VCCI: 土地評価における剰余金方式を維持すべき

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ANTD.VN - ベトナム商工連盟（VCCI）は、土地評価方法から剰余金方式を削除することを検討する必要があると考えています。

土地評価において剰余金方式を維持すべきか？

土地価格を規制する政令44/2014/ND-CPを改正および補足する政令草案、および土地評価方法を詳述する通達36/2014/TT-BTNMTのいくつかの条項を改正および補足する通達草案において、土地価格表の作成および調整。特定の土地評価と土地価格のコンサルティングに関しては、天然資源環境省（TN-MT）は余剰土地価格の計算方法を廃止することを提案した。

しかし、VCCI は、剰余金方式を廃止すると土地評価のプロセスに困難が生じると考えています。

剰余金方式とは、将来の開発目的の可能性に基づいて土地価格を決定する方法です。開発の可能性があるこのタイプの土地には、通常、比較法を適用するために市場で成功裏に取引された類似の資産または類似の資産がありません（市場に譲渡された、または土地使用権のオークションで落札された比較可能な土地区画が少なくとも 3 つあることが条件です）。

比較方式や収益方式など、現在の利用目的に基づいた土地評価方法と比較すると、それぞれのメリットとデメリットが明確に分かります。

VCCI によれば、比較法では、取引情報と評価対象となる不動産を一致させることが難しい場合が多いため、比較データの面で限界がある。明確かつ正確な取引情報が多数必要ですが、現実には書類上の取引価格と実際の取引価格が異なるケースが多くあります。

一方、地価調整係数方式は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて算出する方式であるが、これにも限界がある。土地価格調整係数は、地価表の土地価格と市場の一般的な土地価格を分析・比較して、省人民委員会によって発行されます。

したがって、調整係数の決定も比較データに基づいて行われるため、比較法と同様に情報と入力データの面で欠点に遭遇します。

VCCI によれば、我が国の現在の土地データベースは市場の現実を正確に反映していないとのことです。したがって、草案のように 3 つの評価方法のみを適用すると、上記の欠点により実装が困難になる可能性があります。

一方、残余法は、資産の現在価値は、想定される開発の見積りからその開発を行うために発生したすべてのコストを差し引いた残余価値であるという理論に基づいています。

この方法の本質は、土地の価格を逆算して計算すること、つまり、将来完成する開発商品の販売収益から始めて、その商品を作成するために投資する必要な開発コストを差し引くことです。開発の可能性のある土地は、他の評価方法が適さない場合、この方法で評価されます。

VCCI はまた、剰余金法は専門の評価機関によって適用される不動産評価方法であり、開発の可能性のある不動産 (未開発の空き地、または土地上に建物があり、その土地を改修または取り壊して新しい建物を建てることで、その土地を最も効果的に活用できる) を評価する際に適用される評価方法の 1 つであると考えています。

剰余金方式は、通達145/2016/TT-BTCとともに発行されたベトナム評価基準第11号に規定されています。

土地評価における剰余金方式を削除する草案の場合、不動産評価に関する規定が関係法令間で不整合を生じます。

国家管理の目標に関して、土地評価方法から剰余金法を削除する理由の 1 つは、「これは管理者が投資を決定するために計算するための不動産評価方法であり (土地価格は事前に入手可能である必要があります)、土地の国家管理に役立つ土地評価のタスクには適していない」ためです。

VCCI の見解は、この方法を投資効率の計算のみに用いる場合、土地の価値は最良かつ最も効果的な利用を実現するために計算されており、この土地価格は市場原理と一致しているというものです。

したがって、国はこの評価方法を使用して開発の可能性のある土地の種類を決定し、市場価格と一致する土地価格を決定し、それによって投資家が国に対して果たさなければならない財務上の義務を決定します。

したがって、VCCI は、起草委員会が土地評価方法から剰余金法を削除しないことを検討することを推奨します。

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