โครงการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมจำนวนหนึ่งล้านยูนิตเสี่ยงที่จะเหลืออยู่ในรูปแบบกระดาษ

อย่าทิ้งโครงการบ้านสงเคราะห์ 1 ล้านยูนิตไว้บนกระดาษ

ในช่วงต้นเดือนเมษายน 2566 รัฐบาลได้อนุมัติโครงการ “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564 - 2573”

จนถึงขณะนี้ หลังจากดำเนินโครงการมามากกว่า 1 ปี จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังดูเหมือนจะ “หยุดนิ่ง” โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นสองเมืองที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม มีความ "กระหาย" สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยนี้ แต่ความเร็วในการเสร็จสิ้นและการอนุมัติโครงการยังไม่มีความคืบหน้ามากนัก

ตามรายงานล่าสุดของกระทรวงก่อสร้างที่เผยแพร่เมื่อสุดสัปดาห์ที่แล้ว ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมระดับประเทศ 9 โครงการที่ดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการ โดยโครงการดังกล่าวสร้างแล้วเสร็จในไตรมาสนี้จำนวน 3 โครงการ โดยมีหน่วยขายรวมทั้งสิ้น 1,120 หน่วย ส่วนโครงการ 1 โครงการในไทยเหงียนเริ่มก่อสร้างโดยมีหน่วยขายรวม 395 หน่วย และมีโครงการอีก 5 โครงการได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุน

เฉพาะในกรุงฮานอย ไม่มีโครงการใดที่เสร็จสมบูรณ์ เริ่มต้น หรือได้รับการอนุมัติการลงทุนในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 นครโฮจิมินห์มีโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพียงหนึ่งโครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์เพียง 368 ยูนิตเท่านั้น ในไตรมาสที่สอง นครโฮจิมินห์ยังไม่มีโครงการใดๆ ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ และเมืองไม่ได้อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใดๆ ในไตรมาสนี้

โดยข้อมูลจากกระทรวงก่อสร้าง ตั้งแต่ปี 2564 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ทั้งประเทศได้ก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ 79 โครงการ มีหน่วยลงทุน 40,679 ยูนิต คิดเป็น 4% ของโครงการ ทั้งนี้ ถึงแม้จะผ่านไปเกือบครึ่งทางแล้ว แต่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยของรัฐยังห่างไกลจากเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้มาก

กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็น 2 เมืองที่ใหญ่ที่สุดในเวียดนาม กำลัง "กระหาย" กลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคม ภาพ : BDS

ปัจจุบันทั้งประเทศมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 128 โครงการ จำนวน 111,688 ยูนิต หากโครงการเหล่านี้ไม่ล่าช้ากว่ากำหนด ใน 1-2 ปี เวียดนามจะมีอพาร์ทเมนต์รวมทั้งสิ้น 152,367 ยูนิต บรรลุเป้าหมาย 15.2% ของโครงการ

นอกจากนี้ ล่าสุดทางการท้องถิ่นได้อนุมัติแผนการลงทุนไปแล้ว 412 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวม 409,449 ยูนิต หากโครงการเหล่านี้ได้รับการดำเนินการตามกำหนดเวลา ในอีก 4-5 ปีข้างหน้า เวียดนามจะมีอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมรวมทั้งสิ้น 561,816 ยูนิต ซึ่งคิดเป็นเกือบ 56.2% ของโครงการ ดังนั้น เวียดนามจำเป็นต้องอนุมัติโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอื่นๆ อีกหลายร้อยโครงการเพื่อบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ ความคิดเห็นบางส่วนระบุว่า หากการดำเนินการยังคงดำเนินต่อไปในช่วงล่าสุด อพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิตอาจต้องคงอยู่บนกระดาษ

ในการประชุมที่จัดขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์ 2024 ผู้นำของกระทรวงก่อสร้างได้ประเมินว่า พื้นที่บางแห่ง เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ เป็นเมืองใหญ่ที่มีแรงงานรายได้น้อยจำนวนมากและมีความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมสูงมาก แต่ผลลัพธ์ยังคงมีจำกัดมาก แสดงให้เห็นว่าพื้นที่เหล่านี้ไม่มีความมุ่งมั่นและกระตือรือร้น

นอกจากนี้ ยังมีท้องถิ่นหลายแห่งที่ยังไม่ให้ความสำคัญต่อการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม เช่น จังหวัดวิญฟุก นิญบิ่ญ นามดิ่ญ ลองอัน กวางงาย... ซึ่งเป็นจังหวัดที่ไม่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมตั้งแต่ปี 2564 ถึงต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2567

สาเหตุที่กระทรวงก่อสร้างชี้แจงคือ นโยบายพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที ทำให้เกิดข้อจำกัดมากมาย เช่น ขาดกองทุนที่ดิน ทุนสินเชื่อมีจำกัด และระยะเวลาดำเนินการนาน แม้ว่าจะมีกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติม เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับการผ่านแล้วก็ตาม แต่จะไม่ถูกนำไปปฏิบัติจนกว่าจะถึงต้นปี 2568 ดังนั้นจึงไม่ได้มีการใช้แรงจูงใจให้กับนักลงทุนหรือการลดความยุ่งยากของขั้นตอน

เพื่อรองรับการสร้างโครงการอพาร์ทเมนต์ 1 ล้านยูนิตให้สำเร็จ รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้เสนอแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมาย แพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ที่โดดเด่นที่สุด เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม บ้านพักคนงาน และการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่า

อย่างไรก็ตาม แพ็คเกจสนับสนุนนี้ประกาศเมื่อเดือนเมษายน 2023 เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่สองของปี 2024 นั่นคือ หลังจากดำเนินการมา 14 เดือน มีการเบิกจ่ายเพียง 1,234 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็น 1.03% ของแพ็คเกจสินเชื่อทั้งหมด

ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 รองนายกรัฐมนตรี ตรัน ฮอง ฮา ก็ "ไม่พอใจ" เพราะแพ็กเกจสินเชื่อนี้เบิกจ่ายได้ช้ามาก ด้วยเหตุนี้ รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha จึงได้ขอให้ธนาคารแห่งรัฐทบทวนและประเมินการดำเนินการตามแพ็คเกจกระตุ้นเศรษฐกิจ 120,000 พันล้านดองใหม่ และวางแผน ชดเชยเงินชั่วคราว และชำระเงินชดเชยอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยของรัฐ

ล่าสุด ในงานอีเวนต์อื่นเมื่อกลางเดือนสิงหาคม 2567 นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้สั่งให้กระทรวงก่อสร้างเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงการวางแผนและการลงทุน กระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งรัฐ เพื่อวิจัยและพัฒนาแพ็คเกจสินเชื่อ 30,000 พันล้านดอง เพื่อปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อ เช่า เช่าซื้อ สร้างหรือปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน เพื่อดำเนินนโยบายสังคม แพ็คเกจสินเชื่อนี้จะได้รับการดำเนินการโดยธนาคารนโยบายสังคม

โดย 15,000 พันล้านดอง จะนำมาจากการออกพันธบัตรรัฐบาล และ 15,000 พันล้านดอง จากทุนงบประมาณท้องถิ่นที่ได้รับมอบหมาย

กฎหมายใหม่จะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมได้หรือไม่?

นอกเหนือจากแพ็คเกจสินเชื่อจากรัฐบาลแล้ว มีความเห็นบางส่วนที่บอกว่ากฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และกฎหมายที่ดินปี 2024 จะเป็นจุดเริ่มต้นใหม่สำหรับการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคม

นายเหงียน ฮวง นาม กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท จี-โฮม กล่าวว่า กฎหมายที่ส่งผลกระทบรุนแรงที่สุดต่อกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คือ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายฉบับนี้มีประเด็นใหม่หลายประการ ซึ่งช่วยบรรเทาปัญหาให้กับธุรกิจได้อย่างมาก ตัวอย่างเช่น การแก้ไขกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดิน จะช่วยลดขั้นตอนการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมได้อย่างมาก

นอกจากนี้ ตามกฎระเบียบก่อนหน้านี้ ผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักสังคมกลับมีเงินไม่เพียงพอ ขณะที่คนชนชั้นกลางที่ไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการซื้อบ้านพักสังคม พร้อมทั้งยังมีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับครัวเรือนและการทะเบียนบ้านที่ซ้ำซ้อนและซับซ้อนอีกด้วย อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 ได้ "คลี่คลาย" ปัญหาค้างคาเหล่านี้ส่วนใหญ่ลงได้

นายนัม กล่าวว่า เมื่อปลายเดือนกรกฎาคม รัฐบาลได้ผ่านพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ซึ่งมีรายละเอียดบทความต่างๆ ในกฎหมายที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีความก้าวหน้าหลายประการ

ตัวอย่างเช่น พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 กำหนดรายได้ของแต่ละบุคคลไว้ที่ 15 ล้านดอง/เดือน และรายได้ของคู่สมรสต้องอยู่ที่ 30 ล้านดอง/เดือน จึงจะสามารถเข้าถึงบ้านพักสังคมได้

ทั้งนี้ ตามกฎเกณฑ์ก่อนหน้านี้ เงื่อนไขการซื้อบ้านพักอาศัยสังคม คือ มีรายได้ส่วนบุคคลต่ำกว่า 11 ล้านดอง/เดือน/คน ซึ่งดำเนินการได้ยากมาก เพราะเป็นผู้มีรายได้น้อย ไม่มีความจำเป็นต้องซื้อบ้าน หรือไม่มีเงื่อนไขเพียงพอในการชำระคืนเงินกู้

ไม่ต้องพูดถึงความเสี่ยงในการให้กู้ยืมคนผิด เมื่อในครอบครัว สามี/ภรรยาคนหนึ่งมีรายได้ต่ำกว่า 11 ล้านดอง/เดือน แต่คนอื่นมีรายได้หลายร้อยล้าน (ประกอบอาชีพอิสระ) นี่เป็นจุดที่ยากสำหรับธนาคารในการกำหนดวัตถุประสงค์การให้สินเชื่อเช่นกัน

“เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมของครัวเรือน (รวมทั้งคู่สมรส) ที่มีรายได้รวมไม่เกินเกณฑ์ 30 ล้านดอง/เดือน จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเข้าถึงแพ็คเกจสนับสนุนสินเชื่อพิเศษจากรัฐบาลได้ง่ายขึ้น” นายนัม กล่าว

นอกจากนี้ นายนาม กล่าวว่า ปัจจุบันในประเทศที่พัฒนาแล้ว ประชากร 1 ใน 5 อาศัยอยู่ในบ้านพักสังคม ดังนั้น ด้วยการผ่อนปรนกฎหมายที่เข้มงวด นายนามจึงคาดว่าจะมีการออกหนังสือเวียนอีกฉบับที่จะช่วยขจัดความยากลำบากทั้งหมด เพื่อให้นักลงทุนรู้สึกปลอดภัยในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากนโยบายสนับสนุนที่มีอยู่แล้ว รัฐบาลจำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาอื่นๆ ที่เข้มแข็งและเข้มงวดเพียงพอเพื่อให้นักลงทุนรายใหญ่สามารถมีส่วนร่วมในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้ ตัวอย่างเช่น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอให้พิจารณาเพิ่มอัตราผลกำไรมาตรฐานสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็น 15% แทนที่จะเป็นเพียง 10% เหมือนในปัจจุบัน

ดิงห์ ตรัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html