VCCI: 土地評価における剰余金方式を維持すべき

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ANTD.VN - ベトナム商工連盟（VCCI）は、土地評価方法から剰余金方式を削除することを検討する必要があると考えています。

土地評価において剰余金法を維持すべきか？

土地価格を規制する政令44/2014/ND-CPを修正および補足する政令草案、および土地評価方法を詳述する通達36/2014/TT-BTNMTのいくつかの条項を修正および補足する通達草案において、土地価格表を作成および調整する。特定の土地評価と土地価格コンサルティングに関しては、天然資源環境省（TN-MT）は余剰土地価格の計算方法を削除することを提案した。

しかし、VCCI は、剰余金方式を廃止すると、土地評価のプロセスに困難が生じると考えています。

剰余金法とは、将来の開発目的の可能性に基づいて土地の価格を決定する方法です。開発の可能性のあるこの種類の土地には、通常、比較法を適用するために市場で成功裏に取引された類似の資産または類似の資産はありません（市場に譲渡された、または土地使用権のオークションで落札された比較可能な土地区画が少なくとも 3 つあることが条件です）。

比較方式や収益方式など、現在の利用目的に基づいた土地評価方法と比較することで、各方式のメリットとデメリットが明確に分かります。

VCCI によれば、比較方法では、取引情報が評価対象となる不動産と一致することが難しい場合が多いため、比較データの点で限界があります。明確かつ正確な取引情報が多数必要ですが、現実には書類上の取引価格と実際の取引価格が異なるケースが多くあります。

一方、地価調整係数方式は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じる方式であるが、これにも限界がある。土地価格調整係数は、地価表の土地価格と市場の一般的な土地価格を分析し比較することにより、省人民委員会によって発行されます。

したがって、調整係数の決定も比較データに基づいて行われるため、比較法と同様に情報と入力データの面で欠点に遭遇することになります。

VCCIによれば、我が国の現在の土地データベースは市場の現実を正確に反映していないとのことです。したがって、草案のように 3 つの評価方法のみを適用すると、上記の欠点により実装に困難が生じる可能性があります。

一方、残余法は、資産の現在価値は、想定される開発の見積りからその開発を行うために発生したすべてのコストを差し引いた残余価値であるという理論に基づいています。

この方法の本質は、土地の価格を逆算すること、つまり、将来完成する開発商品の販売収益から始めて、その商品を作るために投資する必要な開発費用を差し引くことです。開発の可能性のある土地は、他の評価方法が適さない場合、この方法で評価されます。

VCCI はまた、剰余金法は専門の評価機関が適用する不動産評価方法であり、開発可能性のある不動産（未開発の空き地、または土地上に建造物があり、それを改築または取り壊して新しい建造物を建てることで、その土地を最も効果的に活用できる土地）を評価する際に適用される評価方法の 1 つであると考えています。

剰余金法は、通達145/2016/TT-BTCとともに発行されたベトナム評価基準第11号に規定されています。

土地評価における剰余金方式を削除する草案の場合、不動産評価に関する規定が関係法文書間で矛盾を生じます。

国家管理の目標に関して、土地評価方法から剰余金法を除外する理由の 1 つは、「これは、管理者が投資を決定するために計算するのに役立つ不動産評価方法であり (土地の価格は事前に入手できる必要があります)、国家の土地管理に役立つ土地評価のタスクには適していない」ためです。

VCCI の見解としては、この手法が投資効率の算出にのみ使用されると考えられる場合、土地の価値は最良かつ最も有効な利用を実現するように算出されており、この土地価格は市場原理と一致していることを意味します。