รัฐบาลมีข้อเสนอใหม่ๆ ที่สามารถลดราคาบ้านในเวียดนามลงได้หรือไม่?

รัฐบาลเพิ่งยื่นเอกสารต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับมตินำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน ในร่างมติ รัฐบาลกล่าวว่าวัตถุประสงค์ของข้อเสนอนี้คือการสร้างช่องทางทางกฎหมายเพื่อบริหารจัดการตลาดสิทธิการใช้ที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้พัฒนาอย่างมั่นคง มีสุขภาพดี เปิดเผย และโปร่งใส

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การสร้างเงื่อนไขให้ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุนมีความกระตือรือร้นในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการพัฒนาเมือง ลดการแทรกแซงของหน่วยงานบริหาร จำกัดการเกิดขึ้นของขั้นตอนทางปกครอง ลดค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามกฎหมาย และจำกัดการเข้าครอบครองที่ดินโดยรัฐ ซึ่งอาจนำไปสู่การฟ้องร้องได้ง่าย

ภาพประกอบ (ที่มา : สท.)

เกี่ยวกับประเด็นนี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยินดีกับการดำเนินการของรัฐบาลเกี่ยวกับข้อเสนอที่จะอนุญาตให้นักลงทุนเจรจาเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

นายโจวหวังว่าข้อเสนอนี้จะได้รับการพิจารณาและอนุมัติโดยสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 15 ในการประชุมสมัยที่ 8 ซึ่งมีกำหนดเปิดในวันที่ 21 ตุลาคม 2567 ซึ่งจะลบล้างอุปสรรคที่เกิดจากกฎระเบียบในกฎหมายที่ดินปี 2567

โดยเฉพาะในข้อ 1 ข้อ 2 และข้อ 6 ข้อ 127 ห้ามไม่ให้ผู้ลงทุนเจรจาเรื่องการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่นนอกจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

หากได้รับการอนุมัติจากรัฐสภา จะเป็นการสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนและธุรกิจสามารถเข้าถึงที่ดินผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยอาศัยข้อตกลงสมัครใจ "ผู้ซื้อเต็มใจและผู้ขายเต็มใจ" ระหว่างบุคคลและธุรกิจ

“หากข้อเสนอของรัฐบาลนี้ได้รับการอนุมัติ ก็จะช่วยหลีกเลี่ยงข้อพิพาทและการฟ้องร้องได้ นอกจากนี้ยังมีวิธีการเข้าถึงที่ดินผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเสนอราคาเพื่อคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน ช่วยเพิ่มอุปทานของโครงการและผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย” นายเชา กล่าว

เป็นที่ทราบกันดีว่าบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 อนุญาตให้นักลงทุนดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้โดยการทำข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินเช่นเดียวกับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ โดยไม่ต้องระบุเงื่อนไขเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับประเภทที่ดิน

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2566 ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขประเภทที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ แต่จะอ้างอิงระเบียบใน พ.ร.บ.ที่ดิน อย่างไรก็ตาม ภายใต้บทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 รัฐจะเรียกคืนที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการในเขตเมืองที่มีการใช้งานแบบผสมผสานเท่านั้น โครงการประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องตามกฎหมาย เพื่อการก่อสร้างใหม่ หรือการปรับปรุงตกแต่งเมือง โครงการที่อยู่อาศัยในชนบท

ภายใต้ข้อกำหนดดังกล่าวข้างต้น การดำเนินโครงการลงทุนและธุรกิจที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เนื่องจากขาดฐานทางกฎหมายและเงื่อนไขในการรับสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในการดำเนินโครงการ ดังนั้นในกรณีดังกล่าวนโยบายการลงทุนจึงไม่ได้รับการอนุมัติในการดำเนินโครงการ

ในความเป็นจริง โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ มักดำเนินการบนที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย โดยในหลายกรณีเป็นเพียงที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้น ในขณะที่นโยบายปัจจุบันของเวียดนามคือการส่งเสริมการขยายตัวเป็นเมืองและจัดเรียงพื้นที่เมืองและพื้นที่อยู่อาศัยในชนบทใหม่

โดยเฉพาะอุปทานโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์จึงสูง ส่วนหนึ่งเกิดจากความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

ความเป็นจริงนี้ต้องขยายเงื่อนไขในการรับโอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เป้าหมายคือการส่งเสริมกระบวนการขยายเมืองของประเทศ แก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน และอำนวยความสะดวกแก่ผู้ลงทุน ลดขั้นตอนการบริหารจัดการและต้นทุนการปฏิบัติตาม และสร้างอุปทานสำหรับตลาด

ที่มา: https://www.congluan.vn/chinh-phu-co-de-xuat-moi-ky-vong-keo-gia-nha-o-tai-viet-nam-di-xuong-post316952.html