ยิ่งห่างจากศูนย์กลางมากเท่าใด ราคาที่ดินก็จะต่างจากความเป็นจริงมากขึ้นเท่านั้น

ในเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอย ราคาตลาดสูงกว่าราคาที่ระบุไว้ในรายการราคาที่ดินใหม่ประมาณ 300 - 600 เปอร์เซ็นต์ ในขณะเดียวกันในเขตพื้นที่ใจกลางเมือง ความแตกต่างมีเพียงร้อยละ 30 หรือต่ำกว่านั้น

ในเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอย ราคาตลาดสูงกว่าราคาที่ระบุไว้ในรายการราคาที่ดินใหม่ประมาณ 300 - 600 เปอร์เซ็นต์ ในขณะเดียวกันในเขตพื้นที่ใจกลางเมือง ความแตกต่างมีเพียงร้อยละ 30 หรือต่ำกว่านั้น

เปรียบเทียบราคาที่ดินตามกฎหมายกับราคาตลาดในแต่ละอำเภอ กราฟิก: ทานห์ วู

ส่วนต่างราคาสูงสุดถึง 600%

จากการสอบสวนของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์การลงทุน พบว่ารายการราคาที่ดินใหม่สะท้อนราคาตลาดของพื้นที่ใจกลางเมืองได้ใกล้ชิดยิ่งขึ้น ฮานอย เช่น เขตฮว่านเกี๋ยม, ไฮบ่าจุง, ด่งดา อย่างไรก็ตาม ในเขตห่าดอง, ทันซวน, ลองเบียน หรือเขตด่งอันห์, ฮ่วยดึ๊ก, เฉาอองมี ช่องว่างระหว่างราคาที่ควบคุมกับราคาจริงยังคงมีขนาดใหญ่

ตัวอย่างเช่น บนถนนหางดาว (เขตฮว่านเกี๋ยม) ราคาที่ดินอยู่ที่ 695.3 ล้านดองต่อตร.ม. ซึ่งยังถือเป็นตัวเลขสูงสุดที่บันทึกไว้ในรายการราคาที่ดินใหม่ด้วย เมื่อเทียบกับความเป็นจริงแล้วราคาส่วนต่างไม่มากนัก อยู่ที่ 700 ล้านดอง ถึง 1 พันล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาที่ควบคุมเพียง 1 – 30% เท่านั้น

ในทำนองเดียวกันราคาที่ดินบริเวณถนน Phan Dinh Phung (เขต Ba Dinh) หลังจากปรับปรุงใหม่อยู่ที่ 450.84 ล้านดองต่อตรม. ปัจจุบันบ้านในบริเวณนี้มีขายในราคา 480 - 650 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาที่ควบคุม 5 - 30%

สำหรับเขตด่งดา ถนนกัตลินห์บันทึกราคาใหม่ 264.13 ล้านดองต่อตรม. ตัวเลขนี้ต่ำกว่าราคาตลาดเพียง 2 - 28% เท่านั้น โดยที่บ้านบางหลังที่นี่เสนอขายในราคา 270 - 370 ล้านดองต่อตารางเมตร

บัญชีราคาที่ดินในปัจจุบันจะเป็น "ส่วนสำคัญ" ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ก่อนที่เมืองจะจัดทำบัญชีราคาที่ดินประจำปี กฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 ให้สิทธิในการออกบัญชีราคาที่ดินในระดับอำเภอ ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น

จะเห็นได้ว่าในเขต 4 ย่านใจกลางเมืองเก่าของฮานอย ราคาที่ดินไม่มีความแตกต่างจากราคาตลาดมากนัก แต่ในเขตที่ขยายออกไปจะไม่มีความแตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น บนถนน Vu Tong Phan (เขต Thanh Xuan) ราคาที่ดินที่ควบคุมอยู่ที่เพียง 85.96 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่คนในพื้นที่บอกว่าไม่มีบ้านไหนขายได้ในราคาต่ำกว่า 120 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินที่ระบุไว้เกือบ 40%

เขตฮาดงยังเป็นสถานที่ที่มีความแตกต่างของราคาที่ดินมากอีกด้วย นางสาวทูโหวย นักลงทุน กล่าวว่า ราคาที่ดินที่นี่มีราคาเพียงครึ่งหนึ่งของราคาตลาดเท่านั้น เธอเพิ่งขายที่ดินพร้อมลานจอดรถหน้าประตูในเขตเยนเหงีย ในราคา 48 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามราคาประเมินที่ดินทำเล 2 (ซอยตั้งแต่ 3.5 ตร.ม. ขึ้นไป) ที่นี่ราคา 23.2 ล้านดอง/ตร.ม. ถูกกว่าราคาจริงเกือบครึ่ง

สิ่งนี้ยังคงเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่ากับที่ดินที่ตั้งอยู่บนถนนตูดิญ (เขตลองเบียน) ดังนั้นราคาที่ดินในตารางคือ 38.8 ล้านดอง/ตรม. แต่เมื่อเราขอให้โบรกเกอร์หาที่ดินที่ราคาเท่านี้ พวกเขาก็ส่ายหัว "ยอมแพ้" ไป เนื่องจากราคาที่ดินติดถนนสูงกว่า 110 ล้านดอง/ตรม. สูงกว่าราคาที่ควบคุมถึง 183%

ในเขตชานเมืองช่องว่างยังสูงขึ้นอีก ตามคำบอกเล่าของนายดึ๊ก ตุง (ตำบลฮวง วัน ทู เขตชวง มี) เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีคนยินดีจ่ายเงินมัดจำและซื้อที่ดินของเขาในราคา 15 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในรายการราคาที่ดิน พื้นที่พักอาศัยในชนบทนี้มีราคาเพียงประมาณ 2.3 ล้านดอง/ตร.ม. ต่ำกว่าราคาซื้อขายประมาณ 300 - 500 เปอร์เซ็นต์

ในอำเภอด่งอันห์ ซึ่งเป็นท้องถิ่นที่กำลังเตรียมเป็นอำเภอ ราคาที่ดินบน "กระดาษ" กับในตลาดแตกต่างกันอย่างมาก ตามรายการราคาที่ดินที่ควบคุม ที่ดินริมถนนในตำบลซวนคานห์มีราคาอยู่ที่ 13.39 ล้านดองต่อตารางเมตร ตัวเลขนี้ต่ำกว่าราคาจริงประมาณ 640% เนื่องจากเป็นที่ตั้งของโครงการอสังหาริมทรัพย์สุดอลังการ ราคาที่ดินในบริเวณนี้จึงพุ่งสูงขึ้นอย่าง "ก้าวกระโดด" ในช่วงไม่นานมานี้ ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนตรงนี้เกิน 100 ล้านดองต่อตรม.แล้ว ที่ดินในซอยนี้ก็มีราคาสูงถึง 70 ล้านดองต่อตรม.

สำหรับเขตฮ่วยดึ๊กซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการประมูลที่ดินมูลค่าพันล้านนั้น ราคาที่ดินที่ควบคุมไว้มีราคาต่ำกว่าราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและราคาที่ดินที่ประมูลอย่างมาก ดังนั้น ที่ดินบนถนนเตียนเล (ตำบลเตียนเยน) จึงได้รับการจัดสรรโดยคณะกรรมการประชาชนเมือง ฮานอยกำหนดไว้ที่ 12.66 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ชาวบ้านในพื้นที่กล่าวว่าตั้งแต่มีถนนวงแหวนหมายเลข 4 ผ่านบริเวณนี้ ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันบ้านและที่ดินในซอยบริเวณนี้มีการซื้อขายกันราคา 50 - 60 ล้านดองต่อตรม. สำหรับอสังหาฯ ริมถนน ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 70 - 90 ล้านดอง/ตรม.

สำหรับที่ดินที่นำมาประมูล ราคาสูงสุดที่ชนะการประมูลในตำบลเตี๊ยนเยน คือ 133 ล้านดอง/ตรม. ส่วนที่ดินแปลงอื่นๆ ก็มีราคาเฉลี่ยที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 80 - 90 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน หากเปรียบเทียบกับราคาที่ดินที่ระบุไว้ในตารางใหม่ ราคาตลาดจะสูงกว่าประมาณ 480 – 730%

  ราคาที่ดินจะสมจริงมากขึ้น

กรรมการบริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า ข้อมูลที่บริษัทรวบรวมก็แสดงผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน นั่นคือ ยิ่งอยู่ห่างจากศูนย์กลางข้อมูลมากเท่าใด ราคาที่ดินที่ระบุไว้ก็จะแตกต่างจากราคาตลาดมากเท่านั้น

“ราคาที่ระบุไว้นี้ไม่สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยอย่างถูกต้อง” ส่วนตัวผมคิดว่าราคาที่ดินที่ถูกควบคุมก็เพียงใกล้เคียงกับราคาจริงในเขตใจกลางเมืองเท่านั้น ยิ่งไปชานเมืองมากเท่าไหร่ ราคาจะยิ่งต่างกันมากเท่านั้น” เขากล่าว

นายทราน ดัต คานห์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Biggee ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มีช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่ควบคุมและราคาตลาด สาเหตุมาจากการที่ราคากลางในปัจจุบันถูกกำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด/จังหวัด สิ่งนี้ทำให้ราคาที่ดินขาดความยืดหยุ่นและไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง

“พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 ให้สิทธิในการออกบัญชีราคาที่ดินในระดับอำเภอ ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น” สิ่งนี้จะยิ่งมีความหมายมากยิ่งขึ้นเมื่อราคาธุรกรรมที่ดินที่แท้จริงสูงเกินกว่ากรอบราคาที่ดินในเขตเมืองในปัจจุบันมาก” นายข่านห์กล่าว

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนเมือง ฮานอย รายการราคาที่ดินในปัจจุบันจะเป็น "ส่วนสำคัญ" ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ก่อนที่เมืองจะจัดทำรายการราคาที่ดินประจำปี จะมีการปรับปรุงปรับปรุงและเพิ่มเติมเพื่อให้เกิดความมั่นคง เหมาะสมกับสถานการณ์จริง และตอบสนองความต้องการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมไปพร้อมกัน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html