Предложение о внесении изменений и дополнений в Постановление о порядке разработки, экспертизы и утверждения инвестиционных проектов освоения морских территорий
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), регулирование деятельности по выходу на морскую территорию приносит много пользы и поэтому крайне необходимо. Министерству природных ресурсов и экологии необходимо в ближайшее время завершить подготовку указа к обнародованию, что будет способствовать устранению существующих препятствий в проектах по защите моря.
Председатель HoREA очень рассчитывает, что правительство издаст этот указ, в котором будет подробно изложен порядок реализации статьи 190 Закона о земле 2024 года, который вступит в силу с 1 апреля.
Комментируя проект указа «О деятельности по защите морской среды», направленный премьер-министру и Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды, председатель HoREA заявил, что он очень рассчитывает на то, что правительство издаст этот указ, в котором будет подробно изложен порядок реализации статьи 190 Закона о земле 2024 года, который вступит в силу с 1 апреля.
HoREA в целом согласна с проектом постановления о противодействии вторжению в море (проект постановления) и дает комментарии по некоторым вопросам, содержащимся в проекте постановления.
В частности, г-н Чау предложил изменить и дополнить пункт 2 статьи 3 проекта указа по трем причинам.
Во-первых, инвестиционный проект по освоению моря. Элементы инвестиционного проекта по освоению моря в населенных пунктах могут включать прибрежные аллювиальные территории, или прибрежные защитные лесные угодья, или прибрежные земли аквакультуры. Изменение целевого назначения земель такого типа должно осуществляться в соответствии с положениями земельного законодательства и соответствующими законами.
Во-вторых, инвестиционный проект по выходу на море, пункт инвестиционного проекта по выходу на море в соответствии с планированием не только направлен на создание земельного фонда, но и может «создать земельный фонд со специализированной морской поверхностью» для реализации инвестиционных проектов вдоль маршрута, таких как: причал от материка до глубоководных районов или прибрежные ветроэнергетические проекты, морские ветроэнергетические проекты или нефте- и газопроводы или силовые кабели, оптические кабели.
В-третьих, инвестиционный проект по освоению моря, элементы инвестиционного проекта по освоению моря в определенной морской зоне, прибрежной аллювиальной зоне, прибрежных защитных лесных угодьях или прибрежных землях аквакультуры должны быть реализованы в соответствии с планом и должны соответствовать положениям соответствующих законов.
Кроме того, председатель HoREA также предложил внести изменения и дополнения в статью 5 проекта Указа о создании, экспертизе и утверждении инвестиционных проектов освоения морских территорий или объектов инвестиционных проектов освоения морских территорий.
Это соответствует не только положениям строительного права, но и смежным законам, таким как инвестиционное право, жилищное право, право в сфере недвижимости, морское право, лесное право и т. д.
Причина, указанная HoREA, заключается в том, что проект освоения моря является государственным инвестиционным проектом, «направленным на создание земельных фондов, земельных фондов со специализированной морской поверхностью для целей социально-экономического развития». После «принятия завершения освоения моря» будет проведен тендер для выбора инвесторов для реализации отдельных проектов или строительных объектов в рамках проекта освоения моря.
Проект по рекультивации моря — это инвестиционный проект «с использованием иностранного капитала из государственных инвестиций и проектов с использованием другого капитала» (частного капитала). Согласно положениям Закона о ГЧП 2020 года и Закона об инвестициях 2020 года «стратегический инвестор» или «инвестор, выбранный в соответствии с положениями Закона о ГЧП 2020 года и Закона о торгах 2023 года» будет как осуществлять деятельность по рекультивации моря, так и осуществлять составные проекты или строительные объекты в рамках проекта по рекультивации моря.
В этом случае инвесторы должны не только соблюдать «положения строительного законодательства», но и соблюдать «соответствующие законы», такие как инвестиционное законодательство, жилищное законодательство, законодательство о сделках с недвижимостью, морское законодательство, лесное законодательство, сельскохозяйственное законодательство, законодательство о рыболовстве и законодательство об охране окружающей среды.
Как определить размер платы за землепользование и арендную плату за землю для «проектов по выходу на морскую территорию»?
HoREA предложила изменить и дополнить статью 6 «проекта Указа» о «землеотводе, аренде земель и отводе морских территорий для морского освоения» в направлении «копирования» содержания пунктов 3 и 5 статьи 68 Указа 43/2014/ND-CP и пункта 21 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP вместо «ссылки» на пункты 3 и 5 статьи 68 Указа 43/2014/ND-CP и пункт 21 статьи 1 Указа 148/2020/ND-CP.
Согласно анализу HoREA, декреты 43/2014/ND-CP и 148/2020/ND-CP истекают с даты вступления в силу Закона о земле 2024 года и декрета, подробно описывающего реализацию ряда статей Закона о земле, с 1 января 2025 года или могут быть рассмотрены Национальной ассамблеей для вступления в силу с 1 июля 2024 года.
Государственным служащим, государственным должностным лицам и государственным служащим для реализации положений Указа достаточно лишь опираться на него, не заглядывая в предыдущие соответствующие Указы.
Предлагается в подпункт «в» пункта 2 статьи 6 «проекта Указа» добавить случай «отсутствия проведения торгов по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков» или случай предоставления земельных участков, предоставления земельных участков в аренду «стратегическим инвесторам, инвесторам проектов ГЧП», поскольку статья 124 Закона о земле 2024 года предусматривает «случаи предоставления земельных участков, предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов по предоставлению права землепользования, отсутствия проведения торгов по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков», а Закон о ГЧП 2020 года предусматривает отбор инвесторов путем проведения торгов для проектов ГЧП.
В отношении определения платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов освоения морских территорий Ассоциация согласна с положением о том, что определение конкретных цен на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю осуществляется в соответствии с положениями Закона о земле, изложенными в пункте 1 статьи 8 проекта постановления.
HoREA соглашается с положением: «В случае применения метода добавленной стоимости для определения удельных цен на землю в смету общих затрат на освоение земель должны быть включены затраты на рекультивацию земель, утвержденные уполномоченными государственными органами».
Кроме того, HoREA также обратилась к премьер-министру и Министерству природных ресурсов и экологии с просьбой внимательно рассмотреть предложение эксперта о добавлении расходов на выплату процентов к общей смете расходов на разработку при применении метода превышения.
Потому что процентные расходы — это очень большие фактические расходы, потому что у всех инвесторов есть потребность в заимствовании среднесрочного и долгосрочного кредитного капитала. В некоторых случаях инвесторам приходится брать кредиты под высокие процентные ставки, в результате чего расходы по займам составляют более 20% от общего объема инвестиций в проект.
Источник
Комментарий (0)