土地使用料は事業者の負担軽減のため複数回徴収

地代格差の規制

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏によると、土地の付加価値（地代差）は、主に国と投資家（その中で民間投資家の役割が非常に重要）の2つの主体によって生み出されます。したがって、国家予算収入と投資家の利益に対する公平性と社会的安定を確保するために、土地と土地価格に関する金融政策を規制する必要がある。

まず、国は土地利用計画、建築・都市計画、交通形態の総合計画（TOD）を通じて土地から付加価値（地代差）を創出し、投資家が事業投資プロジェクトを実施するための計画に従って土地利用目的の転換を許可します。したがって、国家は国家の利益と公共の利益にかなうように土地の付加価値（地代差額）を規制する権利を有します。

土地使用料は州予算にとって大きな収入源です。

例えば、ホーチミン市では、農地1ヘクタールは年間約5億ドンの価値しか生み出しませんが、土地利用目的を非農地に変更すると、生産、工業、商業、サービス、都市の土地1ヘクタールは、100倍の年間最大550億ドンの価値を生み出します。これは、第 7 地区が 1997 年に設立された（ニャーベ農業地区から分離）という事実によって証明されています。当時の国家予算収入はわずか590億ドンでしたが、25年後の2022年には国家予算収入は5兆5,500億ドンにまで達し、1997年と比べて94倍に増加しました。

そのため、政府は2018年にホーチミン市に対し、2025年から2020年にかけて26,000ヘクタールの農地を非農業用地、生産用地、工業用地、商業用地、サービス用地、都市用地に転換することを許可した。現在、ホーチミン市では郊外の5つの地区を市街地に変えるプロジェクトが進行中です。同時に、国会はホーチミン市の開発のためのいくつかの具体的なメカニズムと政策を試行する決議98号を発行したばかりであり、これにより、土地からの資源を含め、今後数年間で同市が急速に発展するための条件が整うことになる。

一方、投資家（主に個人投資家）は、土地の建設や事業活動への投資を通じて、土地から付加価値（地代差額）を生み出し、プロジェクトを展開します。主に投資家の創造性と財務能力を通じて、プロジェクトの投資収益に反映されます。投資率が高ければ高いほど、不動産の価値は高くなり、投資家は国に対する財政的義務を履行した後、土地の価値の増加分（地代差額）を享受する権利を持ちます。

したがって、国と企業の利益を調和させるためには、土地から得られる付加価値（地代差額）を規制する仕組みを整備する必要がある。

土地使用料を税金にする

提起する必要があるもう一つの問題は、国は過剰徴収や漏れを起こさないという観点から、土地使用料と地代を合理的かつ公平な方法でのみ徴収すべきである、ということです。

多くの企業によれば、土地使用料は現在負担となっているほか、長期間土地使用料を支払えていないため、未知数となっているという。

現在の土地使用料の計算方法は、企業に損害を与え、要求と提供、嫌がらせの仕組みを生み出しています。プロジェクトの投資家は、用地整地の補償費用の約70％に相当する巨額の土地使用料を支払わなければならず、土地使用権を2度目に買い戻さなければならない状況に陥っており、この負担は最終的に住宅購入者が負うことになる。したがって、土地使用料は住宅コスト構造において大きな割合を占めており、アパートのコストの約10％、タウンハウスのコストの約30％、別荘のコストの約50％を占めています。州は現在、土地使用料から多額の収入を得ていますが、長期的には、すべての土地が割り当てられると、この大きな予算収入源は存在しなくなり、固定資産税で補い、置き換える必要があります。

一度に全額徴収するのではなく、土地使用料を税金に転換することを提案する人が多くいます。

そのため、企業は、農地から住宅地への土地利用目的の転換に対して課される税金として、省人民委員会が発行する土地価格表に基づいて計算され、市場価格に応じて土地価格調整係数（係数K）によって毎年調整される約10〜15％の税率で土地使用料を規制することを提案しています。これにより透明性が確保され、申請・許可の仕組みがなくなり、現在の非常に重い土地使用料がより合理的なレベルに引き下げられます。これを基に、財産税法（住宅用地、住宅）が補足され、省および中央直轄都市の国家予算のための安定した持続可能な収入源が創出されます。

土地使用料の計算を迅速化するために、専門家と企業は、開発の可能性があり、規模が大きく、価値が2,000億VNDを超える土地の区画とエリアについては、土地価格調整係数法を適用することが許可されていないため、余剰法を維持して土地使用料と地代を計算することを推奨しています。実際、過去の不動産プロジェクトの約90％は、土地使用料を計算するために剰余金方式を使用する必要がありました。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm