 |
| 부동산 시장은 점차 회복되고 있으며 '저점'을 통과했습니다. (출처: 댄 트리) |
시장은 '바닥'을 통과했다
호치민시 부동산협회(HoREA)가 발표한 2023년 상반기 부동산 시장 보고서에 따르면, 시장이 '저점'을 지났지만, 전반적으로 부동산 시장은 여전히 매우 어려운 상태이며, 시간이 지남에 따라 난이도가 낮아지는 경향이 있으며, 다음 달은 전달보다 좋아지고, 다음 분기는 전달보다 좋아집니다.
HoREA의 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 위의 평가는 호치민시의 부동산 시장에서 분명하게 나타나고 있습니다. 왜냐하면, 올해 1분기 부동산 성장률은 -16.2%였고, 3분기 말에는 성장률이 여전히 -8.71%였지만, 올해 상반기에 비해서는 2.87% 감소했기 때문입니다. 9개월 만에 부동산 시장 난이도가 1분기 대비 42.3% 하락했습니다.
차우 씨에 따르면, 올해 첫 9개월 동안 호치민시의 주택 공급은 자본 동원 자격이 있는 13개의 상업용 주택 프로젝트로 15,020유닛이 공급되었는데, 2022년 같은 기간보다 1.37배 증가했지만 동원된 수입은 4.7% 감소했습니다.
구체적으로 총 13개 프로젝트는 아파트 13,767채(91.6% 차지)와 저층 주택 1,253채(8.4% 차지)로 구성되어 있으며, 그 중 고급 주택 부문은 9,969채로 66.37%(전국 평균 58%보다 높음)를 차지하고, 나머지는 중급 주택 부문이 5,051채로 33.63%(전국 평균 26%보다 높음)를 차지합니다. 시장에는 여전히 저렴한 주택이 없으며, 추가적인 사회주택도 없습니다.
차우 씨에 따르면, 국내와 호치민시의 부동산 시장은 계속해서 "공급과 수요의 불균형"을 겪고 있으며, 프로젝트 공급이 부족하여 주택 공급이 부족하고, 특히 저렴한 주택과 사회 주택이 부족합니다.
특히 HoREA 위원장에 따르면 주택 가격은 2017년 이후 지속적으로 상승해 왔으며 중산층, 저소득 도시 주민, 공무원, 공무원, 국가 직원, 군인, 근로자 및 이민자의 재정 능력을 여전히 "높게" 유지하고 있습니다.
"20-30억 VND의 저렴한 아파트의 경우, 연간 약 1억 VND의 저축을 가진 저소득층이라도 집을 살 수 있으려면 약 25년이 걸릴 것"이라고 Chau 씨는 분석했습니다.
주택 및 부동산 시장 관리부(건설부) 국장인 황 하이 씨에 따르면, 전체 부동산 시장을 평가하면 정부, 부처, 은행 시스템, 기업, 중개인 자체의 노력이 부동산 시장을 "유지"하는 데 긍정적으로 기여했습니다. 시장이 '경사를 극복할 만큼' 강하지는 않지만, 기본적으로 '브레이크를 잃을' 위험은 벗어났고, 다시 모멘텀을 얻고 있다.
채권 만기 압박은 여전히 기업을 둘러싼다
베트남채권시장협회(VBMA)의 자료에 따르면, 처음 10개월 동안 기업채 발행 총액은 209조 1,500억 VND를 기록했습니다. 이는 2022년에 비해 채권 채널을 통한 자본 조달 활동이 개선되었음을 보여줍니다.
그 중 은행업이 99조 2,300억 VND(전체 가치의 47.3%)로 가장 큰 비중을 차지합니다. 그 다음은 부동산 그룹으로 68조 2,560억 VND(32.6%)를 차지했습니다.
하지만 베트남 부동산협회(VARS)의 조사에 따르면 채권 만기 압력이 여전히 부동산 사업을 "둘러싸고" 있는 것으로 나타났습니다. 신규로 발행되고 재매수된 부동산 채권의 총 가치는 만기가 다가오는 회사채의 총 가치에 비해 여전히 매우 낮습니다.
이에 따라 2022년 부동산 사업자들은 약 21조9000억 VND를 다시 매수했다. 10개월 동안 기업들은 약 153조 8,000억 VND를 다시 사들였습니다. 한편, 2023년과 2024년 마지막 2개월 동안 부동산 그룹 채권의 총 만기 가치는 각각 15조 6,000억 VND와 121조 1,000억 VND에 달했습니다.
채권 채무 의무를 이행하지 않는 기업 목록은 매일 늘어나고 있으며, 특히 부동산 분야에서 그렇습니다. 하노이 증권거래소에 따르면, 10월 3일 현재 기업채의 이자 또는 원금에 대한 연체 의무가 있는 기업은 약 69개이고, 총 미지불 채무 규모는 약 176조 1,000억 VND로 전체 시장 미지불 기업채 부채의 약 17.8%를 차지하고 있습니다.
채권 만기 압력에 직면하여 현금 흐름을 재구조화하고 부채 상환 능력을 개선하기 위한 시간을 확보하기 위해 VARS는 신용 자본 조달이 어렵고 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 부동산 사업체가 시간을 연장하기 위한 협상을 하는 것이 첫 번째 선택이라고 생각합니다. 4월 이후 연장 협상이 활발히 진행되어 왔으며, 꽤 성공적인 결과가 나왔습니다.
하노이 증권거래소에 따르면, 10월 3일 기준으로 50개 이상의 발행인이 총 가치가 95조 2,000억 VND이 넘는 채권 기간을 연장하기로 합의했습니다. 대체로 만기일이 2년 조정되어, 부채 상환 압력이 2025~2026년 기간으로 미뤄집니다.
VARS는 앞으로도 채권 연장 협상이 계속될 추세라고 평가합니다. 그러나 앞으로 어려움은 여전히 남아 있으며, 부채 상환 기간을 연장하는 것은 기업이 생산과 사업을 안정시키고 기업 부채를 구조 조정하여 회복할 시간을 확보하는 데 도움이 될 뿐입니다. 기본적으로 어느 시점에서는 부채에서 다른 시점에서는 부채로 옮겨가는 것입니다.
파산 위험을 피하기 위해 기업은 이 기간을 이용해 부채를 구조조정해야 합니다. 부채를 갚고 시장에 내놓자마자 현금화할 수 있는 프로젝트를 완료하기 위해, 손익분기점이나 손실을 감수하더라도 자산 매각을 진지하게 고려해야 합니다.
또한, 익숙한 금융자원(은행 신용 및 기업 채권) 외에도 다른 금융상품(부동산 투자펀드-REIT, 주택저축펀드, 부동산증권화 등)이나 기타 채널(직간접 외국인 투자)로부터 자본원을 개발, 유치하고 효과적으로 운영하기 위한 메커니즘과 정책이 있어야 합니다.
N14 프로젝트, N15 Le Van Luong street, Hanoi에 대한 투자 정책 중단
하노이 인민위원회는 수년간의 진전이 지지부진했던 레반르엉 거리의 N14, N15 프로젝트에 대한 투자 정책 결정을 중단하라고 지시했습니다. 이는 혼합형 공공 서비스 및 주택 프로젝트를 건설하는 투자 프로젝트이며, 투자자는 루이스 인베스트먼트 앤 트레이딩 주식회사입니다.
 |
| 하노이, 레반르엉 거리 N14, N15 토지. (출처:BXD) |
레반르엉 거리의 N14, N15 프로젝트와 관련하여, 하노이시 인민위원회는 유권자들에게 제출한 최신 보고서에서 N14, N15 토지의 총 면적이 12,561m2이며, 도시는 2016년 8월에 투자 정책을 승인했다고 밝혔습니다. 이것은 혼합형 공공 서비스 및 주택 투자 프로젝트이며, 투자자는 루이스 인베스트먼트 앤 트레이딩 주식회사입니다.
부지 정리 과정에서 해당 프로젝트에 대한 청원이 접수되었습니다. 하노이시 검사원의 보고서와 청원을 토대로, 하노이시 인민위원회는 2020년 2월 이 프로젝트에 대한 투자 정책 결정의 시행을 중단하도록 지시했습니다. 이 프로젝트의 기존 내용을 처리하기 위해, 시는 각 부서, 지부, 부문에 현행 규정을 검토하여 조언하고 제안할 부서를 배정했습니다.
프로젝트 토지 N14, N15는 Cau Giay 지구, Trung Hoa 구역, QH 46 기호의 계획 블록에 위치한 것으로 알려져 있습니다. 이 프로젝트의 남서쪽은 황응안 거리와 접하고 있고, 북서쪽은 레반르엉 거리와 접하고 있습니다. N14 및 N15 토지는 이전에 5.1-NO 및 5.5-NO 토지로 명명되었습니다. 2018년부터 프로젝트 지역 내 가구는 토지 회복 결정을 받았습니다. 기록에 따르면, 프로젝트 부지의 일부는 개간되어 골판지로 울타리가 쳐져 있습니다.
붉은 책과 분홍색 책의 법적 가치
규정에 따르면, 2009년 12월 10일 이전에 발행된 토지이용권 증명서는 여전히 법적으로 유효하므로 토지이용권 증명서, 주택소유권 및 토지에 부착된 다른 자산으로 전환할 필요가 없습니다. 법적 가치 측면에서 붉은 책과 분홍색 책은 동일한 법적 가치를 갖습니다.
붉은색 책, 분홍색 책은 토지 이용권에 대한 문서를 지칭하는 데 사용되는 용어로, 토지 이용권 증서의 외부 색상을 기준으로 합니다.
베트남에서는 각 기간마다 토지 사용권 증명서의 이름이 다릅니다. 구체적으로는 토지 이용권 증명서입니다. 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서. 주택소유증명서.
2009년부터 천연자원환경부는 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 증명서라는 전국적으로 적용되는 새로운 증명서 양식을 발행했습니다(증명서는 분홍색 표지를 갖고 있으며 분홍색 책이라고도 함).
2013년 토지법 제97조에서는 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 증서는 전국적으로 통일된 양식에 따라 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 소유권을 보유한 사람에게 발급된다고 규정하고 있습니다.
2009년 12월 10일 이전에 발행된 토지이용권 증명서는 여전히 법적으로 유효하므로 토지이용권 증명서, 주택소유권 증명서, 토지에 부착된 다른 자산 증명서로 전환할 필요가 없습니다.
2009년 12월 10일 이전에 발급된 증명서 중 변경이 필요한 증명서는 토지이용권 증명서, 주택소유권 증명서, 토지에 부착된 기타 자산 증명서로 변경할 수 있습니다. 따라서 법적 가치 측면에서 붉은 책과 분홍색 책은 동일한 법적 가치를 갖습니다.
법령 01/2017/ND-CP의 제2조 40항에 따르면, 적색 도서 및 분홍색 도서에 대한 신청 처리 기간은 유효한 신청서 접수일로부터 30일을 초과할 수 없습니다. 산악 지방, 섬, 오지, 사회경제적 여건이 어려운 지역, 사회경제적 여건이 특별히 어려운 지역의 경우 40일을 넘지 않습니다.
[광고2]
원천
댓글 (0)