부동산 재고 데이터 디코딩

법령 44/2022/ND-CP의 제3조 1항에 따라 부동산 재고는 법률 규정에 따라 거래가 가능하지만 보고 기간 동안 거래가 이루어지지 않은 프로젝트의 부동산 수량으로 설명됩니다.

재고를 결정하는 기준은 무엇입니까?

건설부 최신 보고서에 따르면, 2024년 1분기 전국 56개 성·시의 사업별 부동산 재고는 약 23,029호(아파트, 단독주택, 토지 포함)이며, 그 중 아파트는 3,706호, 단독주택 8,468채 토지에는 10,855개의 구획이 있습니다. 이에 따라 재고비율은 주로 개별 주택부동산 부문과 프로젝트 토지 구획에 있음을 알 수 있습니다.

건설부는 현재 3,706호의 아파트가 재고로 있다고 밝혔지만, 실제 수는 훨씬 더 많습니다.

DKRA 그룹 R&D 부서장인 보 홍 탕 씨는 부동산 재고는 성공적으로 거래되지 않은 부동산 프로젝트의 제품 수로 이해된다고 말했습니다.

Thang 씨에 따르면, 재고 데이터는 법령 44/2022/ND-CP의 제3조 1항에 따라 부동산 사업체가 보고한 데이터를 기반으로 합니다. 법령에 따르면, 부동산 재고는 법률 규정에 따라 거래 자격이 있으나 보고 기간 동안 거래되지 않은 프로젝트의 부동산 수량을 말합니다.

보고 기간은 분기별로 실시되며, 투자자는 법령 44/2022/ND-CP에 첨부된 양식 10호 및 12호에 따라 프로젝트 정보 및 거래 현황(부동산 재고 정보 포함)을 보고해야 합니다.

이 중, 양식 10에는 거래 대상 부동산 프로젝트 및 부동산 상품에 대한 정보와 자료가 포함되어 있습니다. 12호 양식에는 해당 프로젝트의 부동산 거래 현황에 대한 정보와 자료가 포함되어 있습니다.

현실은 데이터와 다릅니다

부동산업계에서는 건설부가 발표한 재고 수치가 실제로는 정확하지 않다고 말한다. Tran Anh Group Real Estate Corporation의 하반티엔 부사장은 현재 재고 데이터를 보고하는 기업은 증권거래소에 상장된 기업이라고 말했습니다.

상장되지 않은 부동산 기업은 연간 재무제표만 보고합니다. 부동산 사업체들이 문제를 "회피"하는 방법에 대한 확인되지 않은 정보도 있는데, 일부 투자자들은 상품을 판매하지 못해 회사 직원들이 자기 이름으로 상품을 구매하게 한 다음 은행에서 돈을 빌려 현금 흐름을 확보한다는 것이다. 이러한 제품을 구매하는 고객이 있으면 사업체는 실제 고객에게 판매하기 위해 은행에서 대출을 정산하므로 제품은 여전히 ​​성공적으로 판매된 것으로 간주되지만 실제로는 여전히 재고입니다. 따라서 공개된 재고 수치는 정확하지 않을 수 있습니다.

티엔 씨에 따르면, 실제 재고는 보고된 수치보다 더 많은데, 그 이유는 증권거래소에 상장되지 않은 부동산 사업의 수가 매우 많고, 이러한 사업은 지방에서 많은 프로젝트를 진행 중이며, 판매된 상품의 양이 수년간 지속되기 때문입니다.

예를 들어, 빈즈엉에는 완전한 법적 서류를 갖춘 아파트 프로젝트가 많지만, 판매된 제품 수는 매우 적습니다. 구체적으로, 4,966개의 아파트를 보유한 아스트럴 시티 프로젝트를 담당하는 단코이 그룹은 2020년부터 판매를 시작했지만, 위에 나열된 상품의 약 40%만 판매되었습니다. Le Phong 그룹은 모든 법적 서류를 갖춘 3개 프로젝트를 판매 중이며, 2개 프로젝트의 주택을 인도하는 과정에 있습니다. 팔리지 않은 제품 수는 거의 1,000유닛입니다.

게다가 빈즈엉에는 오랫동안 판매를 위해 열려 있고 거의 완료 단계에 있는 수십 개의 프로젝트가 있지만, 투자자들은 여전히 ​​판매용 재고를 제공하고 있습니다. 건설부에 따르면 현재 시장에는 약 3,706채의 아파트가 재고로 남아 있다. 보시다시피 데이터는 매우 다릅니다.

또는 호치민시에서 2023년에 분양을 위해 오픈한 프로젝트는 적지만, 분양물량은 적지 않습니다. 예를 들어, 시티의 MT Eastmark City 프로젝트가 있습니다. 2021년부터 현재까지 판매된 아파트 상품이 약 2,000개에 달하는 투덕지구는 여전히 투자자에 의해 판매 중입니다. 2019년부터 매각된 1구의 노바랜드 그룹 프로젝트는 아직 팔리지 않은 상품이 있습니다. 빈찬구의 안지아 그룹 아파트 프로젝트는 인도되었지만 여전히 많은 재고가 있습니다... 하지만 2024년 초 호치민시 건설부는 호치민시에 현재 재고가 없다고 보고했습니다.

또한, 꼭 언급해야 할 재고 이야기는 2022년부터 지금까지의 어려운 재정 상황으로 인해 부동산 상품을 주문했지만 자금 여력이 부족했던 많은 고객들이 투자자에게 상품을 반품해야 했기 때문에 이 정도의 재고도 상당히 많다는 것입니다.

또한 법령 규정에 따라 거래 대상 사업에 적용되는 법령 44/2022/ND-CP 제3조 제1항에 근거해 재고로 산정하는 것도 문제다.

예를 들어, 호치민시에는 현재 많은 프로젝트들이 분양을 위해 오픈되어 건설이 완료되고 고객에게 인도되었지만, 아직 거래에 대한 법적 조건을 충족하지 못해, 투자자와 고객들은 집값의 최대 95%를 받았음에도 불구하고 단지 보증금 계약만 체결하여 자리를 확보하고 있는 실정입니다. 이러한 프로젝트는 법적 요건을 충족하지 못하기 때문에 아직 형성되지 않은 프로젝트로 간주되며, 제품이 매진되지 않으면 재고로 간주할 수 없습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html