สัญญาณบวก
ตั้งแต่เดือนกันยายน 2566 โดยธนาคารกลางลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขั้นพื้นฐาน 4 ครั้ง พร้อมลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากลง 2-4% จากเดิม ทำให้ช่องทางการลงทุนอื่นๆ มีโอกาสได้รับทุนจากธนาคารและสถาบันสินเชื่อ ล่าสุดธนาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ของรัฐบางแห่งก็ประกาศให้สินเชื่อระยะสั้นเพื่อสนับสนุนสภาพคล่อง สินเชื่อเพื่อการบริโภค และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในอัตราประมาณ 4.5 - 5% ต่อปี
ตัวแทนธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม สาขาเหงะอาน กล่าวว่า สำหรับแพ็คเกจสนับสนุนการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมูลค่า 120 ล้านล้านดองนั้น ถึงแม้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะคงที่อยู่ที่ 8.2% และ 8.7% ต่อปี สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ตามลำดับ แต่คาดว่าทุกๆ 6 เดือน ธนาคารแห่งรัฐจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง
ภายในเดือนพฤศจิกายน 2566 ธนาคารพาณิชย์ยังคงปล่อยสินเชื่อเพื่อการลงทุนก่อสร้างและซ่อมแซมบ้านเช่นเดียวกับปีที่แล้ว ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 7.0% ถึง 8.5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับการประเมินสภาพคล่องของผู้กู้ ยิ่งระยะเวลากู้สั้น อัตราดอกเบี้ยยิ่งต่ำ และในทางกลับกัน
สำหรับสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จนถึงขณะนี้ ธนาคารพาณิชย์ให้สินเชื่อเฉพาะโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่รับรองความถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น แพ็กเกจสินเชื่อ 120 ล้านล้านดองมีเฉพาะธุรกิจที่กำลังศึกษาวิจัยและยังไม่ได้ยื่นขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงไม่มีหนี้ค้างชำระ
ธนาคารแห่งรัฐ สาขาเหงะอาน เปิดเผยว่า ณ วันที่ 30 ตุลาคม 2566 ยอดสินเชื่อคงค้างของภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อยู่ที่ 23,865 พันล้านดอง คิดเป็น 8.2% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมด เพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565
ก่อนหน้านี้ ในบทสัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว ตัวแทนธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม สาขาเหงะอาน ก็ได้กล่าวเช่นกันว่า แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างรวดเร็ว แต่เนื่องมาจากสถานการณ์การผลิตและธุรกิจที่ยากลำบาก รวมถึงปริมาณเงินโอนที่เพิ่มขึ้น ทำให้จำนวนเงินที่ไม่ได้ใช้ที่ฝากไว้ในธนาคารกลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตามที่นักวิเคราะห์เศรษฐกิจกล่าวไว้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงและค่าเงินดองเวียดนาม (VND) อ่อนค่าลง แต่ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น ทองคำและหุ้นที่มีความเสี่ยงค่อนข้างมาก การออมถือเป็นสถานที่ปลอดภัยในปัจจุบัน ในอนาคตอันใกล้นี้ หากตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะพื้นที่ประมูล มีราคาที่เหมาะสม ต่ำกว่าเดิม นักลงทุนจะพิจารณา และมีความเป็นไปได้สูงมากที่กระแสเงินสดจะกลับตัวและเปลี่ยนไปสู่ช่องทางการลงทุนในอสังหาฯ แทน
เมื่อสิ้นปี เมื่อลูกหลานทำงานต่างประเทศ เงินที่ส่งกลับมาก็จำนวนมาก หลายครอบครัวก็เลยพิจารณาที่จะลงทุนในที่ดินด้วย ขณะเข้าร่วมการประมูลที่ดินในตำบลเดียนไห (เดียนโจว) เราได้เห็นครอบครัว 2 ครอบครัวในหมู่บ้าน 1 คุยกันถึงการเข้าร่วมการประมูลที่ดินแปลงหนึ่ง นายเอ็นเคเค หมู่บ้าน 1 เทศบาลเดียนไห่ กล่าวว่า ตนมีลูกชายที่ทำงานต่างประเทศมาเป็นเวลา 1 ปีกว่าแล้ว และแต่งงานแล้ว จึงได้หารือกับครอบครัวของฝ่ายภรรยา เพื่อซื้อเอกสารประกวดราคา 2 ฉบับ สำหรับที่ดินที่วางแผนไว้ เนื้อที่ 180 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 614 ล้านดอง และคาดว่าจะเสนอราคาได้สูงถึงประมาณ 700 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม มีโปรไฟล์ของบุคคลภายนอกชุมชนที่เข้าร่วมการประมูลเป็นจำนวนมาก ทำให้ทั้งสองคนเป็นกังวลว่าราคาการประมูลที่ประสบความสำเร็จอาจจะสูงเกิน 700 ล้านดอง หรืออาจสูงถึง 800 ล้านดองเลยทีเดียว...
นายเล ตวน ติงห์ ตัวแทนจากพื้นที่ค้าขายที่เพิ่งเข้าร่วมการประมูลพื้นที่ผังเมือง 33 แปลงในหมู่บ้านซวนฮัว ตำบลงีดึ๊ก (เมืองวินห์) วิเคราะห์ว่า หลังจากที่มีราคาที่ดินคงที่มา 2 ปี และลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า มีเพียงพื้นที่ผังเมืองที่ดีและราคาเริ่มต้นที่เหมาะสมเท่านั้นที่มีการสมัครเข้าร่วมการประมูล
ตามข้อมูลของกรมแรงงาน ทหารผ่านศึกและกิจการสังคม พบว่ามีแรงงานมากกว่า 88,000 คนที่ส่งออกแรงงานตามสัญญา โดยจังหวัดเหงะอานได้รับเงินโอนกลับจากต่างประเทศปีละ 650 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือเทียบเท่ากับ 15,000 พันล้านดอง หากเรานับจำนวนแรงงานที่เดินทางไปต่างประเทศโดยเสรีผ่านช่องทางอื่นๆ ประมาณ 20,000 คน มูลค่าเงินโอนเข้าประเทศปีละประมาณ 1.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือเกือบ 35,000 พันล้านดอง หากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากยังคงอยู่ในระดับต่ำ และมีการโอนเพียง 30% ของจำนวนเงินข้างต้นเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การประมูลที่ดินก็น่าจะมีโอกาสค่อยๆ “อุ่นเครื่อง” ขึ้น
พยากรณ์
ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวเมื่อใด? เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์และพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราตระหนักดีว่านี่ไม่ใช่คำถามที่ตอบง่ายนัก ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ Business Forum ผู้เชี่ยวชาญและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ค่อนข้างระมัดระวังในการให้ความเห็นของพวกเขา ดังนั้น คาดว่าความหวังที่อัตราดอกเบี้ยจะลดลงและความเชื่อมั่นของนักลงทุนจะกลับมาเป็นราวๆ ปลายปี 2567
นายเหงียน วัน บา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เหงะอาน กล่าวว่า การประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ซึ่งมีผู้เข้าร่วมจำนวนมาก และการประมูลที่ประสบความสำเร็จในเมืองวินห์และเขตเดียนโจว ถือเป็นเรื่องดี ในกรุงฮานอย การประมูลที่ดินในช่วงต้นเดือนธันวาคมในเขตชานเมืองที่กำลังจะกลายเป็นเขตเมืองก็มีผู้ซื้อเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน ต่างจากเมื่อปีที่แล้ว... อย่างไรก็ตาม ยังเร็วเกินไปที่จะบอกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ "เริ่มร้อนขึ้น"
ตัวแทนจากพื้นที่ค้าขาย Tecco ในเหงะอานกล่าวเสริมว่า ในปีนี้ ทางกลุ่มบริษัทไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ในเหงะอาน แต่ตลาดมีความคึกคักมากกว่า 3 เดือนที่ผ่านมา และมีเพียงลูกค้าที่มีความต้องการจริงเท่านั้นที่สั่งซื้อ ในปัจจุบัน ไม่เพียงแต่ในเหงะอานเท่านั้น แต่การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ระดับกลางทั่วประเทศก็เงียบสงบเช่นกัน เป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะปีนี้เศรษฐกิจลำบาก ธุรกิจขาดคำสั่งซื้อ คนงานขาดงาน...
นายบั๊ก หุ่ง เฮา รองผู้อำนวยการศูนย์บริการการประมูลทรัพย์สิน (กรมยุติธรรม) ให้สัมภาษณ์ว่า ปัจจุบันมีประชาชนที่มีความต้องการซื้อจริงเพิ่มมากขึ้น แต่สถานการณ์ของนายหน้าขายที่ดินที่เข้าร่วมประมูลและเข้ามาหากำไรยังคงมีอยู่ การประมูลที่ดินในเขตโดเลือง, งีล็อค, เดียนโจว และเมือง เมืองวินห์มีผู้ซื้อจำนวนมากเนื่องจากพื้นที่การวางแผนที่สวยงาม ความสามารถในการทำกำไรสูง และราคาเริ่มต้นที่สมเหตุสมผล พื้นที่ประมูลเหล่านี้มักจะถูกซื้อเป็นชั้นๆ มากกว่าครึ่งหนึ่งของล็อต และเมื่อการประมูลสิ้นสุดลง ก็จะถูกโอนออกไปด้วยส่วนต่าง 50 ถึง 100 ล้านดองต่อล็อต อย่างไรก็ตาม ยังมีพื้นที่วางแผนอีก เช่น เดียนโลย, ตำบลเดียนดง (เดียนโจว) และตำบลงีอัน (เมืองวินห์) ซึ่งแม้จะมีการประกาศไปมากมาย แต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ
สมาชิกทีมกำกับดูแลการประมูลของเขตเดียนโจวเปิดเผยว่า โดยปกติ ยิ่งมีผู้เข้าร่วมการประมูลมากขึ้นและราคาเสนอซื้อสูงขึ้นเท่าไรก็ยิ่งดี แต่หากเพิ่มราคาสูงเกินไป รวมถึงการมีส่วนร่วมที่โดดเด่นในชั้นการประมูลเหมือนอย่างในปี 2564 ก็มีความกลัวว่าจะสูญเสียเงินมัดจำ
ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ดิ อันห์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในตำบลงีฟู (เมืองวินห์) มักเดินทางไปที่เมืองดานังและนครโฮจิมินห์ นครโฮจิมินห์ เชื่อมโยงธุรกรรม กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ อยู่ในขั้นล่าง ส่วนใหญ่เป็นไปในทางข้างเคียง ไม่มีธุรกรรมมากนัก การติดตามตลาดแสดงให้เห็นว่ามีเพียงตลาดการประมูลในเหงะอานและฮานอยเท่านั้นที่มีการเคลื่อนไหวมากกว่าเล็กน้อย โดยธุรกรรมมีนัยสำคัญมากขึ้นเนื่องมาจากจำนวนเงินโอนกลับบ้านของผู้คนและชั้นที่เข้าร่วมการประมูล หากเปรียบเทียบกับเมืองใหญ่ ตลาดเหงะอานถือว่าเป็นตลาดขนาดเล็ก ไม่ช้าก็เร็ว ตลาดแห่งนี้ก็จะ "อบอุ่นขึ้น" โดยรอความเคลื่อนไหวจากตลาดใหญ่ การจะรักษาโมเมนตัมและสร้างพื้นฐานสำหรับปีต่อไปนั้น ขึ้นอยู่กับสถานการณ์การดึงดูดการลงทุน ดึงดูดคนงานและผู้เชี่ยวชาญเข้ามาทำงานในเหงะอาน จึงทำให้เกิดความต้องการเช่าและเป็นเจ้าของบ้าน... นอกจากนี้ เมื่ออัตราแลกเปลี่ยนของเงินยูโร (ยุโรป) เงินดอลลาร์สหรัฐ หรือเงินเยนของญี่ปุ่นคงที่ ปริมาณเงินโอนกลับมีจำนวนมาก การประมูลที่ดินในชนบทก็จะมีโมเมนตัมเติบโตมากขึ้น
ผู้แทนศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินจังหวัดเหงะอานแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดว่า เมื่อเข้าสู่ปี 2567 ท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องทบทวนและนำพื้นที่ที่วางแผนไว้ขึ้นประมูลในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้นเพื่อดึงดูดนักลงทุน ซึ่งเป็นการสร้างแรงกระตุ้นทางจิตวิทยาเชิงบวกให้กับตลาด
ข้อมูลสำคัญอีกประการหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าก็คือ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโดยเฉพาะกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ที่จะผ่าน หากรัฐสภาสรุปแผนภาษีสำหรับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นลำดับที่สองขึ้นไป และรัฐบาลกำหนดให้ธุรกรรมการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระด้วยการโอนผ่านธนาคาร และเข้มงวดการตรวจสอบและยืนยันเพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษี ตลาดจะได้รับผลกระทบมากหรือน้อย
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)