Институт экономических, финансовых и исследований в сфере недвижимости Dat Xanh Services (DXS FERI) только что опубликовал отчет об исследовании рынка за второй квартал и первые 6 месяцев 2023 года, который показал, что ситуация на рынке недвижимости продолжает оставаться в застое.
За первые 6 месяцев 2023 года рынок недвижимости Вьетнама столкнулся с серьезными проблемами: от неблагоприятного воздействия глобальной и внутренней экономической, политической и финансовой ситуации до продолжающегося ужесточения законодательства в сфере недвижимости при отсутствии конкретных мер по устранению правовых препятствий. Уровень доверия на рынке пока еще не восстановился, что создает трудности для всех участников рынка.
Предложение новой недвижимости практически отсутствует.
Что касается предложения недвижимости, то по сравнению с предыдущим годом объем нового предложения в Ханое и Хошимине сократился на 89% в Хошимине и на 91% в Ханое. Соответственно, резко сократилось и количество новых проектов, выставленных на продажу. Существующее предложение в основном поступает из проектов, реализованных много лет назад, и составляет около 90% от общего объема первичного предложения в ключевых районах.
В Ханое и соседних районах не так много проектов, которые можно запустить. На рынке Ханоя доминируют квартиры, в основном из небольших проектов и проектов, которые сдали существующие дома. В первые 6 месяцев 2023 года на всем рынке в целом наблюдались медленные транзакции.
В Хошимине первичный рынок в основном представлен квартирами в восточной части города, что на 70% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В городах Хошимин, Биньзыонг, Донгнай и Лонган предложение квартир ограничено и в основном поступает из следующих этапов старых проектов.
Предложение недвижимости на рынке.
Если сравнивать два крупнейших рынка — Ханой и Хошимин, — то новое предложение квартир зафиксировало очень резкое снижение. В Ханое было запущено всего около 500 продуктов, что на 91% меньше, чем в предыдущем году. В основном это были небольшие проекты по исследованию рынка. В городе Хошимин количество товаров достигло 1800, что на 89% меньше, чем в предыдущем году.
В обоих регионах зафиксирован рост средней первичной цены продажи квартир: в Ханое она составила 42–55 млн. кв. м., что на 3–5% больше в годовом исчислении; в Хошимине — 60–80 млн/м2, с ежегодным ростом на 2–3%. Уровень поглощения квартирной продукции в Ханое достиг около 15%, о чем свидетельствует интерес иностранных клиентов.
Уровень поглощения квартирного рынка в Хошимине составляет около 20%, при этом новые проекты, такие как Elysian, The Avatar, 9x An Suong, имеют уровень поглощения 50% - 60%.
На центральном рынке также не так много позитивных сигналов, поскольку предложение в основном поступает от существующих проектов, новых проектов нет.
В настоящее время в Западном регионе наблюдается ограниченное предложение коммерческих квартир, однако ожидается, что предложение коммерческих квартир в этом регионе появится с конца 2023 года.
Общий уровень поглощения рынка недвижимости.
Если рассматривать весь рынок, то общий уровень поглощения составляет около 10–15%, из которых: на Севере самый высокий уровень поглощения — 15–20%; В центральном и западном регионах уровень поглощения очень низкий, всего около 5%; В Хошимине и соседних провинциях уровень абсорбции колеблется в пределах 10–20%.
«Трудности, которые продлятся с конца 2022 года по первую половину 2023 года, наглядно отражаются в показателях дефицита нового предложения и очень низких темпах поглощения. В частности, по итогам первых 6 месяцев года общее предложение все еще сократилось на 50–60%, средняя цена реализации снизилась на 20–30%, уровень поглощения всего рынка достиг 10–15%», — прокомментировал DXS FERI.
Число ликвидированных предприятий сферы недвижимости резко возросло.
За первые 6 месяцев года сектор бизнеса в сфере недвижимости вошел в число групп с самым высоким показателем ликвидации предприятий, увеличившись на 30,4%, но при этом имел самое низкое количество вновь созданных предприятий в стране (61,4% в годовом исчислении).
По данным DXS FERI, рынок недвижимости в первые 6 месяцев 2023 года по-прежнему сталкивается с серьезными проблемами, среди которых правовые проблемы считаются узким местом рынка на протяжении многих лет без конкретных мер по их решению.
Вялые продажи поставили как инвесторов, так и торговые площадки в очень сложную ситуацию. К концу июня 2023 года количество брокеров на рынке недвижимости сократилось на 60% - 70% по сравнению с концом 2023 года.
Согласно опросу, проведенному DXS FERI среди отдельных брокеров, работающих в брокерских конторах, результаты показали, что 71% брокеров продолжат работать в этой профессии, 19% респондентов ответили, что будут работать брокерами по недвижимости, одновременно находя другую работу, чтобы стабилизировать свою жизнь, а 10% брокеров планируют перейти в другую отрасль.
Число случаев закрытия бизнеса в сфере недвижимости растет, число брокеров сокращается.
Из 480 опрошенных агентов по недвижимости, уволившихся с работы, только 52% не намерены возвращаться в сферу недвижимости в 2023 году, тогда как 36% вернутся, когда рынок восстановится.
FERI заявила, что когда большое количество брокеров покидает рынок, это также время, когда инвесторам приходится «прибегать к уловкам», чтобы найти продавцов. Инвесторы делают это с помощью внедрения специальных политик для привлечения брокеров, таких как повышение брокерских комиссий, увеличение горячих бонусов, расширение условий бонусов, увеличение расходов на маркетинг и обслуживание клиентов, еженедельная оплата комиссий за брокерские услуги или немедленно в течение 48 часов после сверки транзакций.
Сценарий на последние 6 месяцев года
Комментируя рынок за последние 6 месяцев года, DXS - FERI продолжает представлять 3 сценария, включая: Идеальный сценарий (предложение увеличивается, процентные ставки резко снижаются до уровня ниже 10 - 12%, цены продажи немного увеличиваются, темпы поглощения довольно хорошо увеличиваются с 40 до 50%);
Ожидаемый сценарий (предложение немного увеличится, процентные ставки немного снизятся до примерно 11–13%, цены реализации останутся стабильными, в то время как темпы поглощения увеличатся на 20–30%) и сложный сценарий (предложение продолжит сокращаться на 20–30%, процентные ставки продолжат оставаться высокими >14%, цены реализации снизятся на 10–20%).
Однако исследовательский институт Дат Ксаня также исключил идеальный сценарий с самого начала, поскольку он был неосуществим в ближайшем будущем. Рынок ожидает лишь постепенного перехода от сложного сценария к ожидаемому, и более четкие результаты, как ожидается, будут видны в первой половине 2024 года.
«Многие показатели указывают на то, что доверие рынка постепенно вернется с конца 2023 года и начала 2024 года, когда начнет действовать государственная политика, которая также станет движущей силой для следующей фазы рынка», — заявили эксперты DXS – FERI .
Источник
Комментарий (0)