Почему покупатели жилья проявляют осторожность и не решаются «вкладывать деньги», хотя банковские процентные ставки значительно снизились?

Жилищные кредиты вялые, медленный рост

Ожидается, что именно жилищное кредитование станет движущей силой ускорения банковского кредитования в последние месяцы года, однако оно находится вялом состоянии и восстанавливается медленнее, чем ожидалось.

Цены на жилье слишком высоки, а ликвидность низкая, плюс процентные ставки по кредитам растут, из-за чего инвесторы и покупатели жилья становятся осторожными и не решаются вкладывать деньги.

Г-жа Нгуен Дук Тхать Зьем, генеральный директор Sacombank, заявила, что банковское кредитование за первые 9 месяцев года не оправдало ожиданий. По данным газеты «Дау Ту», одной из причин сложившейся ситуации является то, что доходы покупателей недвижимости снизились, а предложение жилья по разумным ценам не удовлетворяет спрос.

По мнению аналитиков компании VCBS Securities, спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения жилья. Кроме того, цены на жилье (особенно на квартиры в центральных районах) в последнее время резко выросли, что вызывает беспокойство у инвесторов и покупателей жилья. В первой половине этого года объем кредитования предприятий сферы недвижимости увеличился более чем на 10%, тогда как объем потребительских жилищных кредитов увеличился всего лишь более чем на 1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — Слабый спрос на жилищные кредиты приводит к замедлению роста кредитования во всей системе

Ожидается, что в ближайшем будущем жилищные кредиты станут основным драйвером роста розничного кредитования в условиях низких процентных ставок и высокого спроса на жилье и инвестиции.

«Мы считаем, что кредитование в сфере недвижимости и строительства продолжит быстро расти в ближайшее время, когда предложение станет более позитивным, а проекты продолжат ускоряться после усилий по поддержанию процентных ставок и решения юридических вопросов, особенно после вступления в силу новых законов о недвижимости. «В то же время низкие процентные ставки по кредитам стимулируют спрос на заемные средства со стороны предприятий сферы недвижимости, а также покупателей жилья», — отмечают аналитики VCBS.

Однако г-н Фан Ле Тхань Лонг, генеральный директор AFA Group, поделился в Vnexpress , что реальность не такая, как ожидалось. «Многие брокеры по недвижимости полагают, что низкие процентные ставки будут стимулировать приток денежных средств в недвижимость, но на самом деле свободные денежные средства не идут в недвижимость, а вместо этого возвращаются в банковские сбережения. «Цены на жилье слишком высоки, рынок находится в состоянии «трудно купить, трудно продать», что приводит к снижению объемов сделок с недвижимостью и не обеспечивает приток денежных средств», — сказал г-н Лонг.

Сегодня потребительские жилищные кредиты являются одним из самых прибыльных сегментов для банков. На этот сектор также приходится значительная доля непогашенной задолженности в кредитных портфелях банков. Поэтому банки надеются на скорейшее восстановление кредитования этого сегмента.

Однако, по словам г-на Фам Дук Тоана, генерального директора акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), в настоящее время многие покупатели жилья «боятся» брать деньги в банках, отчасти потому, что они уже ощутили боль от застревания в сфере недвижимости в 2023 году.

Людям трудно реализовать свою «мечту о собственном доме»

В 2021 и 2022 годах жилищное кредитование резко возросло, отчасти из-за того, что банки применяли низкие ставки по кредитам во время пандемии COVID-19. Однако впоследствии плавающие процентные ставки резко выросли, а рынок недвижимости впал в кризис ликвидности, что заставило многих инвесторов распродавать активы и сокращать убытки, чтобы снизить процентную нагрузку.

В настоящее время, хотя процентные ставки по ипотечным кредитам снизились, покупатели жилья по-прежнему обеспокоены плавающими процентными ставками после окончания действия стимула. Кроме того, цены на жилье слишком высоки по сравнению с доходами, из-за чего люди по-прежнему осторожны и не решаются брать деньги в долг, чтобы купить дом.

По словам г-жи Фуонг (главной медсестры больницы в районе 1 города Хошимин), ее бюджет на покупку дома составляет около 3 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов — это сбережения, а еще 1 миллиард донгов — заем в банке. Она хотела купить двухкомнатную квартиру в районе 7-го округа. После недели осмотра она нашла несколько квартир, которые соответствовали ее критериям, но она колебалась, так как считала, что цена все еще высока по сравнению с реальной стоимостью квартиры.

«Возможно, из-за текущего дефицита предложения цены на жилье растут. Я хочу дождаться улучшения ситуации на рынке и более разнообразного предложения, чтобы было больше вариантов», — сказала она о причине, по которой сейчас не удается закрыть сделку, сообщает Vnexpress .

На самом деле, цены на жилье в последнее время постоянно растут, особенно в сегменте квартир. Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) сообщила, что индекс цен на квартиры в Ханое и Хошимине во втором квартале вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению с 2019 годом. Более 80% предложений, выставленных на продажу в этом году, имеют цену от 50 миллионов донгов за квадратный метр и выше. Цены на недвижимость в пригородных районах колеблются от 40 до 80 миллионов донгов за квадратный метр, тогда как в центре они составляют более 100 миллионов донгов за квадратный метр.

По данным VARS, чтобы взять кредит на покупку квартиры в доступном сегменте на сумму менее 2 млрд донгов, каждая семья должна иметь доход не менее 35–40 млн донгов в месяц, чтобы обеспечить погашение долга и ежемесячные расходы на проживание. В то время как нынешний доход городских семей составляет всего 10–20 миллионов донгов в месяц. Низкие цены и нехватка ликвидности являются барьерами, которые мешают ожидаемому притоку денежных средств в недвижимость.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель VARS, далее проанализировал, что движущей силой роста кредитования является недвижимость, особенно спрос на жилищные кредиты. Поэтому для стимулирования кредитования в этой сфере необходима политика регулирования цен на недвижимость в соответствии с уровнем доходов населения. Кроме того, необходимо устранить правовые барьеры для предприятий, чтобы сократить издержки и быть более гибкими в условиях кредитования, чтобы стимулировать обратный приток капитала в недвижимость.

Со стороны заемщиков экономические эксперты также рекомендуют тщательно просчитывать расходы на покупку недвижимости на данном этапе. По словам эксперта по персональной недвижимости Ле Куока Кьена, при получении кредита на покупку дома заемщик, прежде всего, должен иметь стабильный доход в виде заработной платы и иметь не менее 40–50% собственного капитала, остальная часть должна быть финансово подкреплена банком, чтобы сохранить возможность погашать долг и избежать безнадежных долгов.

Г-н Кин поделился тем, что обычно покупателям жилья следует тратить на жилье не более 40% от своего общего ежемесячного дохода, чтобы иметь возможность покрыть расходы на другие основные потребности в повседневной жизни. Таким образом, помимо сравнения процентных ставок по ипотечным кредитам между банками для выбора подходящего кредитного пакета, покупателям жилья необходимо тщательно оценить денежный поток и способность погашать задолженность. Ежемесячные выплаты процентов и основного долга, если они не спланированы тщательно и разумно, могут стать серьезным финансовым бременем и усложнить жизнь.

Цены на недвижимость слишком высоки, а ликвидность низкая, что не только лишает покупателей возможности спекулировать и вынуждает их надолго зарывать свой капитал, но и мешает покупателям рассчитывать на высокую норму прибыли. Высокие цены на жилье также снижают прибыль от сдачи недвижимости в аренду (составляющую всего около 3% от общей стоимости инвестиций, что значительно ниже банковских процентных ставок). По данным газеты «Дау Ту» , именно по этой причине деньги направляются в сбережения, а не в недвижимость.

Аналитики компании VPBank Securities заявили, что соотношение цен на жилье и доходов вьетнамцев выросло и примерно в 4-5 раз превышает рекомендуемое соотношение. Таким образом, хотя процентные ставки по ипотечным кредитам за последний год существенно снизились, цены на жилье остаются высокими, что затрудняет для многих людей реализацию «мечты о собственном жилье».

КХАНЬ ЛИНЬ (т/ч)

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm