อสังหาฯ 2025: โอกาสพลิกโฉมในยุคใหม่

ในฮานอย ที่อยู่อาศัยกลายเป็นข้อกังวลหลักของประชาชน โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ปานกลาง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงจะเติบโต แต่การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเกินเอื้อมสำหรับหลายครอบครัว

นางสาวทรานไมฮวา (อายุ 34 ปี จากฟู้โถ) ปัจจุบันทำงานอยู่ในบริษัทสื่อแห่งหนึ่งในฮานอย แม้ว่าเงินเดือนเฉลี่ยของเธอจะอยู่ที่ประมาณ 15 - 20 ล้านดองต่อเดือน แต่คุณฮัวบอกว่าแม้จะคำนวณอย่างรอบคอบแล้ว เธอยังไม่ทราบว่าจะสามารถซื้อบ้านในฮานอยได้เมื่อใด

“ค่าครองชีพในฮานอยมีความหลากหลายมาก แทบทุกครั้งที่ต้องออกไปข้างนอก ฉันต้องเสียเงินทุกครั้ง แม้จะประหยัดได้มากที่สุด แต่ก็ประหยัดได้เพียง 6-7 ล้านดองต่อเดือน หรือเกือบ 100 ล้านดองต่อปีเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ด้วยเงิน 3,000 ล้านดองในปัจจุบัน การซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองฮานอยก็ยังไม่ใช่เรื่องง่าย” เธอเล่า

ไม่เพียงแต่คุณฮวาเท่านั้น ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากในฮานอยก็ประสบปัญหาในการ "ตั้งหลักปักฐาน" ในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน ขณะนี้ นายบุ้ย มินห์ ดึ๊ก (อายุ 29 ปี จากไทเหงียน) พร้อมด้วยภรรยาและลูก ๆ กำลังเช่าอพาร์ทเมนท์เล็ก ๆ อยู่ที่ฮานอย

เมื่อพวกเขาเริ่มมองหาซื้อบ้าน คุณดึ๊กและภรรยาของเขาก็รู้สึกสับสน เพราะแม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะเท่าเดิมเป็นเวลาหลายปี แต่ราคาบ้านในฮานอยกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ คุณดึ๊กกล่าวว่าด้วยจำนวนเงินที่เขาเก็บออมได้ในแต่ละเดือนหลังจากหักค่าครองชีพแล้ว เป็นเรื่องยากมากสำหรับเขาและภรรยาที่จะซื้อบ้าน แม้ว่าจะอยู่ในเขตชานเมืองก็ตาม

ผลการศึกษาล่าสุดจาก Batdongsan ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามนั้นสูงเกินกว่ารายได้มาก และคนงานไม่ว่าจะมีอายุเท่าใดก็ประสบความยากลำบากในการเข้าถึงราคาเหล่านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสูงถึง 59% ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในฮานอยขณะนี้อยู่ที่ 61 ล้านดองต่อตารางเมตร และในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 57 ล้านดองต่อตารางเมตร รายได้เฉลี่ยต่อเดือนของคนงานชาวเวียดนามอยู่ที่ประมาณ 7.5 ล้านดองเวียดนาม เพิ่มขึ้นร้อยละ 7 ต่อปี

ตามข้อมูลของ Batdongsan หากเปรียบเทียบเงินเดือนโดยเฉลี่ยกับราคาบ้านแล้ว คนทำงานวัย 30 ปีจะใช้รายได้ประมาณ 25.8 ปีในการซื้ออพาร์ทเมนท์ (60 ตารางเมตร) ในราคาประมาณ 3 พันล้านดอง ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยระดมเงินที่ 4.5%

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ปี 2567 จะเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งที่จะสร้างรากฐานเพื่อกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 ก้าวเข้าสู่ยุคใหม่

ในไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดจะต้อนรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลับมา "ดำเนินการ" ตลาดอีกครั้งเมื่อนักลงทุนเริ่มเปิดใช้งานการดำเนินการโครงการต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โครงการบางโครงการที่มีความคืบหน้าดีก็ได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เปิดใหม่ ทั้งประเภทที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ทเมนต์ ฯลฯ ต่างก็มีการเติบโตที่ดีทั้งในแง่ของความสนใจ การทำธุรกรรม และราคาขายทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมในไตรมาสดังกล่าวเติบโตอย่างแข็งแกร่ง สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2566 ถึง 3 เท่า และเกือบ 4 เท่าตามลำดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลเกี่ยวกับ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2567 พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และมาตรา 2 มาตรา 209 แห่ง พ.ร.บ. สถาบันสินเชื่อ จะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่า "พร้อมที่จะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง"

ภายในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ โดยขจัดความคิดแบบ "ก่อนชั่วโมง G" ของตลาดทั้งหมด ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณของการ "ร้อนแรง" โดยเรื่องราวการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย นอกจากนี้ ความร้อนแรงของตลาดยังมาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง

ในไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องมาจากตลาด "ร้อนขึ้น" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเปลี่ยนแผน "เปิดตัว" ผลิตภัณฑ์เร็วกว่าที่คาดไว้ โดยมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมาย ช่วยให้อุปทานที่อยู่อาศัย "เกิน" ที่คาดการณ์ไว้

ในการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปในปี 2568 รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Kim Chung อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการและการวิจัยเศรษฐกิจกลาง ยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะเผชิญกับความเสี่ยงหลัก 5 ประการ ได้แก่ ความเสี่ยงระหว่างประเทศ ความเสี่ยงด้านมหภาค ความเสี่ยงด้านนโยบายและกลไก ความเสี่ยงด้านตลาด ความเสี่ยงของคู่สัญญา แต่ความเสี่ยงเหล่านี้จะลดลง

ในบริบทนั้น ผู้เชี่ยวชาญให้ 3 สถานการณ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้

ดังนั้น สถานการณ์เป็นกลาง ซึ่งตลาดแสดงสัญญาณว่าจะร้อนขึ้นแต่ไม่รุนแรงมาก ถือเป็นสถานการณ์ที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดและชัดเจนที่สุดในบริบทช่วงปลายปี 2567

สถานการณ์ในเชิงบวก ตลาดขยายตัว ทุกกลุ่มเติบโตอย่างแข็งแกร่ง - อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้มีโอกาสเกิดขึ้นน้อยมาก

สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด สถานการณ์ที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น และมีโอกาสเกิดขึ้นน้อยที่สุด ก็คือ ตลาดหมี อย่างไรก็ตาม ยังมีความเป็นไปได้หากมีปัจจัยภายนอกเศรษฐกิจเกิดขึ้น

เมื่อเผชิญกับผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง แนะนำให้ส่งเสริมการสถาบันประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเครื่องมือทางภาษีและตราสารทางการเงินที่เป็นอนุพันธ์

พร้อมกันนี้ให้เร่งผ่าน พ.ร.บ.ภาษีอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ให้ตระหนักและดำเนินการตามกลไกต่างๆ เช่น การเวนคืนที่ดินที่อยู่ติดกับโครงการโครงสร้างพื้นฐานและการขายทอดตลาด และการก่อสร้างตามแผนเพื่อสร้างทุนเพื่อการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การประสานการวางแผนในจังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลาง สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการประสานการวางแผนและวางไว้บนแผนที่...

คาดว่าปี 2568 จะเป็นปีที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณ Do Thi Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi ให้สัมภาษณ์กับ Lao Dong ว่าเมื่อเข้าสู่ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีกรอบกฎหมายพื้นฐาน ได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 เอกสารแนะแนว; มีการออกบัญชีราคาที่ดินและบังคับใช้สำหรับปี 2568 สำหรับเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 จะเข้าสู่รอบพัฒนารอบใหม่ ในตลาดฮานอย กลุ่มอพาร์ทเมนท์ขายยังคงเป็นผู้นำตลาด คาดว่าราคาตลาดหลักจะยังคงเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี เนื่องจากกลุ่มสินค้าระดับกลางถึงบนยังคงมีสัดส่วนส่วนใหญ่ของตลาดนี้ นอกจากนี้ตลาดรองจะมีการราคาชะลอตัว

นายทราน วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

นายบิ่ญเน้นย้ำว่าในปี 2568 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะยังคงเป็นแกนนำในการฟื้นตัว แต่ยังคงมีปัจจัยลบหลายประการ เช่น อุปทานภายในประเทศที่อ่อนแอ และราคาขายในเมืองใหญ่โดยเฉพาะฮานอยที่ทำสถิติใหม่อย่างต่อเนื่อง มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างร้ายแรง… อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอาจไม่สามารถ “เติบโต” ได้ในระยะสั้น แต่ข้อมูลเชิงบวกเกี่ยวกับกลุ่มนี้ช่วยเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ได้บ้างแล้ว

ตามที่รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะรักษาการเติบโตที่มั่นคงในปี 2568 โดยได้รับการสนับสนุนอย่างสำคัญจากความต้องการเงินทุนการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทิศทางที่เลือกสรร

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ถือเป็นช่วงที่ตลาดเข้าสู่ช่วงปรับตัว นักลงทุนเริ่มมีความมั่นใจมากขึ้นกับแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันกลุ่มอพาร์ทเมนต์จะยอมสละตำแหน่งศูนย์กลางให้กับบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์แทน

หลังจากนี้ตลาดจะเข้าสู่ช่วงรุ่งเรือง คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2568 ไปจนถึงไตรมาส 4 ปี 2568 โดยในช่วงนี้ผู้ลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากจนเกินไปเหมือนช่วงที่ตลาดซบเซาอีกต่อไป ในทางกลับกัน ศักยภาพในการเพิ่มราคาคือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่จะลงเงิน กลุ่มที่มีกำไร เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นพิเศษ

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC ให้ความเห็นว่า ไม่เคยมีมาก่อนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีมุมมองเชิงบวกและความเชื่อมั่นที่แข็งแกร่งในตลาดเท่ากับปี 2568

นายโตน กล่าวว่า ความมุ่งมั่นในการกำกับดูแลการพัฒนาเศรษฐกิจจากระดับสูงสุด ควบคู่ไปกับการออกมติและคำสั่งต่างๆ เพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและเศรษฐกิจโดยรวม ได้สร้างเงื่อนไขเชิงบวกต่อการพัฒนาที่ยั่งยืนของภาคส่วนนี้

ลาวดอง.vn

ที่มา: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo