ราคาที่ดินในฮานอย 695 ล้านดอง/ตรม. ราคาขายเท่าไหร่?

(แดนตรี) - จากการสำรวจพบว่าในความเป็นจริงราคาขายทาวน์เฮาส์ในถนนบางสาย เช่น ถนนบ่าเตรียว ถนนดิงห์เตียนฮวง ถนนหางดาว... สูงกว่าข้อกำหนดในรายการราคาที่ดินใหม่ของกรุงฮานอยมาก

ราคาขายทาวน์เฮาส์ใจกลางกรุงฮานอยอยู่ที่ 1,000 ล้านดอง/ตรม.

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินชุดใหม่ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม ถึงสิ้นปี 2568 เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินแบบเดิม รายการราคาที่ดินที่อยู่อาศัยที่ปรับปรุงแล้วมีราคาสูงกว่า 2-6 เท่า

ที่น่าสังเกตคือ ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น Ba Trieu (จาก Hang Khay ถึง Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (จาก Le Thanh Tong ถึง Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) มีราคาสูงที่สุดมากกว่า 695.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับไว้ล่วงหน้า ราคาที่ดินในเขตเมืองสูงสุดในตัวเมืองฮานอยคือ 188 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนน 3 สาย ได้แก่ ถนน Hang Ngang ถนน Hang Dao และถนน Le Thai To ทั้งนี้ ราคาที่ดินที่ปรับสูงสุดจะสูงกว่าก่อนปรับเกือบ 3.7 เท่า

ตามการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าในความเป็นจริงราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้สูงกว่าที่ระบุไว้ในรายการราคาที่ดินใหม่ของเมืองฮานอยมาก

โดยเฉพาะบนถนนบ่าเตรียว ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนตั้งแต่ 800 ล้านดองไปจนถึง 1 พันล้านดองต่อตารางเมตร บ้าน 3 ชั้นพื้นที่ 256 ตร.ม. บนถนนบ่าเตรียว กำลังขายในราคา 256 พันล้านดอง หรือเทียบเท่า 1 พันล้านดองต่อตร.ม. ผู้ขายกล่าวว่าบ้านหลังนี้ให้เช่าแก่บริษัทแฟชั่นในราคา 300 ล้านดอง/เดือน โดยเหลือสัญญาเช่าอีก 2 ปีครึ่ง

ทาวน์เฮาส์หลายแห่งถูกขายในราคาที่สูงกว่าราคาที่ดินที่ระบุไว้ในบัญชีราคาใหม่มาก (ภาพหน้าจอ)

บนถนน Dinh Tien Hoang เขต Hai Ba Trung ราคาโฆษณาของทาวน์เฮาส์อยู่ที่ระหว่าง 800 ล้านดองถึง 1.2 พันล้านดองต่อตร.ม. ที่น่าสังเกตคือบนถนนเหล่านี้ยังมีทาวน์เฮาส์ขายในราคา 1.5-1.8 พันล้านดอง/ตรม. อีกด้วย

ตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์หนึ่งหลังในเขต Hai Ba Trung พื้นที่ 650 ตรม. กำลังขายในราคา 1,200 พันล้านดอง หรือ 1.85 พันล้านดองต่อตรม. ทาวน์เฮาส์อีกหลังบนถนนดิงห์เตียนฮวง พื้นที่ 210 ตร.ม. กำลังเสนอขายในราคา 325 พันล้านดอง หรือ 1.55 พันล้านดอง/ตร.ม.

บนถนนหางดาว หางคาย และหางงาง ทาวน์เฮาส์ที่ขายโดยทั่วไปมีราคาตั้งแต่ 800 ล้านดองไปจนถึง 1.3 พันล้านดอง/ตร.ม. ที่น่าสังเกตคือปัจจุบันมีทาวน์เฮาส์อยู่บนถนนหางเกยขายในราคา 2 พันล้านดองต่อตรม. บ้านหลังนี้มีพื้นที่ 85 ตารางเมตร ราคาขายรวม 170,000 ล้านบาท ตามที่ผู้ขายกล่าวไว้ บ้านหลังนี้อยู่ห่างจากถนนคนเดินทะเลสาบฮว่านเกี๋ยมเพียงไม่กี่ก้าว ติดกับศูนย์การค้าตรังเตียน

บนถนนเลไทโตและนาโท ทาวน์เฮาส์ที่ขายโดยทั่วไปมีราคาตั้งแต่ 900 ล้านดองไปจนถึง 1.5 พันล้านดอง/ตร.ม. ที่น่าสังเกตคือ บนถนน Le Thai To ใกล้ทะเลสาบ Hoan Kiem มีทาวน์เฮาส์บางหลังมีประกาศขายในราคาสูงกว่า 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร เช่น บ้าน 3 ชั้นพื้นที่ 58 ตรม. บนถนนเส้นนี้ขายได้ราคา 139 พันล้านดอง หรือ 2.4 พันล้านดองต่อตรม.

บนถนน Ly Thuong Kiet และ Tran Hung Dao ราคาขายทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 800 ล้านดองถึง 1.4 พันล้านดอง/ตร.ม.

ผู้เชี่ยวชาญบอกว่าอย่างไร?

กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป จะยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเก่า (สร้างขึ้นทุก 5 ปี) และใช้รายการราคาที่ดินรายปีแทน รายการราคาใหม่จะไม่ได้รับการควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและจะบังคับให้การก่อสร้างเข้าใกล้ราคาตลาด ผู้เชี่ยวชาญระบุรายการราคาที่ดินใหม่จะมีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

จากรายงานที่ส่งถึงหน่วยงานราชการในเดือนกันยายน กระทรวงก่อสร้างคำนวณไว้ว่า หากใช้ราคาที่ดินปี 2567 ต้นทุนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับก่อนหน้า เนื่องจากต้นทุนหลักที่กระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย 7 ประการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการต่างๆ เช่น บ้านพักอาศัย อสังหาริมทรัพย์ ภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง…

ดังนั้น รายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยการคืนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เป็นต้น เพิ่มขึ้น ขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ถนนหางเต่า เขตฮว่านเกี๋ยม ฮานอย (ภาพถ่าย: Duong Tam)

นอกจากนี้ ราคาระหว่างโครงการยังแตกต่างกันขึ้นอยู่กับที่ตั้งและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ต้นทุนการชดเชยสินทรัพย์บนที่ดินโดยปกติคิดเป็นสัดส่วนที่ไม่สำคัญ เพียงประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

จากการสำรวจเบื้องต้นของโครงการต่างๆ กระทรวงก่อสร้าง เชื่อว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่ากรอบกฎหมายใหม่จากกฎหมายที่ดินปี 2024 จะทำให้ต้นทุนการดำเนินโครงการเพิ่มขึ้น ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของกฎหมายที่ดินปี 2567 คือการล้มเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเก่า และกำหนดราคาตามวัตถุประสงค์ ระยะเวลาการใช้ที่ดิน ข้อมูลที่ป้อนเข้า และปัจจัยที่มีอิทธิพลอื่นๆ แทน

ตามที่เขากล่าว รายการราคาที่ดินใหม่นั้นใกล้เคียงกับราคาตลาด ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยการกู้คืนที่ดิน และภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพิ่มขึ้น โดยพื้นฐานแล้ว เจ้าของที่ดินจะได้รับประโยชน์มากกว่า และธุรกิจที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินจะสามารถเคลียร์ที่ดินตามกลไกของตลาดได้ง่ายขึ้น แต่อย่างไรก็ตามต้นทุนในการพัฒนาโครงการก็สูงขึ้นกว่าเดิมด้วย ทำให้ผู้ลงทุนต้องปรับราคาผลิตภัณฑ์เพิ่ม

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ถิ ฮ่อง วัน กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากคาดว่าจะมีการเพิ่มค่าชดเชยและต้นทุนการเคลียร์พื้นที่

เธอโต้แย้งว่า พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน โดยอนุญาตให้ท้องถิ่นกำหนดราคาที่ดินตามตลาดเป็นรายปีแทนที่จะเป็นทุกๆ 5 ปีเหมือนในกฎหมายฉบับเดิม กฎระเบียบนี้ช่วยให้กระบวนการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่มีความชัดเจนขึ้น ช่วยให้ดำเนินโครงการได้รวดเร็วขึ้น

“ราคาชดเชยที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดควบคู่ไปกับการสนับสนุนการชดเชยที่เข้มงวดจะทำให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นด้วย” นางสาวแวนระบุความเห็นของเธอ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm