ต้องเคลียร์อุปทาน ลดราคาอสังหาฯ

เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน ในงานเสวนา "เพื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่สุขภาพและการพัฒนา" จัดโดยวิทยุและโทรทัศน์ฮานอย โดยมีผู้เข้าร่วมกว่า 100 คนจากหน่วยงานบริหารจัดการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจที่มีชื่อเสียงจำนวนมาก แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างหนักจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางกฎหมาย ต้นทุนทางการเงิน และความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุน

โดยอ้างอิงถึงการปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์อย่าง "ร้อนแรง" ล่าสุด ผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารได้วิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันอย่างลึกซึ้ง เสนอคำแนะนำเชิงปฏิบัติเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้า และกำหนดทิศทางเชิงกลยุทธ์ในระยะยาว จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องนำเครื่องมือภาษีอสังหาริมทรัพย์มาใช้เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินควรซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า จำเป็นต้องพัฒนาและบังคับใช้นโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อควบคุมตลาดในช่วงที่ “คึกคัก” หรือ “หยุดชะงัก” อย่างไรก็ตาม เพื่อสร้างพื้นฐานสำหรับการใช้งาน ต้องมีทรัพยากรเพื่อสร้างฐานข้อมูลธุรกรรมและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำและอัพเดตเป็นประจำ

ที่งานสัมมนานี้ ดร. คาน ฟาน ลุค เน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับนโยบายการเงินและการคลังเพื่อให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น แม้ว่ากระทรวงก่อสร้างจะออกแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคม เช่น แพ็คเกจ 30,000 พันล้านดอง โดยลดอัตราดอกเบี้ยลง 3% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่จำนวนคนกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านกลับไม่เพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากราคาบ้านยังคงสูงเกินไปและผู้คนไม่สามารถซื้อได้

เพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ เสนอว่ารัฐบาลควรพิจารณาหาเงินทุนเพิ่มเติมจากต่างประเทศและกองทุนการลงทุนระหว่างประเทศ “ปัจจัยสำคัญในการลดราคาที่อยู่อาศัยคือการเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อสร้างสมดุลให้กับตลาดและสนับสนุนให้ผู้คนซื้อบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น” รองศาสตราจารย์ ดร.ดิงห์ จุง ทินห์ กล่าวเน้นย้ำ

จากมุมมองด้านการบริหารจัดการ รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Nguyen Thi Phuong Hoa กล่าวว่ารัฐบาลได้เสนอโครงการนำร่องสำหรับนักลงทุนในการเจรจาสิทธิในการใช้ที่ดินทางการเกษตรและนอกภาคเกษตรเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นเวลา 5 ปี หากได้รับการอนุมัติจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติในสมัยประชุมครั้งที่ 8 มตินำร่องนี้จะช่วยเคลียร์อุปทานเข้าสู่ตลาด ช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา เห็นด้วยกับความเห็นของผู้เชี่ยวชาญในเรื่องนโยบายภาษี โดยกล่าวว่าภาษีที่ควบคุมมูลค่าที่ดินและที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นควรได้รับการบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องเลือกเวลาให้เหมาะสมเพื่อไม่ให้เกิดความยากลำบากเพิ่มขึ้นแก่ธุรกิจและตลาด ขณะที่เศรษฐกิจยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย

ตามที่ ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ กล่าว ภาษีนั้นเป็นเพียงเครื่องมือเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ทางออกเดียว ประเด็นสำคัญอยู่ที่การกำหนดมูลค่าที่ดินให้ถูกต้องเพื่อใช้เป็นฐานในการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแล...

ปัญหาของตลาดอสังหาฯ ในช่วงนี้ คือ โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมเหตุสมผล มีทั้งที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ไม่เพียงพอ ในปัจจุบัน ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ มีอุปทานใหม่ในตลาดประมาณ 70% เป็นผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแทบไม่มีเลย

ตามที่กรมก่อสร้างของฮานอยระบุว่า เมืองกำลังจัดระเบียบการประเมินนโยบายการลงทุนเพื่อรองรับการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคม 4/5 แห่ง (อิสระ) ที่กระจุกตัวอยู่ในเขตด่งอันห์ ซาลัม และเมลินห์

ขนาดการใช้ที่ดินรวมของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้ง 4 นี้อยู่ที่ประมาณ 200 ไร่ โดยมีอพาร์ทเมนต์มากกว่า 12,000 ยูนิต โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 2 แห่งในตำบลเตี๊ยนเซือง (อำเภอด่งอันห์) พื้นที่เคหะชุมชนรวมศูนย์ในตำบลโคบี (เขตซาลัม) และพื้นที่เคหะชุมชนรวมศูนย์ในตำบลไดมัค (เขตด่งอันห์) ตำบลเตี่ยนฟอง (เขตเมลินห์)

นอกจากนี้ ทางเมืองยังมีมติเปลี่ยนพื้นที่หอพักนักเรียนในเขตเมืองใหม่ Phap Van - Tu Hiep ให้เป็นบ้านพักสังคมให้เช่า ปัจจุบันทางเทศบาลได้มอบหมายให้กรมโยธาธิการจัดทำข้อเสนอโครงการลงทุนดังกล่าว เพื่อนำเสนอขออนุมัติในปี 2567 คาดว่าการปรับปรุงและยกระดับอาคาร A2 และ A3 จะแล้วเสร็จในปี 2569 และการก่อสร้างอาคาร A4 จะแล้วเสร็จในปี 2570 อย่างช้าที่สุด

ที่น่าสังเกตคือ กรมการวางแผนและสถาปัตยกรรมของฮานอยกำลังประสานงานกับคณะกรรมการประชาชนของเขต เมือง และคณะกรรมการจัดการเขตอุตสาหกรรมและเขตการแปรรูปเพื่อการส่งออกของฮานอย เพื่อตรวจสอบและเสริมกองทุนที่ดินประมาณ 15 กองทุน เพื่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมอิสระขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส โดยมีอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมประมาณ 2,000 ยูนิต/พื้นที่ โดยทางจังหวัดได้ขอเสนอให้คัดเลือกพื้นที่ใกล้เขตอุตสาหกรรม 2-3 แห่ง เพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่า โดยใช้ทุนลงทุนภาครัฐ ตามนโยบายของโปลิตบูโร ในคำสั่งที่ 34 ในปี 2567

ปัจจุบันในกรุงฮานอยมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 69 โครงการที่ดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างดำเนินการ โดยตั้งแต่ปี 2564 ถึงปัจจุบัน มีอาคารพักอาศัยสังคมแล้วเสร็จประมาณ 0.64 ล้านตร.ม. ประกอบด้วยยูนิตกว่า 10,270 ยูนิต ในโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว 8 โครงการ และโครงการที่สร้างเสร็จบางส่วนอีก 3 โครงการ ในช่วงปี 2567 - 2568 ฮานอยมีแผนจะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จสมบูรณ์ประมาณ 0.345 ล้านตารางเมตร อพาร์ทเมนต์ 5,923 ยูนิตใน 11 โครงการ โดยในช่วงปี 2564 - 2568 ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณ 15,440 ยูนิต ฮานอยจะบรรลุเป้าหมายในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมของเมือง (พื้นที่ใช้สอย 1.215 ล้านตารางเมตร) ประมาณ 78.3% ในช่วงปี 2569 - 2573 ฮานอยจะมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 50 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์ประมาณ 57,170 ยูนิต

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/can-khoi-thong-nguon-cung-ha-nhiet-gia-nha-dat/20241117092848572