세계 주택 시장은 딜레마에 빠져 있습니다. 대출 비용은 계속해서 사상 최고치를 기록하는 반면 공급은 제한적이어서 주택 가격이 치솟고 있습니다. 많은 지역에서 집을 소유한다는 꿈은 많은 사람에게 더 이상 실현될 수 없는 일이 되었고, 이미 집을 소유하고 있는 행운아들도 주택 담보 대출을 갚는 데 어려움을 겪고 있습니다.
30년 주택담보대출이 흔한 미국에서는 이자율이 오르면 구매자가 돈을 내려놓기 꺼려지면서 주택 시장이 거의 얼어붙었습니다. 뉴질랜드와 캐나다에서는 주택 가격이 구매자가 합리적이라고 생각하는 수준까지 떨어진 적이 없습니다.
영국에서 한국까지 자영업자의 재정적 어려움이 커지고 있습니다. 그리고 지구상의 다른 많은 곳에서도 높은 대출 비용으로 인해 새 집을 짓고 소유하는 비용이 그 어느 때보다 더 많이 들고 있습니다.
전 세계 사람들은 집을 사거나 소유하는 게 점점 더 어려워지고 있습니다. (사진: 블룸버그)
각 나라마다 부동산 시장의 난이도는 서로 다른 특성을 가지고 있습니다. 그러나 전반적으로 이러한 상황은 사람들이 주택 비용을 충당하기 위해 더 많은 돈을 써야 하므로 세계 경제 성장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 이는 집을 직접 소유하든 임대하든 마찬가지입니다.
주택 구매자가 더욱 조심스러워지면서 많은 국가의 여러 세대에 걸쳐 개인의 재정적 독립을 구축하는 기반이자 수익성 있는 투자 수단으로서의 주택 소유는 점점 더 매력적이 되지 않았습니다. 유일하게 희귀한 승자는 오랜 기간 주택을 소유하고 있던 사람들로서, 부동산 가격 상승으로 인해 돈을 벌거나 모기지 없이 주택을 구매한 사람들뿐입니다.
무디스 애널리틱스의 수석 경제학자 마크 잔디는 현재 7.4%인 미국의 30년 주택담보대출 금리가 향후 10년 동안 평균 5.5%로 낮아질 것으로 예측했습니다. 하지만 이는 2021년 초에 기록된 2.65%에 비하면 여전히 비교적 높은 이자율입니다. 더 중요한 것은 이러한 추세가 다른 많은 선진국에서도 나타날 것이라고 그는 믿고 있다는 것입니다.
그리고 예측할 수 없는 다른 변수들도 있습니다. 중동에서 계속되는 갈등과 중국의 경제적 어려움은 세계 경제 성장을 둔화시키고, 주택 수요를 감소시키며, 주택 가격을 떨어뜨릴 가능성이 높습니다. 한편, 상업용 부동산 부문은 많은 경제권에서 실제로 이 시장의 '부담'이 되었습니다.
인플레이션이 완화되고 통화 정책이 완화되기 시작하더라도 차입 비용이 세계 금융 위기 이후처럼 낮아지지 않을 것이라는 생각은 여전히 많은 사람들의 마음속에 남아 있을 수 있습니다.
많은 국가에서 주택담보대출 금리가 급등했습니다(사진: 블룸버그).
"동결 단계"
전국 부동산업자 협회에 따르면 미국에서는 재고 부족, 주택 가격 상승, 주택담보대출 금리 상승으로 인해 주택 매매가 2010년 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다. 10월에는 주택 매매 계약 건수가 전달 대비 4.1% 감소해 1년여 만에 최저치를 기록했습니다.
Intercontinental Exchange Inc.의 데이터에 따르면 주택 시장은 지난 40년 만에 가장 부담하기 어려운 수준이며, 주택 비용이 가계 소득의 약 40%를 차지합니다.
하지만 가장 어려운 단계는 아직 끝나지 않았습니다. 골드만삭스는 10월 보고서에서 주택담보대출 금리 상승의 영향이 2024년에 가장 두드러질 것이라고 밝혔습니다. 그들은 주택 매매 건수가 1990년대 초반 이후 최저 수준으로 떨어질 것으로 추정했습니다.
펜실베이니아 대학교 와튼 스쿨의 벤저민 키스 교수는 "어떤 의미에서 우리는 곧 녹지 않을 '동결' 단계의 시작에 있습니다."라고 말했습니다.
블룸버그 이코노믹스의 경제학자 니라즈 샤는 "상황은 개선될 것이지만 사람들이 원하는 방식은 아닐 것"이라고 예측했습니다. 그는 세계 주택 시장이 양쪽(판매자와 구매자) 모두 어려움을 겪고 있다고 말했습니다.
그는 선진국의 주택 가격은 실업률이 급등하지 않을 것이기 때문에 '붕괴'하기보다는 느리게 하락할 것으로 예측합니다. 하지만 그렇기 때문에 많은 사람들이 집을 살 여유가 없을 것입니다. 그는 높은 가격과 이자율로 인해 주택을 구매한 구매자들은 부채를 갚기 위해 지출을 줄일 수밖에 없을 것이라고 덧붙였다.
모든 페니를 세어보세요
가장 긴박한 상황은 뉴질랜드에서 기록되었는데, 이곳의 주택 시장은 팬데믹 기간 동안 가장 큰 폭으로 호황을 누렸습니다. 여기의 주택 가격은 2021년에만 30% 가까이 상승했습니다. 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 데이터에 따르면, 그 해에 전국의 미결제 주택담보대출의 25%가 발행되었고, 주택담보대출자 5명 중 1명이 신규 주택 구매자입니다.
남태평양 국가의 주택담보대출 금리는 일반적으로 3년 미만으로 고정되어 있어, 2021년 10월부터 정책 금리가 525베이시스포인트 인상되면 향후 기간에 상환 부담이 더 커질 것입니다. RBNZ는 호주인의 이자 지불액이 2021년 가처분 소득의 9%에서 2024년 중반까지 약 20%로 증가할 것으로 추정했습니다.
뉴질랜드 국민들의 주택 담보 대출 이자 지불액은 소득의 최대 5분의 1에 이를 것으로 예상됩니다(사진: 블룸버그).
이는 2021년에 NZ$100만(약 60만3천 달러) 대출을 받아 NZ$120만 달러짜리 4베드룸 주택을 구매한 Aaron Rubin과 같은 사람들의 소득을 빼앗고 있습니다. 8년 전 미국에서 뉴질랜드로 이주한 뒤, 그와 그의 아내 제시카는 해안 도시인 넬슨에 집을 사는 것이 옳은 결정이라고 늘 믿었고, 두 자녀가 미래에 안정적인 삶을 살 수 있도록 도울 것이라고 생각했습니다.
처음에 이 부부는 대출금으로 매달 약 NZD 4,000만 갚으면 되었습니다. 하지만 이자율 동결이 종료되면서 이제 그들은 한 달에 NZ$2,400의 추가 비용을 지불해야 합니다.
"우리는 미국으로 돌아가 친척을 방문할 돈도 없습니다. 지출한 모든 페니를 신중하게 고려해야 합니다." 현재 소프트웨어 엔지니어인 루빈의 말이다. "시간이 많이 걸리고 스트레스가 많았어요. 우리 삶이 뒤집혔어요."라고 그는 말했다.
하지만 그는 여전히 매달 이자 지불을 감당할 수 있어서 운이 좋다고 생각한다. 그는 많은 친구들이 자신보다 훨씬 더 큰 재정적 압박을 받고 있다고 말했다.
투자자들은 외면한다
지난 10년 동안의 붐으로 인해 부동산 상품은 뉴질랜드, 호주, 특히 캐나다 등의 국가에서 수익성 있는 주요 투자 채널이 되었으며, 이로 인해 수만 명의 사람들이 부동산 시장에서 빠르게 F0 투자자가 되었습니다.
2020년을 기준으로, 적어도 하나 이상의 부동산 상품을 소유한 투자자가 소유한 아파트의 수는 북미에서 인구가 가장 많은 두 주(온타리오주와 브리티시 컬럼비아주)의 총 주택 수의 3분의 1을 차지합니다.
하지만 이자율과 채권 수익률이 상승하면서 이런 투자 공식은 더 이상 효과적이지 않게 되었습니다. 몬트리올 은행의 조사에 따르면, 캐나다 최대 도시인 토론토에서 콘도를 소유할 경우 비용을 공제하고도 수익률이 3.9%에 불과하며, 이는 국채 수익률 5%보다 낮습니다.
캐나다에서 주택 구매는 더 이상 매력적인 투자 수단이 아니다(사진: 블룸버그).
지난 10년 동안 개발 회사의 중요한 자본 채널은 완공 전에 부동산 상품을 구매하려는 투자자들의 의지였습니다. 그리고 고객의 "주저함"으로 인해 많은 프로젝트가 자본 부족으로 인해 침체되었습니다.
캐나다의 주택 공급이 부족한 것은 어려운 시장 상황에도 불구하고 주택 가격이 높은 이유입니다. 그리고 건설 활동이 어려움을 겪게 되면 공급 부족은 더욱 심화될 뿐입니다.
비슷한 상황이 유럽에서도 발생하고 있습니다. 높은 이자율과 상승하는 건설 비용으로 인해 주택 공급이 부족합니다.
독일에서는 올해 상반기 건축 허가 신청 건수가 27% 이상 감소했고, 프랑스는 올해 첫 7개월 동안 28% 감소를 기록했습니다. 한편, 스웨덴의 건설 활동은 전체 시장 수요를 충족하는 데 필요한 양의 약 3분의 1에 불과해 주택 가격은 가라앉지 않고 계속 상승할 것으로 예상됩니다.
높은 인플레이션의 영향도 언급할 필요가 있습니다. 수십 년 만에 생활비가 가장 빠르게 상승한 영국에서 약 200만 명이 생계를 유지하기 위해 '지금 구매하고 나중에 지불' 방식으로 전환해야 했다고 금융연금서비스의 조사에서 나타났습니다. 올해 100만 명이 넘는 주택 소유자가 더 높은 주택담보대출을 갚을 예정이어서, 재정적 압박이 심해질 것은 확실합니다.
KPMG의 최근 보고서에 따르면, 영국 주택 담보대출로 주택을 구매한 사람의 약 4분의 1이 금융 비용이 상승함에 따라 현재 주택을 판매하고 더 저렴한 주택으로 이사하는 것을 고려하고 있습니다. 임차인의 경우, 집주인에게 가해지는 재정적 압박 중 일부를 분담해야 할 수도 있습니다.
런던에 사는 캐런 그레고리는 월 주택담보대출 상환금이 3배 이상 늘어나자 기존 주택을 팔 수밖에 없었습니다. 당시, 아주 어린 자녀를 둔 젊은 부부가 집을 빌려 살고 있었다면 살 곳을 찾거나 새로운 주인과 계약을 재협상해야 할 것입니다.
그레고리는 "우리는 금리 상승에 지쳤다"고 말했다.
금리가 상승하면서 건설 활동이 부진해 주택 공급이 부족한 상황이다(사진: 블룸버그).
아시아도 예외는 아닙니다.
선진국 중에서 가계부채 대 GDP 비율이 가장 높은 한국에서 주택 소유자들은 큰 분노를 표출하고 있다. 전세부채만 8,000억 달러에 달하는데, 이 비율을 포함하면 한국은 157%에 달한다.
이 제도에 참여할 경우, 집주인은 보통 2~4년 동안 지속되는 임대 기간이 시작될 때 아파트 가치의 1/2에 해당하는 보증금(전세라고 함)을 받습니다.
이자율이 상승함에 따라 전세는 월세에 비해 매력이 떨어지고, 이로 인해 집주인이 받는 보증금액이 줄어듭니다. 집주인은 종종 만료된 임대 계약을 충당하기 위해 새로운 보증금을 사용합니다. 그 당시에는 그들이 이전처럼 위의 의무를 이행하기가 더 이상 쉽지 않았습니다.
2024년에도 아파트 소유자의 채무 불이행 위험은 높을 것으로 예상된다. 한국의 주택 가격이 급등하는 시기에 만료를 앞둔 계약이 잇따라 체결되었기 때문이다.
한편, 홍콩의 주택 시장은 중국의 성장 둔화, 인구 이동, 높은 이자율로 인해 부정적인 영향을 받았으며, 이로 인해 주택 가격 성장이 둔화되었습니다. 홍콩의 통화는 미국 달러에 고정되어 있기 때문에 홍콩 금융 규제 기관이 채택하는 통화 정책은 연방준비제도의 행동을 긴밀히 따라야 합니다.
한때 도시에서 가장 비싼 것으로 여겨졌던 지역의 주택 가격이 6년 만에 최저치로 떨어졌지만, 아무도 관심을 두지 않는다. 따라서 건설 회사는 강력한 할인 혜택을 제공할 수밖에 없는 반면, 정부는 시장 수요를 자극하기 위해 등록세를 낮추는 방안을 적용하고 있습니다.
홍콩(중국)의 주택 가격은 하락했지만 여전히 많은 사람들이 감당할 수 없는 수준이다(사진: 블룸버그).
하지만 이자율이 인하되지 않는 한, 도시의 주택 시장은 회복되지 않을 것이다. 지난 10년 동안 이곳의 주택 가격이 너무나 급등하여 많은 사람이 집을 소유한다는 꿈을 이룰 수 없게 되었습니다. 안타깝게도 최근 주택 가격 하락세는 대출 비용 상승을 상쇄할 만큼 충분하지 않았습니다.
Shah(Bloomberg Economics)는 "많은 국가의 주택 시장은 기록적인 저금리와 제한된 공급에 힘입어 지난 20년 동안 '파티'를 벌여 왔습니다."라고 말했습니다. "그러나 앞으로의 10년은 고통스러운 10년이 될 것"이라고 그는 경고했다.
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