전문가들, 2024년 부동산 전망에 대해 “똑바로 보고, 솔직하게 말하라”

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사회주택에는 국가의 손길이 필요합니다.

PV: 2023년은 베트남 경제 전반과 특히 부동산 부문에 많은 어려움과 과제가 따르는 해가 될 것입니다. 정부는 시장의 어려움을 완화하기 위해 많은 정책을 내놓았습니다. 최근 부동산 시장에 대한 정책적 '지원'을 어떻게 평가하시나요?

응우옌 반 덕: 최근 정부 정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 그러나 정부가 내놓은 정책은 단지 정신을 안심시키는 데 그쳤을 뿐, 부동산 시장에 참여하는 주체의 건강에 실제로 깊이, 직접적, 철저하게 개입하지 못했습니다.

부동산 - 전문가들, 2024년 부동산 상황에 대해 — 부동산 전문가 응우옌 반 덕.

하지만 제 생각에 부동산 시장의 '병'은 정책에 있는 것이 아니라 기업 자체에 있습니다(잘못된 세그먼트 투자, 잘못된 타겟 투자, '닭 몰이' 기업 - PV). 투자가 잘못되면 기업들은 은행에서 많은 돈을 빌리게 되고 상황을 해결할 수 없게 되며, 어떠한 정책도 기업들을 "구할" 수 없습니다. 또한 정책이나 법률은 어느 정도 지연성이 있어 하룻밤에 흡수될 수는 없습니다.

PV: 주택법(개정)이 사회주택의 병목현상을 해소했다는 의견이 많습니다. 이에 대해 어떻게 생각하시나요?

응우옌 반 덕: 사회주택의 목적은 가난한 사람들이 주택을 갖도록 돕는 것입니다. 좋은 정책이지만 중요한 것은 어떻게 실행하느냐입니다.

주택법(개정)의 새로운 규정은 더욱 개방적이어서 빈곤층이 사회 주택에 접근할 수 있는 조건을 갖추는 데 도움이 되었습니다. 하지만 저는 개인적으로 사회주택은 기업에 의존하기보다는 국가의 지원이 필요하다고 생각합니다.

실제로 많은 기업과 우리는 사회주택에 투자했지만 시간이 지나면서 생존하지 못했습니다. 당시 사회주택을 건설할 때는 행정절차, 가격 상승, 은행 이자율, 긴 공사 기간 등의 문제가 있어 사업체는 이중의 손실을 입었습니다. 따라서 현재 사회주택에 투자하는 기업은 매우 적습니다.

우리는 2030년까지 사회주택 100만 채를 건설하는 것을 목표로 하고 있지만, 이를 실현할 자본과 장치가 없습니다. 제 생각에는, 계획대로 '결승선에 도달'하는 건 어려울 것 같아요.

제 생각에는 임대 주택을 개발해야 하며, 이 부문을 개발하기 위한 법령과 기준이 있어야 합니다. 임대 주택은 상업용 주택만큼 높은 품질을 요구하지 않기 때문에, 가난한 사람들은 저렴한 주택을 더 쉽게 구할 수 있다.

부동산은 침체를 벗어날 수 있을까?

PV: 많은 의견에 따르면 부동산 시장은 긍정적인 요인이 많이 나타나고 있으며, 새로운 주기를 시작하기에 충분한 좋은 정보가 현재 제공되고 있습니다. 2024년 부동산 시장에 대한 의견은 어떻습니까?

응우옌 반 덕: 부동산 시장은 2022년부터 악화되어 2023년 말까지 지속될 것이며, 많은 사람들은 2023년 말에 다시 회복될 것이라고 믿고 있습니다. 그러나 많은 파산, 회사 파산, 계좌 잠김 등이 증명하듯이 시장은 암울한 한 해를 보냈습니다.

저는 2023년은 부동산 시장에 있어서 '어두운' 해라고 생각합니다. 이런 어려운 상황 때문에 부동산 업체들은 시장이 얼어붙고 붕괴되는 것을 막기 위해 당국에 "구제"를 지속적으로 청원하고 있습니다.

부동산 - 전문가들은 2024년 부동산 상황에 대해 — 전문가들은 2024년 부동산 시장이 계속해서 암울할 것이라고 말한다.

지난 몇 년 동안, 코로나19의 영향으로 많은 사람들이 "불안"해졌고, 심지어 저축을 써서라도 삶을 꾸려야 했습니다. 저축도 없고, 집을 살 돈도 없습니다.

사람들이 여전히 일상생활에 어려움을 겪고 있는 가운데, 부동산 시장은 계속해서 침체되어 있고 밝은 색깔로 바뀌기 어려울 것이라는 현실도 직시해야 합니다. 따라서 제 관점에서 볼 때, 2024년에도 부동산 시장은 예상대로 번창할 수 없을 것으로 봅니다. 솔직히 말해서 시장은 여전히 암울할 겁니다.

PV: 부동산 시장이 암울한 상황에서 벗어나지 못했다고 생각하시는 이유는 무엇입니까?

응우옌 반 덕 씨: 수년 동안 부동산 사업은 고급 제품에 투자하는 데 집중해 왔습니다. 그들은 빌라, 상가, 리조트 등을 비싼 가격으로 건설하고, 단기간에 수천억 동씩 증가시킵니다. 그들은 부자들만을 위한 제품을 만들고, 그 제품을 구매할 여유가 있는 사람은 거물뿐이며, 저소득층을 위한 제품 생산에는 전혀 관심을 기울이지 않습니다.

이런 현실은 호치민시나 하노이에서만 일어나는 것이 아니라 다른 많은 지방에서도 마찬가지입니다. 대량으로 오픈되는 프로젝트는 공동체나 사회에 이롭지 않고, 오히려 자기 자신을 구하기 위해 오픈되는 것입니다. 부동산 사업에서는 이익을 창출하고자 빌라, 리조트, 상가 등을 개발하는 경우가 활발합니다. 하지만 이러한 프로젝트는 규모가 커서 은행 대출과 광범위한 채권 발행이 필요합니다.

하지만 어려운 경제 여건 속에서 사업체는 위험에 직면하게 됩니다. 이 부문을 활용하는 효율성이 높지 않기 때문입니다. 심지어 많은 건물이 지어지고 나서 비어 있는 채로 1~2년 내로 0동으로 임대되는 경우도 있습니다. 유동성 부족, 높은 이자율, 만기 압박 등으로 인해 기업들은 어려움을 겪고 있습니다. 비유적으로 말해서, 고급 부동산 시장은 '교착 상태'에 있으며, 많은 프로젝트가 실패했고 투자자들은 돈을 돌려받지 못하고 있습니다. 실제 맥락을 살펴보면 부동산은 어려운 시기를 겪었지만 여전히 '어두운 구름'이 많습니다.

더욱이 국가는 곧 주택을 파악하고 2주택 소유자에게 세금을 부과할 예정이다. 이는 부동산을 통한 투기자와 자금 세탁자들에게 치명타가 될 것이다. 이에 따라 부동산을 '보유'한 사람들은 매도하고 도망칠 수밖에 없게 됐다.

게다가 최근 정부가 신용 규제를 강화하면서 기업들이 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 저는 이 정책이 매우 옳다고 생각합니다. 예를 들어 반틴팟(Van Thinh Phat) 사례를 살펴보면, 수백 개의 제휴사가 자본을 빌려서 많은 결과를 초래했습니다. 채권 발행과 은행 대출을 강화하는 것이 필요하다.

2024년에는 은행 만기 역시 기업에 부담이 될 것이다. 많은 부동산 사업은 많은 현금 흐름이 없는 동안 은행 대출과 채권을 만기해야 합니다. 현재 제가 아는 한, 단 한 동도 징수할 수 없는 사업이 있습니다. 왜냐하면, 그들은 고급 제품에 많은 투자를 하지만, 여전히 제품을 사기 위해 돈을 쓰는 사람은 없기 때문입니다. 많은 기업은 사람들에게 매출을 1~2년 늘리거나 잉여 제품으로 전환하라고 조언함으로써 "기업의 수명을 연장"합니다. 이러한 모든 사실은 부동산 시장 상황을 어느 정도 보여줍니다.

PV: 그렇긴 하지만, 2024년 부동산 시장은 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 부동산 사업도 "구제"가 필요한가요?

응우옌 반 덕: 사실, 최근 들어 많은 기업들이 투기적이고 기회주의적인 방식으로 사업을 하면서 시장을 교란하고 있습니다. 그들은 투기적이고 비효율적인 제품을 판매하고 있으며, 우리가 그들을 "구제"한다면 다른 산업에 불공평할 것입니다.

많은 부동산 사업이 지역 사회에 이익을 가져다주지 않고 투기 목적으로 운영되는데, 왜 우리가 "구출"해야 합니까? 제 생각에는, 사업을 효과적으로 운영하고, 좋은 프로젝트를 보유하고, 저소득층을 위한 주택 개발을 목표로 하는 기업은 구원받아야 합니다. 제대로 운영되지 않는 사업에 대해서는 시장이 결정해야 합니다.

PV: 인터뷰에 응해주셔서 감사합니다!

응안 지앙

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