2024년 베트남 부동산 시장의 주요 이벤트
베트남 부동산 산업의 전환점은 부동산에 대한 세 가지 새로운 법률의 존재로 특징지어집니다. 게다가, 아파트와 경매 토지 부문에서도 시장은 전례 없는 변동을 겪었습니다.
국회, 부동산 관련 3개 법안 통과
지난해 가장 두드러진 부동산 사건은 국회에서 토지법, 주택법, 부동산사업법이 통과된 것입니다. 이는 시장이 '성장시대'로 나아가기 위한 중요한 전제입니다.
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| 3대 신부동산법은 부동산 시장 발전을 촉진하는 튼튼한 토대가 될 것입니다. 사진: 국회 |
검토해야 할 조항이 총 420개나 되어, 각 기관은 원래 계획보다 5개월 앞당겨진 2024년 8월 1일부터 이 중요한 법률을 시행하기 위해 전력을 다해야 했습니다.
특히, 2024년 토지법의 존재는 토지 할당 절차, 토지 가치 평가, 부지 정리 등과 관련된 병목 현상을 해결할 것으로 기대됩니다. 견고한 법적 프레임워크는 프로젝트가 구현을 가속화하고 시장에 대한 공급을 차단하는 데 도움이 되는 발사대가 될 것입니다.
개정 주택법은 유연한 규제를 주요 특징으로 하며, 사회주택 부문을 진흥할 수 있는 여건을 조성하고 사회 보장 문제 해결에 기여합니다. 부동산 사업법과 관련하여, 이 새로운 규정은 토지의 세분화 및 매매에 큰 타격을 주고, 투기와 가격 상승을 제한하며, 시장의 건전한 발전을 보장합니다.
전반적으로, 3가지 개정 부동산 법률의 존재는 법률 제도를 완성하는 데 중요한 단계일 뿐만 아니라 베트남 부동산 시장에 많은 새로운 기회를 열어주는 동시에 경제 전반의 발전에도 기여합니다.
새 토지가격표 '출시', 가격 수십배 상승
2024년 4분기는 많은 지역에서 새로운 토지 가격 목록을 업데이트하는 시기입니다. 특히 조정 후 토지 가격이 수십 배로 오른 호치민시와 하노이에 관심이 쏠리고 있다.
호치민시의 새로운 토지 가격표에 따르면, 최고 가격은 응우옌 후에, 동코이, 레로이 거리(1군)에 적용된 6억 8,720만 VND/m2입니다. 따라서 K계수를 계산하지 않을 경우 이 가격은 기존 토지가격표에 비해 4.2배 증가하게 됩니다.
하지만 이러한 증가는 여전히 교외 지역과 비교할 수 없습니다. 구체적으로 국도 22호선 평행도로(호크몬 지구)의 최고 가격은 m2당 3,200만 VND로 23배나 상승했습니다. 당콩빈 거리(호크몬 구)의 경우, 새로운 가격은 m2당 1,850만 VND로 약 12배 상승했습니다.
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| 현재 항다오 거리는 하노이에서 토지 가격이 가장 비싼 곳 중 하나입니다. 사진: Thanh Vu |
하노이의 부동산 시장도 토지 가격 목록을 '개편'하여 격동의 2024년을 마감했습니다. 동다구에서는 카트린 도로의 토지 가격이 3.45배 상승해, m2당 2억6,413만 동에 달했습니다. 뒤처지지 않으려고, 은행 아카데미와 연결된 거리인 추아복(Chua Boc)도 가격이 m2당 2억 4,012만 VND에 달해 예전 가격보다 3.45배 높습니다.
하이바중구의 응우옌꾸옌 거리의 최신 토지 가격은 2억631만 VND/m2로 8배 상승했습니다. 마찬가지로, 주요 대학으로 이어지는 도로인 지아이퐁 거리도 토지 가격이 7.8배 상승해 m2당 1억 8,809만 VND에 달했습니다.
위에 나열된 숫자는 비교적 높지만, 여전히 호안끼엠 지구의 토지 가격과 비교할 수는 없습니다. 쩐훙다오 거리(쩐탄통에서 레주안까지)의 경우, 이전까지 가장 높은 토지 가격은 1억 1,400만 VND/m2에 불과했습니다. 하지만 지금은 가격이 6억 9,530만 VND/m2로 6배나 뛰었습니다. 마찬가지로, 나토 거리의 가격도 1억 2,540만 VND/m2에서 6억 9,530만 VND/m2로 5.5배 상승했습니다.
산업용 부동산은 여전히 매력적입니다.
북부와 남부의 주요 경제 지역에 위치한 산업용 부동산 시장은 여전히 투자를 유치하는 밝은 지역입니다. 보고서에서 얻은 데이터를 종합하면, 2024년 3분기 현재 산업단지의 입주율은 77%에 도달했습니다.
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| 호치민시, 동나이시, 빈즈엉성 등의 지방 자치단체는 새로운 산업단지를 건설하기 위해 경쟁하고 있습니다. 사진: 르 토안 |
이 중 북부 지역의 산업용 부동산 임대 가격은 전년 대비 5.7% 상승하여 임대 주기당 평균 130달러/m2에 달했습니다. 남부 지역에서는 평균 임대 가격이 임대 기간당 176달러/m2에 달해 작년 같은 기간보다 5.6% 상승했습니다.
특히, 2020년부터 2024년 9월까지 산업용 부동산은 부동산 부문에서 M&A(합병 및 인수) 거래 가치에서 가장 큰 비중을 차지하며 40%를 차지했습니다.
산업용 부동산 부문의 안정적인 성과는 FDI 자본의 증가에 힘입어 뒷받침됩니다. 특히 하이테크 분야의 많은 대기업들은 점점 더 확산되고 있는 "중국 +1" 전략의 맥락에서 베트남의 개발 잠재력을 재평가하고 있습니다.
거기서 멈추지 않고, 이 세그먼트는 은행 대출에 쉽게 접근할 수 있는 혜택을 누리고 있습니다. 이 유형의 위험 계수는 200%에서 160%로 낮아졌기 때문입니다. 국가은행의 상기 조정은 상업은행들이 산업단지 부동산 사업을 시행하기 위해 적극적으로 자본을 대출하도록 장려하여, 더 많은 '대기업'이 시장에 참여하도록 유도할 것입니다.
사회주택 개발 진척은 여전히 느림
100만 개가 넘는 사회주택을 개발하는 프로젝트에서, 국가는 2024년까지 13만 개의 주택을 완공할 것을 목표로 하고 있습니다. 하지만 건설부 보고서에 따르면, 각 지방과 도시에서는 계획의 16%가 넘는 약 2만 1,000개 주택만 완공했습니다.
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| 현재 사회주택의 규모는 여전히 사람들의 주택 수요를 충족시키지 못하고 있습니다. 사진: Thanh Vu |
이 중 건설 목표가 가장 높은 두 도시인 호치민시와 하노이시는 각각 계획의 21%와 37%만 달성했습니다. 이 상황은 빈즈엉(37%), 동나이(16%) 등 다른 지역과 유사합니다. 타이응우옌, 닌빈, 남딘, 투아티엔후에, 빈롱, 벤째, 박리에우, 까마우 등 일부 지역은 프로젝트가 하나도 완료되지 않았습니다.
2021년부터 현재까지 전국에서 580,109호 규모로 644개 사회주택 사업이 시행되었습니다. 이 중 57,620개가 넘는 아파트 규모로 완공된 프로젝트는 96개에 불과합니다. 133개 프로젝트가 착공되었고, 110,200개가 넘는 아파트가 건설되었습니다. 투자가 승인된 나머지 415개 프로젝트가 완료되면 412,200개 이상의 추가 주택이 공급될 예정입니다.
12조 VND 규모의 신용 패키지의 지출 진행 상황도 긍정적이지 않습니다. 건설부에 따르면 2024년 10월말 현재 지출률은 1.5%, 약 1조 7,830억 VND에 불과한 것으로 나타났습니다. 특히, 주택 구매자 그룹의 경우 이 패키지는 약 1,500억 VND만 대출합니다.
하노이 아파트 가격 '급격히' 상승
2024년 하노이의 아파트 가격은 어마어마한 속도로 상승했습니다. TS에 따르면, 베트남부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘은 2024년 3분기 기준 하노이의 아파트 가격 지수가 2019년 2분기에 비해 64% 증가한 반면, 호치민시의 증가율은 이 수치의 절반에 불과하다고 밝혔습니다.
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| 하노이의 아파트 가격은 1차 시장과 2차 시장에서 동시에 상승했습니다. 사진: Thanh Vu |
시장조사 기관의 정보에 따르면, 하노이 신규 아파트의 평균 매매 가격은 현재 m2당 7,000만 VND로, 작년 대비 약 28% 상승했습니다. 1차 시장의 '열풍'으로 인해 오래된 아파트 가격도 급등했습니다. 현재 2차 아파트의 평균 가격은 m2당 5,000만 VND 정도로 작년 대비 40% 이상 상승했습니다.
작년 하노이의 아파트 가격이 급등한 이유는 중저가 주택 부문의 주택 공급이 부족했기 때문입니다. 판매를 위해 출시되는 신규 프로젝트 수는 증가했지만, 신제품의 75%는 고급 부문에 속합니다. 게다가 토지, 건설 자재, 노동비 등 비용도 상당히 증가하여 제품 생산 가격에 영향을 미쳤습니다.
하노이 교외 토지 경매 방해
2024년 초부터 부동산 투자자들은 하노이 교외의 토지 경매 시장을 재고해야 했습니다. Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh 등의 지방 행정 기관은 수백에서 수천 명의 참가자를 끌어들여 최대 수천억 VND에 달하는 수익을 올린 경매 덕분에 지속적으로 "큰 수익"을 올렸습니다.
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| 하노이 교외의 토지 경매 시장은 여러 단체에 의해 '조장'되었습니다. 사진: Thanh Vu |
거기서 멈추지 않고, 많은 토지는 "전례 없는" 높은 낙찰 가격을 기록하기도 합니다. 예를 들어, 호아이덕 지구, 롱꾹 지역의 모서리 땅 LK03-12는 최대 1억 3,330만 VND/m2의 낙찰가를 기록했습니다. 탄오아이 지역의 경우, 응오바 지역의 LK03-10 구획이 낙찰가가 1억 500만 VND/m2 이상입니다. 하동에서는 '뷰티 퀸' 1A-03 구역이 m2당 2억 6,200만 VND에 낙찰되었습니다.
건설부에 따르면, 위의 기록적인 수치는 경매의 관리 및 실행이 부실한 데서 비롯된 것입니다. 일부 지역에서는 투자자들이 집단을 형성하고 공모하여 시작 가격보다 몇 배나 높은 가격을 지불하는 현상이 나타나기도 합니다. 이들은 경매에서 이긴 후 "보증금을 포기"하고 가상의 가격 수준을 설정해 수익을 내는 것을 목표로 합니다.
하지만 이 "열풍"은 오래가지 못했습니다. 2024년 4분기부터 많은 토지의 낙찰가가 연초 대비 20~50% 하락했습니다. 뿐만 아니라, 꽝티엔사, 삭썬구에서 1m2당 300억 동이라는 '엄청난' 가격으로 경매된 교외 토지의 이미지도 심각하게 훼손됐습니다. 사건이 발생한 지 불과 4일 후, 수사경찰청-시경찰. 하노이는 부동산 경매 활동 규정을 위반한 혐의로 5명을 조사했습니다.
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