프로젝트 정리를 위한 적절한 토지 평가

2023년 7월 27일 투자신문이 주최한 과학 워크숍 "적절한 토지 가치 평가로 프로젝트 막힘 해소"에서 부동산 전문가와 기업은 다음과 같이 말했습니다. 올바른 방법이 있다면 프로젝트가 순조롭게 진행될 것이지만, 그렇지 않으면 사회 자원 순환을 늦추고 경제 발전을 방해하는 큰 장벽이 될 것입니다.

컨퍼런스 장면.

총리는 천연자원환경부 장관과 지방 및 중앙 직할시의 인민위원회 위원장에게 공식 교신 제634/CD-TTg호를 발행하여 토지 평가의 어려움과 장애물을 긴급히 제거할 것을 요청했습니다.

공보에 따르면, 천연자원환경부는 2023년 7월 31일 이전에 토지 가격을 규제하는 2014년 5월 15일자 법령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 법령을 정부에 제출하여 심의 및 공포해야 합니다. 동시에, 토지 가치 평가 방법, 지가표 작성 및 조정, 특정 토지 가치 평가 및 지가 결정 컨설팅에 대한 세부 규정에 관한 2014년 6월 30일자 통지문 36/2014/TT-BTNMT를 수정 및 보완합니다.

현재, 천연자원환경부는 법령 44호와 통지문 36호에 대한 개정 초안을 관련 부처, 지부, 기관과 협의하고 있습니다. 그 가운데 기초기관이 개정을 제안하는 현행 토지평가방법, 특히 가장 큰 논란을 빚고 있는 '잉여'방법의 폐지를 둘러싸고 다양한 의견이 엇갈리고 있다.

초안법에서 초안 기관이 제안한 잉여금 방식을 제거하라는 권고안은 엄청난 영향을 미칠 수 있으며 토지 평가가 2007년 이전으로 돌아가게 하여 이미 어려운 이 과제의 어려움을 더 키울 수 있다고 National Economics University의 부동산 전공 Tran Xuan Luong 박사는 말했습니다. "예측 가능한 결과는 부동산 시장의 많은 세그먼트가 적절하게 가격이 책정되지 않아 베트남이 프로젝트 개발에 대한 수요가 큰 상황에서 시장 혼잡을 초래할 것입니다."

“잉여토지평가법은 과학적이며 세계적으로 인정받고 있습니다. 이 방법은 시장, 비용, 소득의 접근 방식을 결합하여 국제 평가 기준 또는 각국의 평가 기준으로 세계 각국에서 개발되었으며, 각국의 토지 및 자산 평가 관행에 널리 적용되었습니다. Tran Xuan Luong 박사는 "이 방법은 국가 예산 수입 손실을 피하고 기업이 프로젝트를 더 빨리 구현할 수 있도록 지원하는 데 합리적이기 때문에 유지해야 합니다."라고 단언했습니다.

그러나 루옹 박사는 모든 토지 평가 방법은 정확하게 계산하더라도 여전히 시장 데이터에 의존해야 하며 이는 향후 법령과 회람을 적절하게 평가 방법을 추가하거나 제거하기 위해 다시 "제고 및 축소"할 필요가 없다면 해결해야 할 근본적인 문제라고 덧붙였습니다.

“잉여 방법은 포기할 수 없는 과학적 방법이며, 이를 포기해야 한다는 주장의 근거는 아직 좀 더 신중하게 고려되어야 합니다. 반면, 프로젝트(다수의 토지 - 다양한 제품; 토지 이용 계획, 건설 계획, 부동산 사업; 토지 면적 규모에 따른 개발 가능성)의 경우 이 방법만이 토지 가격을 올바르게 결정할 수 있다"고 호치민시 변호사 협회의 Tran Duc Phuong 변호사가 분석했습니다. Phuong 씨에 따르면, "천연자원환경부는 개정된 법령을 초안할 때 "잉여 방식"과 "공제 방식"의 두 가지 방식을 계속 유지할 필요가 있다는 점을 고려해야 하며, 동시에 현재 관행에서 쉽게 구현할 수 있도록 보다 자세하고 완전한 규정을 추가할 필요가 있습니다."

VCCI 법무부 응웬 티 디에우 홍 여사에 따르면, 잉여법은 비교법이나 소득법처럼 현재 사용 목적에 따라 토지 가격을 결정하는 것이 아니라 미래 개발 가능성이 있는 사용 목적에 따라 토지 가격을 결정합니다. 현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 초안대로 3가지 가치평가방법만을 적용하는 것은 실제 시행과정에서 어려움을 초래할 수 있다.

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 차우 씨는 호치민시의 부동산 프로젝트의 87.5%에 잉여금 방식이 적용되고 있다고 말했습니다. 이는 법령 44가 발효된 이래로 8년 이상 주요 토지 평가 방법이었습니다. 그 이유는 다른 방법을 적용하는 것이 매우 어렵기 때문입니다.

베트남 부동산업자 협회(VARS)의 상임부회장인 응우옌 치 탄 씨는 기업들이 종종 잉여금 방식을 적용하는 이유는 프로젝트를 실행할 때 효율성을 계산하기 때문이라고 말했습니다. 효과가 없다면 어떤 투자자도 하지 않을 것이다. 이 방법은 세계의 많은 국가에서 시행하고 있는데, 나머지 방법은 실질적인 문제를 해결하지 못하기 때문이다.

"우리는 시장 가격을 따르기 위해 토지법을 개정하고 있으며, 가격은 오르기도 하고 내리기도 하지만, 현재 세 가지 방법은 모두 가격이 오르는 것만을 결정하고 내리는 것은 아닙니다. 왜냐하면 새로운 프로젝트는 항상 비교되는 프로젝트와 같거나 더 높은 가격을 가져야 하기 때문입니다. 이로 인해 토지 가격이 상승하고, 사람들이 주택을 소유할 수 있는 능력에 영향을 미칩니다. 우리는 토지 가격이 시장 가격을 따르고, 시장 가격은 오르락내리락해야 하며, 사람들이 부동산 상품의 가격을 결정해야 한다고 주장합니다. "우리가 이익을 극대화하고 가격을 더 높게 유지하기 위해 가격을 책정하려면 사고방식을 바꿔야 합니다." 탄 씨가 제안했습니다.

국가 관리 기관의 관점에서, 토지 자원 계획 및 개발부(자연자원 환경부)의 다오 중 친 씨는 잉여 방법을 엄격하게 사용하지 않으면 평가자, 감정인 및 지역 지도자의 주관적인 의지가 평가 결과에 큰 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 부동산 가격 상승률에 따라 달라지는 것도 말할 것도 없고, 모니터링 기관도 없고 정보도 충분하지 않습니다.

Chinh 씨는 또한 부서가 시장의 의견을 계속 경청하고 이를 종합하여 시장 개발에 맞춰 천연자원환경부와 정부의 수뇌부에 제출할 것이라고 말했습니다.

탄부이