Чем дальше от центра, тем больше прейскурант цен на землю отличается от реальности.

В некоторых пригородных районах Ханоя рыночные цены на 300–600% выше указанных в новом прейскуранте цен на землю. Между тем в основных округах разница составляет всего 30% и менее.

В некоторых пригородных районах Ханоя рыночные цены на 300–600% выше указанных в новом прейскуранте цен на землю. Между тем в основных округах разница составляет всего 30% и менее.

Сравните регулируемую цену земли и рыночную цену в районах. Графика: Тхань Ву

Разница в цене до 600%

По данным расследования корреспондента Investment Newspaper, новый прейскурант цен на землю более точно отражает рыночную цену в центральной части города. Ханой, как районы Хоан Кием, Хай Ба Чунг, Донг Да. Однако в районах Хадонг, Тханьсуан, Лонгбьен или Донгань, Хоайдык, Чыонгми разрыв между регулируемой ценой и фактической ценой все еще велик.

Например, на улице Ханг Дао (район Хоан Кием) стоимость земли составляет 695,3 млн донгов/м2 — это также самая высокая цифра, зафиксированная в новом прейскуранте цен на землю. По сравнению с реальностью разница в цене не так уж велика и колеблется от 700 млн до 1 млрд донгов за м2, что всего на 1–30% выше регулируемой цены.

Аналогично, цена земли на улице Фан Динь Фунг (район Ба Динь) после обновления составляет 450,84 млн донгов/м2. В настоящее время дома здесь выставлены на продажу по цене 480–650 млн донгов/м2, что на 5–30% выше регулируемой цены.

В районе Донгда на улице Кат Линь зафиксирована новая цена в 264,13 млн донгов/м2. Эта цифра всего на 2–28% ниже рыночной цены, при этом некоторые дома здесь продаются по цене 270–370 млн донгов за м2.

Текущий прейскурант цен на землю станет важной «частью» переходного периода, прежде чем город составит ежегодный прейскурант цен на землю. Закон о земле 2024 года предоставляет районному уровню полномочия по выпуску прейскурантов на землю, что поможет приблизить цены на землю к реальности.

Видно, что в четырех старых центральных районах Ханоя прейскурант цен на землю не сильно отличается от рыночной цены, но в расширенных районах этого не происходит. Например, на улице Ву Тонг Фан (район Тхань Суан) регулируемая цена на землю составляет всего 85,96 млн донгов/м2, но местные жители утверждают, что ни один дом не продается дешевле 120 млн донгов/м2, что почти на 40% выше прейскуранта цен на землю.

Район Хадонг также является местом с большой разницей в ценах на землю. Инвестор г-жа Ту Хоай заявила, что цена земли здесь составляет всего лишь половину рыночной цены. Она только что продала участок земли с парковочной аллеей у входа в район Йен Нгиа за 48 миллионов донгов/м2. Согласно прайс-листу, земля в месте 2 (аллея от 3,5 м и более) стоит 23,2 млн донгов/м2, что составляет менее половины фактической цены.

То же самое происходит и с земельными участками, расположенными на улице Ту Динь (район Лонг Бьен). Соответственно, цена земли в таблице составляет 38,8 млн донгов/м2, но когда мы попросили брокера найти участок земли по этой цене, они все покачали головами, «сдавшись». Потому что цена на землю с видом на улицу превышает 110 млн донгов/м2, что на 183% выше регулируемой цены.

В пригородных районах разрыв еще больше. По словам г-на Дук Туна (коммуна Хоанг Ван Тху, район Чыонг Ми), недавно кто-то был готов внести залог и купить здесь его земельный участок за 15 миллионов донгов/м2. Однако в прейскуранте цен на землю этот сельский жилой район стоит всего около 2,3 млн донгов/м2, что на 300–500% ниже цены сделки.

В районе Донгань — местности, готовящейся стать районом, — цены на землю «на бумаге» и на рынке существенно различаются. Согласно регулируемому прейскуранту цен на землю, земля на дороге в коммуне Суанкань стоит 13,39 млн донгов/м2 — эта цифра примерно на 640% ниже фактической цены. Поскольку здесь расположен суперпроект недвижимости, цены на землю в последнее время резко выросли. В настоящее время стоимость участков с видом на улицу здесь превысила 100 миллионов донгов/м2. Участки в переулке также стоят до 70 миллионов донгов/м2.

Что касается района Хоайдык, где проводятся земельные аукционы стоимостью в миллиарды долларов, регулируемый прейскурант цен на землю значительно ниже стоимости жилой земли и стоимости земли, выставленной на аукцион. Соответственно, земля на улице Тянь Ле (коммуна Тянь Янь) была выделена городским народным комитетом. Ханой определен в размере 12,66 млн донгов/м2. Однако местные жители утверждают, что с тех пор, как через этот район прошла кольцевая дорога № 4, цены на землю резко выросли. В настоящее время дома и земля в переулке в этом районе продаются по цене 50–60 млн донгов/м2. Цены на недвижимость на улице достигают 70–90 млн донгов/м2.

Самая высокая цена выигрыша на аукционе земли, зафиксированная в коммуне Тянь-Йен, составила 133 млн донгов/м2, средняя цена выигрыша на других лотах также достигала 80–90 млн донгов/м2. По сравнению с ценами на землю, указанными в новой таблице, рыночная цена выше на 480–730%.

  Цены на землю станут более реалистичными

В беседе с журналистами газеты «Дау Ту» директор компании по недвижимости сообщил, что данные, собранные компанией, также показали схожие результаты: чем дальше от основных районов, тем больше прейскурант цен на землю отличается от рыночной цены.

«Этот прайс-лист неточно отражает общую картину рынка недвижимости Ханоя. Лично я считаю, что регулируемые цены на землю близки к фактическому уровню только для центральных районов. Чем дальше в пригороды, тем больше цены отклоняются», — прокомментировал он.

Г-н Тран Дат Кхань, генеральный директор Biggee — платформы анализа информации о недвижимости, заявил, что существует большой разрыв между регулируемыми ценами и рыночными ценами. Причина в том, что текущий прейскурант определяется Народными комитетами провинций/городов. Это незаметно лишает цены на землю гибкости и не отражает их истинную рыночную стоимость.

«Закон о земле 2024 года предоставляет полномочия по выпуску прейскурантов на землю на районном уровне, что поможет ценам на землю оставаться ближе к реальности. Это тем более значимо, поскольку фактические цены сделок с землей намного превышают потолок текущей структуры цен на городскую землю», — поделился г-н Кхань.

По данным городского народного комитета. В Ханое текущий список цен на землю станет важной «частью» переходного периода, прежде чем город составит ежегодный список цен на землю. Корректировки и дополнения будут обновляться для обеспечения стабильности, соответствия реальной ситуации и в то же время отвечать требованиям социально-экономического развития.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html