Когда-то торговые дома во многих многоквартирных домах пользовались спросом на рынке и считались «золотой жилой кучей» для инвесторов, но сейчас они пришли в упадок, сдаются в аренду по низким ценам или выставляются на продажу. Такая ситуация привела к тому, что многие владельцы торговых домов оказались в затруднительном положении: инвесторам приходится зарывать свои капиталы, поскольку нынешняя низкая стоимость аренды — всего лишь песчинка по сравнению с первоначальными инвестициями в размере от нескольких миллиардов до нескольких десятков миллиардов донгов. Такая ситуация сложилась в Хошимине, где плотность населения высока, а потребление потребительских товаров находится на первом месте по стране.
Уже более 3 месяцев г-н Дунг, владелец торгового дома в районе Го Вап города Хошимин, продает торговый дом площадью 50 м2 с убытком более 500 миллионов донгов, но никто до сих пор не обратился к нему с предложением. Этот магазинчик был куплен г-ном Дунгом в 2019 году почти за 3,8 млрд донгов и изначально сдавался в аренду за 15 млн донгов в месяц. Однако из-за неудовлетворительных результатов бизнеса арендатор вернул дом через 6 месяцев аренды. После этого г-н Дунг продолжил вешать табличку об аренде, но мало кто об этом спрашивал, поэтому он заранее снизил цену до 13 миллионов донгов в месяц. На сегодняшний день, после смены арендаторов, цена снизилась до 10 миллионов донгов в месяц, но помещения по-прежнему пустуют.
«Каждый месяц мне приходится выплачивать банковские проценты и основную сумму долга в размере более 20 миллионов донгов по кредиту в 2 миллиарда донгов. «Арендная плата мизерная, а давление процентных ставок велико, поэтому мне пришлось продать магазин с убытком, но после более чем 3 месяцев рекламы я так и не смог найти покупателя», — сказал г-н Дунг.
В той же ситуации г-н Хиен - инвестор в недвижимость поделился: «В 2018 году я инвестировал в магазин в проекте в старом районе 2 (теперь город Тху Дук) на сумму более 5 миллиардов донгов, расположенный на главной улице с интенсивным движением, поэтому в то время я был уверен, что со временем мой дом вырастет в цене или будет сдаваться в аренду по высокой цене. Как и планировалось, сначала я сдавал его клиентам, чтобы открыть кофейню, по цене 30 миллионов донгов в месяц. Однако с конца 2020 года из-за трудностей в бизнесе мой магазин и ряд соседних домов в том же районе были закрыты, без арендаторов».
«Когда пандемия закончилась, я думал, что рынок быстро стабилизируется, но прошло уже 2 года, а моя квартира все еще пустует. «Недавно один клиент хотел арендовать мини-супермаркет и платить 15 миллионов в месяц, но я не согласился, планируя продать его, поскольку инвестиция оказалась неэффективной», — рассказал г-н Хиен.
По мнению многих экспертов по недвижимости, в последнее время электронная коммерция развивается все больше и больше, многим компаниям теперь нужны только склады, а не магазины, а склады теперь также являются складами интеллектуального обслуживания, онлайн-управление и эксплуатация являются и дешевыми, и безопасными, в то время как аренда торгового дома под склад и дорогая, и небезопасная.
По мнению экспертов, тип шопхаусов был действительно ценным, когда впервые появился во Вьетнаме в 2000-х годах. В центральных районах Хошимина ряд шопхаусов когда-то был «золотой жилой», привлекающей инвесторов. Благодаря своему успеху компании, занимающиеся недвижимостью, постоянно выводят на рынок новое предложение, что приводит к возникновению излишка.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сказал, что проект торгового дома должен учитывать множество факторов, особенно демографические вопросы, детально рассчитывать поведение пользователей и количество проходящих мимо людей, чтобы деловая активность и торговля могли создавать ежедневный денежный поток для проекта. Только тогда торговые дома смогут обеспечить эффективность бизнеса. Кроме того, необходимо внимательно изучить основные изменения в способах совершения покупок и развлечений людьми. В настоящее время потребители все чаще совершают покупки в Интернете, а также мигрируют в города-спутники, что делает концентрированную торговлю менее эффективной, чем раньше, тем самым значительно снижая ценность торговых точек.
Разделяя эту точку зрения, эксперты CBRE Vietnam отметили, что, хотя эксперты считают этот сегмент прибыльным, если тщательно не рассчитать потенциальный спрос со стороны центральной городской зоны и близлежащих жителей, инвестиции в торговый дом с целью открытия магазина могут легко привести к разочарованию. В соответствии с неизбежной тенденцией развития современного рынка недвижимости, в каждом проекте апартаментов должно быть предусмотрено место для коммерческих площадей. Однако в зависимости от местоположения у каждого проекта будут разные потребности. Поэтому развитие и благоустройство домов-магазинов будет зависеть от местоположения и масштаба проекта.
В недавнем отчете по рынку от JLL Vietnam это подразделение также дало рекомендации инвесторам при выборе этого сегмента шопхаусов. Если у них нет свободного денежного потока, инвесторам следует тщательно подумать, прежде чем инвестировать в шопхаусы, потому что очень легко «обанкротиться». Чтобы удержать нынешних арендаторов, владельцам торговых домов приходится снижать арендную плату. Между тем, при сдаче помещений в аренду арендодатели сталкиваются с необходимостью снизить текущую запрашиваемую арендную плату на 20–40%. Срок договора по-прежнему составляет 3–5 лет, однако арендатор предлагает не повышать арендную плату в течение всего срока аренды...
Источник
Комментарий (0)