ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่จุดต่ำสุดแล้ว
ในนามของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราขอขอบคุณหนังสือพิมพ์ คนงาน การจัดสัมมนา “การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์” ในระยะนี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่มีความจำเป็นอย่างยิ่งเมื่อประเด็นต่างๆ จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง และรวมอยู่ในกฎหมายที่เตรียมไว้เพื่อรอการอนุมัติ
ผู้นำทุกคน หน่วยงานวิจัย และชุมชนธุรกิจ ต่างเข้าใจปัญหาทางกฎหมายที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี เราได้รายงานต่อรัฐบาลแล้วว่าปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคือเรื่องกฎหมาย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 70 ของปัญหาโครงการ
ความพันกันมีอยู่ 3 ระดับ ปัญหาใหญ่ที่สุดก็คือกฎระเบียบบางอย่างขาดความสอดคล้อง ขัดแย้งและขัดแย้งกับกฎหมาย กฎเกณฑ์บางประการในเอกสารย่อยที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเกี่ยวพันกันด้วย โดยเฉพาะ ความยากลำบากในการบังคับใช้กฎหมายของข้าราชการในแต่ละกรมและสาขา ด้วยเอกสารฉบับเดียวกันนี้ ท้องถิ่นบางแห่งก็แก้ไขปัญหาได้ค่อนข้างดี ในขณะที่บางแห่งไม่สามารถแก้ไขได้ ส่งผลให้โครงการในท้องถิ่นเกิดความแออัด
ปัญหาใหญ่ประการที่สองคือการเข้าถึงเงินทุน นอกเหนือจากการลงทุนในหุ้นแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังต้องพึ่งแหล่งเงินทุนอีกสี่แหล่งเมื่อเร็วๆ นี้ ประการแรกคือเงินทุนจากตลาดหลักทรัพย์ ปัจจุบันมีบริษัทจดทะเบียนมากกว่า 1,600 บริษัท ในจำนวนนี้มากกว่า 169 บริษัทเท่านั้นที่เป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้น้อยมาก ไม่เพียงพอต่อการแสวงหากำไรจากทุนในตลาดหุ้น
ประการที่สอง เงินทุนจากพันธบัตรถูกบล็อกตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2565 จนถึงขณะนี้ ตลาดพันธบัตรยังคงติดขัดแม้จะมีมติ 08 เรื่องการปรับตัว
ปัญหาใหญ่และสำคัญประการที่สาม คือ สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ นี่เป็นแหล่งทุนเริ่มต้นที่ทำหน้าที่เป็น “ผดุงครรภ์” คอยสนับสนุนธุรกิจอย่างดีแต่ยังไม่ถูกนำไปใช้ประโยชน์
ส่วนที่เหลือเป็นเงินทุนจากลูกค้าและพันธมิตร แต่เมื่อปัญหาเบื้องต้นไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหานี้ก็จะถูกบล็อกเช่นกัน โดยเฉพาะเงินทุนจากพันธมิตรและทุนต่างชาติ (FDI) บีบให้บริษัทในประเทศต้อง “ขายโครงการราคาถูก” หรือเสนอส่วนลดสูงก่อนที่จะลงทุน พูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ พวกเขาเป็นเหมือนคน "ร่างใหญ่" ที่รอที่จะ "ตามล่า" โครงการที่ "ตายไปแล้ว" นี่ถือเป็นข้อเสียเปรียบอย่างมากสำหรับธุรกิจในประเทศ
ในปัจจุบันกลุ่มที่ได้รับความนิยมมากที่สุดน่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม การระบาดใหญ่ที่กินเวลานาน 3 ปีไม่ได้ส่งผลกระทบมากนักต่อภาคส่วนนี้ ซึ่งยังสร้างเงื่อนไขในการส่งเสริมอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกด้วย
ในแง่ของตลาด ผมคิดว่าเราควรใช้คำว่าจุดต่ำสุดในตอนนี้ หลายๆ คนคิดว่าจุดต่ำสุดของตลาดน่าจะอยู่ราวๆ เดือนเมษายนหรือพฤษภาคมของปีนี้ แต่จากข้อมูลของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ฉันคิดว่าจุดต่ำสุดน่าจะอยู่ที่ไตรมาสแรกของปี 2566 เมื่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.1% แต่จะค่อยๆ ดีขึ้นหลังจากนั้น
ภายในสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 การเติบโตจะยังคงติดลบมากกว่า 11% แต่ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ตอนนี้ติดลบเพียง 8% เท่านั้น
ในส่วนของปัญหาทางกฎหมาย ขณะนี้มีอยู่ 3 ปัญหา คือ ประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง กฎข้อบังคับย่อยคือคำสั่งและหนังสือเวียน และการตัดสินใจของจังหวัด ปัญหาเหล่านี้ทำให้เจ้าหน้าที่และข้าราชการประสบความยากลำบากในการจัดการเอกสารที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ความกลัวความรับผิดชอบ การหลบเลี่ยงความรับผิดชอบ และความไม่เต็มใจที่จะเสนอแนะ
การที่รัฐบาลกลางออกกฎเกณฑ์คุ้มครองสิทธิข้าราชการที่กล้าคิด กล้าทำ จะช่วยฟื้นคืนจิตวิญญาณข้าราชการให้ดียิ่งขึ้น พร้อมกันนั้น มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางพรรคชุดที่ 13 ว่าด้วย “การมุ่งมั่นพัฒนาและปรับปรุงสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง” ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2556 และกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นหนึ่งเดียว
ในความเห็นของผม ร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่กำลังพิจารณาเตรียมเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติอนุมัติกว่า 200 หน้า ถือเป็นโครงการใหญ่โต แต่เมื่ออ่านร่างล่าสุดแล้ว ยังคงมีปัญหาอยู่บ้าง เช่น ปัญหาการเข้าถึงที่ดินสำหรับวิสาหกิจตามมาตรา 128
ดังนั้นร่างฯ จึงกำหนดทางเลือกไว้ 2 ประการ คือ ให้ผู้ประกอบการรับโอนที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ เพื่อทำโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เท่านั้น แล้วเราจะได้ที่ดินมาสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่และพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ได้อย่างไร? ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ หากที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ที่ดินขนาดใหญ่ที่สุดจะมีพื้นที่เพียงไม่กี่พันตารางเมตรเท่านั้น
แม้คุณจะซื้อที่ดินเกษตรกรรม 10 ไร่ หรือที่ดินโรงงาน 2 ไร่ ก็ยังไม่สามารถทำโครงการได้เพราะไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ในความเห็นของฉันนี่เป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผลและจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงให้เหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกต่อการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์
นอกจากนี้ ฉันยังหวังว่าจะมีระเบียบที่เหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และการปรับปรุงสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าอีกด้วย ฉันคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินที่แก้ไขจะได้รับการพิจารณาและผ่านในเวลาที่เหมาะสม
นอกจากนี้ ยังมีความสำคัญอย่างมากที่จะต้องแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ให้มีความสอดคล้องและสอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน ควบคู่ไปกับกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ และกฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สิน
ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)