Dat Xanh Services 경제-금융-부동산 연구소(DXS FERI)가 방금 2023년 2분기와 상반기 시장 조사 보고서를 발표했는데, 이에 따르면 부동산 시장 상황은 계속해서 침체되어 있는 것으로 나타났습니다.
2023년 상반기 베트남 부동산 시장은 글로벌 및 국내 경제, 정치, 금융 상황의 부정적인 영향부터 부동산 법률이 여전히 강화되고 있으며 법적 장애물을 제거하기 위한 구체적인 조치가 없다는 사실까지 큰 어려움에 직면했습니다. 시장 신뢰도는 아직까지 크게 회복되지 않아 모든 시장 참여자에게 어려움을 겪고 있습니다.
새로운 부동산 공급이 거의 없습니다.
부동산 공급 측면에서 보면, 하노이와 호치민시의 신규 공급은 전년 대비 호치민시는 89%, 하노이는 91% 감소했습니다. 이에 따라 새로 매각되는 프로젝트 수도 급격히 감소했습니다. 기존 공급은 주로 수년 전에 실행된 프로젝트에서 비롯되며, 주요 지역의 총 1차 공급의 약 90%를 차지합니다.
하노이와 주변 지역에서는 출시할 수 있는 프로젝트가 많지 않습니다. 아파트는 하노이 시장을 지배하고 있으며, 대부분은 소규모 프로젝트와 기존 주택을 인도한 프로젝트입니다. 2023년 상반기 전체 시장은 일반적으로 거래가 느렸습니다.
호치민시의 주요 시장은 주로 호치민시 동부에 위치한 아파트로, 작년 같은 기간에 비해 70% 감소했습니다. 호치민시, 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성에서는 아파트 공급이 제한적이며, 이는 주로 기존 프로젝트의 다음 단계에서 공급됩니다.
시장에 나와 있는 부동산 공급.
하노이와 호치민시의 두 주요 시장을 비교해보면, 아파트 신규 공급은 매우 큰 감소를 기록했습니다. 하노이에서는 약 500개의 제품만 생산되었는데, 이는 전년 대비 91% 감소한 수치이며, 주로 시장 개척을 위한 소규모 프로젝트에서 생산되었습니다. 호치민시는 전년 대비 89% 감소한 약 1,800개의 제품을 판매했습니다.
두 지역 모두 아파트의 평균 1차 매매 가격이 상승했으며, 하노이는 4,200만~5,500만/m2로 전년 대비 3~5% 상승했습니다. 호치민시는 6000만~8000만/m2로 매년 2~3%씩 증가하고 있습니다. 하노이의 아파트 상품 흡수율은 약 15%에 달했으며, 이는 외국인 고객의 관심으로 나타났습니다.
호치민시의 아파트 상품 흡수율은 약 20%이며, 엘리시안, 아바타, 9x안수옹 등의 신규 프로젝트의 흡수율은 50~60%에 달합니다.
중앙시장에서도 공급이 기존 프로젝트에서 주로 이루어지고 새로운 프로젝트가 없기 때문에 긍정적인 신호는 많지 않습니다.
서부지역은 현재 상업용 아파트 공급이 제한적이나, 2023년 말부터 이 지역에 상업용 아파트가 공급될 것으로 예상된다.
부동산 시장 전체 흡수율.
전체 시장을 고려하면 일반적인 흡수율은 10~15% 수준이며, 그 중 북한이 15~20%로 가장 높은 흡수율을 보입니다. 중부와 서부 지역의 흡수율은 약 5%로 매우 낮습니다. 호치민시와 주변 지방에서는 흡수율이 10~20% 정도로 변동합니다.
“2022년 말부터 2023년 상반기까지 지속될 어려움은 신규 공급 부족과 매우 낮은 흡수율 지표에 분명히 반영돼 있습니다. DXS FERI는 "구체적으로 올해 상반기 이후, 일반 공급은 50-60% 감소했고, 평균 판매 가격은 20-30% 하락했으며, 전체 시장의 흡수율은 10-15%에 도달했습니다."라고 언급했습니다.
해산된 부동산 사업체의 수가 급격히 늘어났습니다.
올해 상반기 부동산사업군은 해산사업 비율이 가장 높은 사업군에 속해 전년대비 30.4% 증가했으나, 신규 설립사업체 수는 전국에서 가장 적었다(전년 동기 대비 61.4%).
DXS FERI에 따르면, 2023년 상반기 부동산 시장은 여전히 주요 어려움에 직면해 있으며, 법적 문제가 수년간 시장의 병목 현상으로 여겨지고 있으며, 아직 이를 해결하기 위한 구체적인 대책이 없습니다.
매출 부진으로 인해 투자자와 거래소 모두 매우 어려운 상황에 처하게 되었습니다. 2023년 6월말 현재 부동산 시장의 중개업체 수는 2023년 말에 비해 60~70% 감소했습니다.
DXS FERI가 중개사 사무실에서 일하는 개별 중개인을 대상으로 실시한 설문 조사에 따르면, 중개인의 71%가 앞으로도 이 직업을 고수할 의향이 있고, 응답자의 19%는 생활을 안정시킬 다른 직장을 구할 때까지 부동산 중개인으로 일할 의향이 있으며, 중개인의 10%는 다른 업계로 전향할 계획이라고 답했습니다.
부동산 사업의 해체가 늘어나고 중개업자의 수는 줄어들고 있습니다.
직장을 그만둔 부동산 중개인 480명 중 2023년에 부동산 업계로 복귀할 의향이 없다고 답한 사람은 52%에 불과했고, 시장이 회복되면 복귀할 의향이 있다고 답한 사람은 36%에 불과했습니다.
FERI는 많은 수의 브로커가 시장을 떠날 때 투자자들이 판매자를 찾기 위해 "꼼수"를 써야 하는 시점이라고 밝혔습니다. 투자자들이 이를 수행하는 방법은 중개 수수료 인상, 핫 보너스 증가, 보너스 조건 확대, 마케팅 및 고객 관리 비용 증가, 거래 조정 후 매주 또는 48시간 이내에 중개 서비스 수수료를 지불하는 등 중개인을 유치하기 위한 특별 정책을 실행하는 것입니다.
올해 마지막 6개월 동안의 시나리오
DXS-FERI는 올해 마지막 6개월 동안의 시장에 대해 논평하면서 다음과 같은 3가지 시나리오를 제시합니다. 이상적인 시나리오(공급이 증가하고, 이자율이 10~12% 이하로 급격히 하락하고, 판매 가격이 약간 상승하고, 흡수율이 40~50%에서 상당히 상승)
예상 시나리오(공급이 약간 증가하고, 이자율이 약 11-13%로 약간 하락하며, 매매 가격은 안정적으로 유지되고 흡수율은 20-30% 증가)와 어려운 시나리오(공급이 20-30% 계속 감소하고, 이자율은 14% 이상으로 높은 수준을 유지하며, 매매 가격은 10-20% 감소)입니다.
그러나 닷산의 연구소 역시 처음부터 이상적인 시나리오를 배제했습니다. 가까운 미래에 실현 가능하지 않기 때문입니다. 시장은 어려운 시나리오에서 예상 시나리오로 점진적으로 전환되기를 기대하고 있으며, 2024년 상반기에 더 명확한 결과가 나올 것으로 예상됩니다.
DXS-FERI 전문가들은 "정부 정책이 발효되기 시작하는 2023년 말과 2024년 초부터 시장 신뢰가 점차 회복될 것이라는 것을 보여주는 많은 지표가 있으며, 이는 시장의 다음 단계를 위한 원동력이 될 것"이라고 말했습니다 .
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원천
![[사진] 팜민친 총리, 지방자치단체와 경제성장에 관한 정부회의 주재](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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