Как регулируется метод оценки земли?

Принципы, основы и методы оценки земли

Председатель Национальной ассамблеи Выонг Динь Хюэ подписал документ, подтверждающий обнародование Закона о земле (Закон № 31/2024/QH15). Закон о земле (с изменениями) определяет режим собственности на землю, полномочия и обязанности государства, представляющего собой собственность всего народа на землю и единообразно управляющего землей, режим управления и использования земли, права и обязанности граждан и землепользователей в отношении земли на территории Вьетнама.

В частности, статья 158 устанавливает принципы, основы и методы оценки земли. В частности, оценка земли должна обеспечивать следующие принципы: Метод оценки земли в соответствии с рыночными принципами; соблюдать правильные методы, порядок и процедуры оценки земли; обеспечить честность, объективность, открытость и прозрачность; Обеспечить независимость между консалтинговой организацией по определению цен на землю, Советом по оценке прейскуранта цен на землю, конкретным Советом по оценке цен на землю и агентством или лицом, уполномоченным принимать решения о ценах на землю; обеспечить гармонию интересов государства, землепользователей и инвесторов.

Основой оценки стоимости земли являются: цель использования земли для оценки; срок использования земли Для сельскохозяйственных земель, выделенных государством домохозяйствам и отдельным лицам в соответствии с квотой выделения сельскохозяйственных земель, сельскохозяйственных земель в пределах квоты на получение права передачи, срок землепользования не определяется; Исходная информация для оценки стоимости земли в соответствии с методиками оценки стоимости земли; Другие факторы, влияющие на цены на землю; положений соответствующих законов на момент оценки земли.

Оценка земли должна обеспечивать честность, объективность, публичность, прозрачность... (Фото: Хуу Тханг).

Входная информация для оценки стоимости земли в соответствии с методами оценки стоимости земли, предусмотренными подпунктом «c» пункта 2 настоящей статьи, включает: цены на землю, зарегистрированные в национальной базе данных о земле и национальной базе данных о ценах; Цена земли указывается в договоре передачи права пользования землей; Аукционная цена права землепользования после выполнения финансовых обязательств; Цены на землю, собранные путем обследования и обследования в случаях, когда отсутствует информация о ценах на землю, указанная в пунктах а и б настоящего пункта; Информация о доходах, расходах, доходах от использования земли.

Методы оценки стоимости земли включают в себя: Сравнительный метод, реализуемый путем уточнения цены земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земли, передаваемую на рынок, победы на аукционе по продаже права пользования землей, в котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земли, за вычетом стоимости имущества, закрепленного за землей (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка;

Доходный метод реализуется путем деления среднего годового чистого дохода с земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций в провинциальной территории в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до момента оценки земли;

Метод превышения стоимости реализуется путем вычета из общей суммы предполагаемого дохода от освоения общей предполагаемой стоимости освоения земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальной планировкой застройки;

Метод коэффициента корректировки цены на землю осуществляется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю определяется путем сравнения цены земли в прейскуранте с рыночной ценой земли.

Случаи и условия применения метода оценки стоимости земли устанавливаются следующим образом: Метод сравнения применяется для оценки в случае наличия не менее 3 земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земли, обращаемую на рынке, победы на аукционе по продаже права пользования землей, при котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе;

Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок или земля сельскохозяйственного назначения или земля несельскохозяйственного назначения не являются землями населенных пунктов и оцениваемый земельный участок или земля не отвечают условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земли могут быть определены в зависимости от целевого назначения оцениваемой земли;

Метод превышения применяется для оценки земельных участков и земельных площадей для инвестиционных проектов, которые не отвечают условиям применения сравнительного или доходного метода, но позволяют оценить совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта;

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения размера компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия большого количества смежных земельных участков одинакового целевого назначения, цены на землю которых указаны в прейскуранте, но не соответствуют условиям применения метода сравнения.

Методы оценки земель, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи, применяются для определения удельных цен на землю и разработки таблиц цен на землю. В случае применения методов оценки стоимости земли, предусмотренных подпунктами «а», «б» и «г» пункта 5 настоящей статьи, для определения конкретных цен на землю и получения результатов ниже цен на землю, указанных в таблице цен на землю, применяются цены на землю, указанные в таблице цен на землю.

Выбор метода оценки земли предлагается организацией, проводящей оценку земли, и решается соответствующим Советом по оценке земли.

Регулирование цен на землю

Статья 159 Закона о земле устанавливает прейскурант цен на землю. Соответственно, прейскурант цен на землю применяется в следующих случаях: при расчете платы за пользование землей, когда государство признает права землепользования домохозяйств и отдельных лиц; изменение целевого назначения использования земель домохозяйствами и отдельными лицами; рассчитать арендную плату за землю, когда государство сдает землю в аренду и взимает ежегодную арендную плату за землю;

Расчет налога на землю; Расчет подоходного налога от передачи прав землепользования для домохозяйств и физических лиц; Расчет платы за землеустройство и землепользование; расчет административных штрафов за правонарушения в сфере земельных отношений; Рассчитать размер компенсации государству за ущерб, причиненный при управлении и использовании земель.

Прейскурант цен на землю формируется в зависимости от площади и местоположения (Фото: Хуу Тханг).

Расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю при признании государством права пользования землей в форме предоставления земельного участка с взиманием платы за пользование землей, аренды земельного участка с взиманием единовременной арендной платы за землю на весь срок аренды для домохозяйств и граждан;

Рассчитать начальную цену продажи права землепользования на аукционе при предоставлении государством земли или предоставлении земли в аренду в случаях, когда земельный участок или территория земельного участка были инвестированы в техническую инфраструктуру в соответствии с детальным планом строительства; Расчет платы за пользование землей при предоставлении земельных участков без проведения торгов по предоставлению права землепользования домохозяйствам и гражданам; Расчет платы за пользование землей при продаже государственного жилья арендаторам.

Прейскурант цен на землю формируется в зависимости от площади и местоположения. Для территорий с цифровыми кадастровыми картами и базами данных цен на землю постройте таблицу цен на землю для каждого участка земли на основе зоны стоимости и стандартного участка земли.

Народный комитет провинциального уровня должен разработать и представить в Народный совет того же уровня для принятия решения первый прейскурант цен на землю, который должен быть объявлен и применяться с 1 января 2026 года. Ежегодно провинциальный народный комитет обязан представлять в провинциальный народный совет для принятия решения об изменении, дополнении и корректировке прейскуранта цен на землю для обнародования и применения с 1 января следующего года.

В случае необходимости корректировки, изменения или дополнения прейскуранта цен на землю в течение года провинциальный народный комитет обязан представить его в провинциальный народный совет для принятия решения.

Провинциальный орган по управлению земельными ресурсами отвечает за оказание содействия провинциальному народному комитету в организации разработки, корректировки, внесения изменений и дополнений в прейскуранты на землю. В процессе внедрения провинциальному органу по управлению земельными ресурсами разрешается нанимать консультационную организацию по ценам на землю для разработки, корректировки, внесения изменений и дополнений в прейскурант цен на землю .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html