไม่มีมาตรฐาน บรรทัดฐาน หรือเกณฑ์เฉพาะใดๆ ดังนั้นการกำหนดราคาจึงยังคงเป็นเรื่องยาก

นอกจากนี้ คำอธิบายโครงการลงทุนยังเป็นเอกสารสำคัญฉบับหนึ่งที่ใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการนำข้อมูลไปประยุกต์ใช้ในวิธีส่วนเกินของความคืบหน้าการดำเนินโครงการ ความคืบหน้าของธุรกิจ และอัตราเงินทุนการลงทุน ซึ่งตัวบ่งชี้เหล่านี้มีบทบาทสำคัญในการกำหนดผลการประเมินมูลค่า

ในปัจจุบันคำอธิบายโครงการลงทุนยังมีไม่ชัดเจน ขาดข้อมูลหรือตัวเลขสนับสนุน ในบริบทของฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์ ฐานข้อมูลที่ดิน รวมทั้งข้อมูลราคาที่ดิน และตลาดสิทธิการใช้ที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่และโปร่งใส การยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบในแง่ความเป็นไปได้ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ทำให้เกิดความแออัดในการดำเนินการประเมินมูลค่าที่ดิน

“ในกรณีที่จำเป็นต้องใช้วิธีการนี้ต่อไป ควรมี “วาล์วล็อค” เพื่อควบคุมความแม่นยำและความเหมาะสมของผลการประเมินที่ดิน” ผู้แทน Tran เสนอแนะ

นอกจากนี้ ในปัจจุบันงานด้านการชดเชยและฟื้นฟูที่ดิน จริงๆ แล้วงานฟื้นฟูที่ดินกำลังดำเนินการเพื่อดำเนินโครงการและงานขุดลอกลำธาร คู คลอง คูน้ำ แต่กฎหมายที่ดินและคำสั่งและหนังสือเวียนที่ควบคุมการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ยังไม่มีการควบคุมงานนี้ ดังนั้นงานนี้จึงประสบความยากลำบากอย่างยิ่ง เพราะประชาชนไม่เห็นด้วยและได้ยื่นคำร้องจำนวนมาก แม้กระทั่งร้องเรียนเรื่องการตัดสินใจเรื่องการชดเชยของรัฐมาเป็นเวลานาน ทำให้การเคลียร์พื้นที่ทำได้ยาก ดังนั้นผู้แทนจึงเสนอให้ทบทวนเนื้อหานี้

การปลดล็อคทรัพยากรที่ดิน

เพื่อช่วยให้การร่างกฎหมายเพื่อปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาประเทศโดยรวมเสร็จสมบูรณ์ ผู้แทน Nguyen Thi Ngoc Xuan (คณะผู้แทน Binh Duong) ได้นำเสนอความคิดเห็นของบริษัทหลายแห่งในจังหวัด Binh Duong เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในข้อ b วรรค 3 มาตรา 122 และข้อ b วรรค 1 มาตรา 127

การเจรจา-ข้อเสนอไม่กำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน (รูปที่ 2) — นายเหงียน ดึ๊ก ไห รองประธานรัฐสภา เป็นประธานการประชุม

ผู้แทนเสนอให้เพิ่มกรณีที่ดินอื่นๆ หากสอดคล้องกับผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ พวกเขาขอให้รัฐสภาพิจารณาอย่างรอบคอบและลงคะแนนเสียงในบทบัญญัตินี้แยกกัน หรือมอบหมายให้รัฐบาลนำร่องเป็นเวลา 5 ปี จากนั้นสรุปและรายงานต่อรัฐสภา

สาเหตุตามที่ผู้แทนกล่าวไว้นั้นมาจากแนวทางปฏิบัติก่อนหน้านี้ที่รัฐบาลเรียกร้องให้มีการลงทุนและพัฒนาเศรษฐกิจ โดยประชาชนและธุรกิจจำนวนมากที่ต้องการทำธุรกิจยอมรับที่จะมอบที่ดินประเภทต่างๆ ให้แก่รัฐ รวมถึงที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อให้เช่ากลับเพื่อใช้ในการผลิตและธุรกิจ ซึ่งก่อให้เกิดการสร้างงานและมีส่วนสนับสนุนกระบวนการพัฒนาของท้องถิ่นอย่างมีนัยสำคัญ

จนถึงปัจจุบันเมื่อรัฐบาลเปลี่ยนการวางผัง ต้องการปรับปรุงและปรับปรุงพื้นที่เมืองให้สวยงามขึ้น จำเป็นต้องมีกลไกจัดลำดับความสำคัญเพื่อให้รัฐมีโอกาสลงทุนและพัฒนาบนที่ดินที่พวกเขาได้อนุรักษ์ ผลิต และทำธุรกิจมาหลายชั่วอายุคนต่อไป

ในทางกลับกัน รัฐของเรามีพื้นฐานเพียงพอที่จะระบุแหล่งที่มาของที่ดินขององค์กรได้อย่างชัดเจน หากแหล่งกำเนิดที่ดินก่อนการผลิตและดำเนินธุรกิจเป็นขององค์กรเอง (เนื่องมาจากการตกทอด การบริจาค หรือการโอน) จำเป็นต้องทำการวิจัยประเด็นนี้อย่างละเอียดถี่ถ้วน

นอกจากนี้ ผู้แทนยังแนะนำว่าจำเป็นต้องแก้ไขและสรุปกฎหมายเกี่ยวกับภาษีและการเงินโดยเร็วเพื่อประสานผลประโยชน์จากการแปลงที่ดินเพื่อจุดประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินอื่นๆ ให้เป็นที่ดินที่อยู่อาศัยในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับกลุ่มบุคคล 3 กลุ่ม ได้แก่ ผู้ใช้ที่ดิน นักลงทุน และรัฐ เพื่อให้รัฐสามารถแจกจ่ายผลประโยชน์ตามสัดส่วนแก่ผู้ใช้ที่ดินเอง และลงทุนในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น ได้

แหล่งที่มา