国会議員：剰余金方式による土地評価は実施困難

剰余金方式による土地価格の決定は、大きな誤差が生じることが多く、不正確で実施が難しいため、国会代表はこの方式を放棄することを提案した。

土地法改正の目的の一つは、土地の価格を市場価格に近づけることです。そのため、説明と承認を経て、第6回国会に提出された法案では、比較、収益、剰余、地価調整係数などの土地評価方法が提案されました。

しかし、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、さまざまな意見があるため、法案では土地評価に2つの選択肢が提示されていると述べた。選択肢1は、4つの土地評価方法の内容を法律で規定し、適用事例と条件を決定することを政府に委ねることです。政府はこの方向で実施することを提案している。

オプション2、法律は土地の評価方法の内容と、各方法を適用する場合と条件を規定します。国会常任委員会の大多数の意見がこの計画に賛成した。

バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官は、11月3日に行われた土地法案（改正）に関する議論で、土地価格の決定に剰余金方式を用いるべきではないと意見を述べた。彼女は、この方法が収益とコストの見積りに適用されることを分析しました。上記の想定される要因を計算するのは非常に複雑で、結果が不正確になり、大きな誤差が生じることがよくあります。

「同じ土地でも、想定される要素の指標を一つ変えるだけで評価結果が変わってしまう。これが最近の土地価格の決定と評価における混乱と遅延の主な原因だ。言うまでもなく、各人はそれぞれの状況と時期で異なる理解を持っている」とバリア・ブンタウ省の常任副長官は述べた。

バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官は、11月3日に行われた土地法案（改正版）の議論で講演した。写真:国会メディア

バリア・ブンタウ省党委員会大衆動員委員会副委員長のフイン・ティ・フック氏も、土地価格を決定するために剰余金方式を使用するのは実施が難しいと述べた。

「事業ごとに原価率や売上高、販売価格が異なり、これらはすべて投資家からの推定データなので信頼性は高くない」とフック氏は述べ、この方法を検討することを提案した。

この点について、財政予算委員会常任委員のレー・ミン・ナム氏は、それぞれの方法には長所と短所があり、土地評価対象のグループにのみ適していると述べた。

「評価結果が異なる場合にはどうすればよいのか。原則が法律で解決され、規制されなければ、政府が指針を示したとしても実施は困難になるだろう」と財政予算委員会の常任委員は述べた。

ナム氏は、異なる状況で価格を適用する原則と方法を補足したり、土地価格を決定するために消去法、組み合わせ法、平均法を適用したりすることを提案した。

「価格決定を証明する法的根拠がある場合のみ、価格決定は実行可能となり、意思決定者に安心感を与えることができる。そうでなければ、間違いを犯す恐れとボトルネックの状況は存在し続けるだろう」と彼は語った。

財政予算委員会の常任委員であるレ・タン・ヴァン氏も同様の見解を示し、土地価格の決定は難しくも複雑でもなく、問題は土地の種類ごとに適切な方法を選択することだと述べた。彼は、政府が実施を導くための基礎を持てるように、この法案に原則を規定することを提案した。

例えば、宅地は不動産に該当し、土地所有者の財産権と関連するため、時価比較法を適用するか、剰余金法との併用比較法を適用することが必要である。あるいは生産地は所得控除方式で決定されます。

「原則が法律で明確に定義されれば、政府は指針となる根拠を持つことになる。例えば、5年間の平均価格を基準に、最も高い年を選んで土地価格を決定すれば、国民が不利益を被ることはないだろう」とヴァン氏は提案した。

さらに、バリア・ブンタウ省のグエン・ティ・イエン常任副長官も、土地評価評議会に参加する際に土地評価コンサルティング組織の役割と責任を検討し、明確に定義することを提案した。実際、入札額が20倍近く高いプロジェクトもあるが、コンサルティング部門が参加していない。

なぜなら、実際には同じ土地でも、それぞれの方法やコンサルティング会社によって価格が異なるからです。そのため、イエン氏は、土地価格の鑑定、評価、承認を行う機関の法的リスクを回避するために、政府が詳細な規制と実施指示を定めることを提案した。

議事要旨によれば、土地法案（改正案）は11月29日に国会で採決され承認される予定だが、本日の議論では多くの代表者がこの法律を可決する時期を検討すべきだとの意見を述べた。

ミン氏

ソースリンク: https://vnexpress.net/dai-bieu-quoc-hoi-dinh-gia-dat-theo-phuong-phap-thang-du-kho-kha-thi-4672598.html