부동산 시장의 '새로운 플레이어'

'새로운 플레이어'는 기업이 아니라 사람들의 구매력에 맞는 주택 공급을 만드는 것을 목표로 하는 정책입니다. 잘 실행된다면 가까운 미래에 부동산 시장의 불합리한 상황을 바꿀 수 있습니다.

하노이 김충 신도시 지역의 탕롱 그린 시티 사회주택 지역 - 사진: B.NGOC

많은 "상품"을 손에 넣은 "새로운 플레이어". 즉, 각 지자체에 사회주택 건설에 대한 구체적인 목표를 할당해 100만 호의 사회주택 건설 목표를 달성하는 것입니다. 기업이 사회주택을 건설하도록 장려하기 위해 대량 생산하고 수익을 늘릴 수 있는 모델을 설계하는 것입니다.

3월에는 국민주택기금을 설립해야 하고, 법적으로 어려움을 겪고 있는 부동산 사업들의 어려움을 해소하기 위한 여러 정책이 나오고...

출처: 건설부 - 그래픽: T.DAT

슬픈 현실: 아파트 가격은 계속 오르고 있다

주택 수요는 너무 높은 반면 공급은 제한적이다. 공급은 주로 중저가, 고급, 고급 상업용 주택 개발 프로젝트에서 이뤄지고 있어, 아파트 가격은 실제 가치보다 훨씬 높게 책정되어 있다.

NHS Trung Van 사회주택 프로젝트(하노이, 남투리엠 군)에 대한 Tuoi Tre 의 기록에 따르면, 같은 건물 내 사회주택 아파트와 상업용 아파트의 매매 가격에는 큰 차이가 있습니다.

하노이 건설부는 2023년 5월 NHS Trung Van 건물의 사회주택 판매 가격을 약 1,950만 VND/ ^m2 로 발표한 반면, 상업용 아파트(프로젝트 전체 아파트 수의 약 20%)의 판매 가격은 6,000~7,000만 VND/ ^m2 에 판매되고 있습니다.

동일한 프로젝트, 동일한 인프라, 동일한 건설 품질에서 상업용 아파트의 매매 가격은 사회주택 아파트의 매매 가격보다 3배 높습니다.

마찬가지로, 우디닉 에코타워 하딘 사회주택 프로젝트(하노이 탄트리 구 탄트리우 코뮌 하딘 신도시 지역 N01 부지에서 우디닉 인프라 개발 투자 기업에 의해 방금 공사가 시작됨)의 판매 가격은 하노이 건설부가 2025년 2월에 약 2,500만 VND/ ^m2 , 임대 가격 150,000 VND/ ^m2 /월, 임대 매수 가격 390,000 VND/ ^m2 /월로 발표했습니다.

한편, 에코그린시티, D3비나코넥스2빌딩, QMS토후, 더챠름안훙 등 사회기반시설 및 교통망이 유사한 인근지역 상업용 아파트의 매매가는 5,500만~7,500만동/ ^m2 에 매물로 나와 있다.

위의 상황은 현재 주택 시장의 단점을 보여줍니다. 국가가 통제하는 사회 주택의 가격(투자자의 이익 마진은 10%)은 중간 및 저소득층 대부분에게 저렴한 수준(약 20~25백만 VND/ ^m2 )으로 유지되는 반면, 상업용 주택의 가격(희소성으로 인해)은 프로젝트 소유자의 제공 가격에 따라 달라지며, 주택의 품질은 크게 다르지 않음에도 불구하고 비정상적으로 높은 수준(55~75백만 VND/ ^m2 )으로 밀려납니다.

아파트 가격이 꾸준히 오르는 상황은 5~10년 동안 사용되어 편의 시설이 바뀌지 않았거나, 심지어 노후화된 아파트의 경우 2024년에 가격이 1.5~2배까지 상승할 가능성을 높입니다.

NHS Trung Van 사회주택 지역(Nam Tu Liem, Hanoi) - 사진: BN

아파트가 많이 팔리고 있는데, 가격이 계속 오를 수 있을까요?!

정부는 관련 부처와 부문에 2025년 3월까지 국민주택기금을 설립해 대다수 중·저소득층과 산업단지 근로자의 소득에 적합한 사회주택과 저가 상업용 주택의 공급을 크게 늘리도록 요청했습니다.

많은 전문가들은 사회주택 개발을 촉진하기 위한 일련의 솔루션과 함께 국민주택기금을 설립하면 앞으로 저렴한 주택의 공급이 늘어나고, 이를 통해 주택 시장이 재편되고 향후 몇 년 동안 주택 가격이 낮아질 것이라고 믿고 있습니다.

베트남 부동산 중개업자 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 장기적으로 국민 주택 기금을 설립하면 시장 안정을 이루고 국민의 최소 주택 수요를 충족시킬 수 있지만, 주택 공급이 이루어지기까지는 시간이 걸릴 것이라고 말했습니다.

그러나 단기적으로는 국민주택기금을 설립한다는 정보가 시장에 신뢰를 얻게 되고, 근로자와 저소득층은 저렴한 주택을 살 수 있을 것이라는 믿음을 갖게 될 것입니다.

하노이 법학대학 협의회 부총장인 응우옌 꽝 투옌(Nguyen Quang Tuyen) 부교수에 따르면, 정부는 부동산 시장의 결함, 즉 수요에 비해 공급이 너무 적다는 점을 올바르게 파악했습니다. 이전에는 국가가 정책만 내놓았고, 공급량 증가는 투자자들의 노력에 달려 있었기 때문에, 사람들에게 판매할 수 있는 저가 주택 펀드가 없었습니다.

현재 정부는 매년 사회주택 건설 비용을 지방자치단체에 할당하고 있습니다. 엄격하게 시행한다면 공급은 확실히 늘어날 것이다. 이는 많은 국가에서 시행하고 있는 솔루션이기도 합니다.

"해결책은 시장에 영향을 미치고 시장을 규제하여 공급과 수요의 불균형을 줄일 것입니다. 중요한 것은 이를 엄격하게 이행하는 것입니다. 동시에 시장을 투명하게 만들고, 부동산에 대한 완전한 데이터 시스템을 갖추고, 개인이 몇 채의 주택을 가지고 있는지 알고, 부동산 세와 같은 규제 도구를 사용해야 합니다."라고 Tuyen 씨는 강조했습니다.

세입자가 호치민시, 나베구, 레반루옹 거리의 아파트 건물로 가구를 옮기고 있다 - 사진: TU TRUNG

호치민시, 사회주택 저축기금 설립 제안

2021년부터 2030년까지 저소득층과 공업단지 근로자를 대상으로 최소 100만 가구의 사회주택을 건설하는 투자 프로젝트에 따라, 호치민시는 2030년까지 약 7만 가구의 사회주택을 개발한다는 목표를 정했습니다. 이 중 2021년~2025년 단계에는 약 26,000호가 건설되고, 2026년~2030년 단계에는 약 44,000호가 건설될 예정입니다.

실행에 필요한 자본을 확보하려면 여러 가지 방법이 필요한데, 그중에는 급여에서 공제하여 사회주택을 구매할 자격이 있는 주체를 동원하는 방법도 있지만, 이를 실행할 수 있는 메커니즘은 없습니다.

따라서 사회주택 저축 기금(싱가포르 모델과 유사)을 설립하기 위한 연구는 사회적 자원을 극대화하고, 주택이 필요한 사람들을 위한 주택을 위한 재정적 저축에 대한 인식을 제고하는 동시에 이러한 집단과 특정 프로젝트 분야를 관리하는 것을 목표로 합니다.

호치민시 인민위원회는 정부에 지역 사회주택 저축 기금의 설립을 허용할 것을 제안했습니다. 시인민위원회는 정부의 승인을 받은 후 재무부와 건설부와 협력하여 이 운영 모델을 통일할 예정입니다.

싱가포르 모델을 참조하세요

베트남 농업 아카데미 자연자원 및 환경학부 강사인 Pham Phuong Nam 박사는 저소득층이 살 곳을 갖기 위한 조건을 조성하기 위해 대도시에 저렴한 주택을 개발하기 위한 국가 주택 기금을 설립하는 것이 시급하다고 말했습니다. 기금 개발 모델은 싱가포르의 중앙적립기금(CPF)을 참조할 수 있습니다.

이 기금은 1955년에 설립되었으며, 주로 사회주택 구매를 위한 대출 목적으로 사용됩니다. 처음 설정될 때 기여율은 월급여의 10%(직원 및 고용주당 5%)입니다. 현재 고용주와 저소득 근로자, 공무원은 각각 월 17%, 20%의 비율로 월급을 CPF에 납부해야 합니다. CPF는 매우 낮은 이자율과 25~30년에 걸친 상환으로 주택 가치의 최대 90%를 대출해줍니다.

CPF 외에도 싱가포르 주택개발위원회는 저소득 주택 구매자에게 주택 담보 대출을 제공하며, 대출 기간은 대출인의 나이에서 뺀 최대 55년 또는 30년으로, 어느 쪽이 먼저 도달하느냐에 따라 달라집니다. 대출 금액은 아파트 가치의 80%에 해당합니다.

또한, 사람들이 집을 살 수 있도록 하기 위해 정부는 사람들이 매달 소득의 20% 미만만을 주택 구입 비용으로 지출하도록 대출을 제공해야 합니다. 개인 주택 대출은 상업 은행과 기타 금융 기관을 통해 제공됩니다.

싱가포르 정부는 주택 시장을 규제하고, 주택 가격 상승을 억제하며, 투기를 제한하기 위해 주택 구매에 대한 최대 대출 기간을 줄이고, 대출 금액을 제한하고, 부동산 구매자에 대한 세금을 인상하는 등 여러 가지 효과적인 조치를 시행했습니다.

주택 시장 개발 정책의 성공으로 인해 싱가포르는 세계에서 가장 높은 주택 소유율을 가진 나라 중 하나가 되었습니다(현재 90% 이상).

"국가는 특히 중요한 역할을 합니다. 저렴한 주택 개발을 위한 전문 규정을 신속하게 발행하는 것이 특히 필요하며, 동시에 실행 과정에서 발생하는 문제를 실행, 모니터링하고 신속하게 해결해야 합니다.

남씨는 "투자자로 이해되는 민간 부문도 특정 지원 정책, 특히 금융 및 토지 정책을 통해 이 주택 기금 개발에 참여하도록 장려해야 합니다."라고 말했습니다.

출처: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm