市場原理を推進する
サヴィルズの専門家によると、ベトナムの土地法2024は土地評価の原則に大きな変化をもたらし、市場原則に従った土地評価に重点を置き、不動産市場の透明性と流動性の向上に役立つだろう。
従来、土地の評価は、土地の利用目的と期間の原則に従って規制され、競売価格から収集され、土地の用途から収集された「市場の一般的な土地価格と一致しています」。しかし、新しい土地法は市場原理を重視しています。つまり、決定された土地価格は土地の真の市場価値を反映することになります。
国際評価基準協議会 (IVSC) の定義によると、市場価値とは、「不動産の市場価値とは、評価日と評価場所において、買手と売手の間で、独立した情報に基づいた取引において、当事者が知識に基づいて慎重に、強制されることなく行動した場合に、不動産が売却されると推定される価格である」ということです。
新たな法律改正により市場原理が促進されました。
ジャン氏は、市場価値は市場における買い手と売り手双方の理解を明確に反映しているとコメントした。その後、土地は最高価格を支払う意思のある投資家に割り当てられます。このアプローチは、より効率的な土地の割り当てと使用を促進するのに役立ちます。
今後、土地価格データベースが完成すれば、売買情報も公開される予定だ。この時点で、買い手と売り手はアクセスして取引情報を確認できます。そこから明確な認識が生まれ、不動産市場の透明性の向上につながります。さらに、不動産の売買も容易になり、市場の流動性の向上にもつながります。
評価方法
明確な規定がなかった旧法とは異なり、2024年土地法第158条では、評価方法や各評価方法を適用する場合や条件についても詳細な規定が設けられています。
評価方法については、2023年土地法では比較、控除、収益、剰余、地価調整係数の5つの評価方法が規定されています。改正土地法では4つの方式が規定されており、そのうち控除方式は比較方式の特殊なケースとみなされています。開発プロジェクトの評価で一般的に使用される 2 つの方法は、直接比較法と剰余法です。
直接比較法では、市場における類似不動産の取引価格を比較して、評価対象となる不動産の価値を決定します。この方法は、取引データが多く、類似の比較可能な資産があるタウンハウスやアパートなどの資産に適しており、調整を行う際の主観を最小限に抑えるのに役立ちます。
サヴィルズ ホーチミン コンサルティングサービス ディレクター ド・ティ・トゥ・ザン氏
さらに、これはシンプルで理解しやすく、時間の節約にもなる方法でもあります。ただし、この方法にもいくつかの弱点があります。限られたデータとデータの正確さが最も重要な制限です。さらに、この方法では調整が必要となり、評価者の主観に左右される可能性があります。特に、複合開発プロジェクトとして評価する必要がある資産の場合、土地利用の種類ごとの構成が異なるため、類似の比較可能な資産を見つけることは非常に困難であり、不可能です。
余剰法は、プロジェクトの開発可能性を評価するもので、収益を推定し、コストを差し引いて余剰土地価値を決定することによって行われます。方法による評価を行う際、鑑定士はプロジェクトの実現可能性と収益性も評価し、投資意思決定プロセスをサポートします。
この方法により、開発者はさまざまな開発シナリオを分析して、最高の価値 (最高最善の利用とも呼ばれます) を実現する最適な土地利用計画を決定できます。残余アプローチには多くの利点があるにもかかわらず、複雑な財務モデリングと財務の専門知識、さらに販売価格とコストの市場予測とプロジェクト開発計画の徹底的な理解が必要です。このため、残差法では、広範な市場データの収集に時間がかかります。
土地評価モデルの主な問題は仮定への依存であり、これにより、評価結果が収益予測、コスト見積、プロジェクト期間などの変数によって大きく影響されることになります。それぞれの評価方法には長所と短所があり、価値を調整する際にはバランスの取れたアプローチが必要です。
サヴィルズの専門家は、こうした調整が市場に与える影響について、土地価格を市場価値を反映して規制することで、不動産市場の効率性、透明性、流動性が向上すると述べた。さらに、プロジェクトの敷地整地における土地補償価格も上昇するでしょう。これにより、開発プロジェクトの初期投資コストの総額が増加し、投資家の利益を確保するためにプロジェクトの不動産価格が上昇する可能性があります。
さらに、土地使用権の譲渡にかかる所得税は市場価値に基づいて算出されるため増加し、州の予算収入の増加に寄与し、インフラ開発のための追加資金を提供する。
「2024年土地法はベトナムの土地評価に画期的な変化をもたらし、効率性、透明性、より柔軟で即応性の高い土地評価アプローチを促進します。市場に合わせて価格を調整し、地方の意思決定権を拡大することで、新法は土地評価プロセスを改善し、市場と国家予算の両方に利益をもたらすことを目指しています」とジャン氏は述べた。
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出典: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html
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