価格は高水準で「固定」され続けている
サヴィルズ・ベトナムの2023年上半期市場レポートによると、アパート市場では新規供給が前四半期比76%増、前年比125%増の3,596戸となった。そのうち、主要市場では20,412戸が販売され、前四半期比5%増、前年比14%増となった。
対照的に、ヴィラとタウンハウス市場では四半期中に新規プロジェクトはなく、新規供給はすべて既存プロジェクトからの126ユニットで、前四半期比334%増、前年比14%減となった。主な供給は14プロジェクトからの797ユニットで、前四半期比5％増、前年比20％減でした。
2023年第2四半期時点で、ハノイ市場におけるマンションの平均一次販売価格は5,300万VND/ m2に達し、前四半期比1％増、前年比17％増となった。この価格は18四半期連続で上昇しており、2019年第1四半期と比べて73%高くなっています。サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は次のようにコメントしています。「土地価格と建設コストが高騰しているためです。」さらに、製品の品質や周辺のインフラやユーティリティ、内部プロジェクトの改善に投資する必要性により、プライマリーマーケット価格、つまり新しく開始されたプロジェクトの価格は、販売されているアパートの一般的な市場レベルよりも常に高くなります。
カウザイ地区のホアン・タン・ニャンさんは次のように語った。「家族は子供たちが別々に暮らすためのアパートを購入したいと思っていますが、都心部の価格は高すぎる一方で、郊外の物件の価格はまだ高いのです。6～7件の物件を検討しましたが、まだ決めていません。購入すれば銀行からさらに借り入れる必要があり、収入は多くないため、利息の支払いのプレッシャーが今のところ最大の懸念事項です。」
一方、別荘やタウンハウスについては、2023年第2四半期の価格は前四半期と比較して、一部の別荘やタウンハウスの商品で下方調整が行われました。タウンハウス製品については値下げは行われておりません。具体的には、メーリン地区の未販売土地のプライマリーヴィラ価格は四半期ごとに10％下落し、プライマリーヴィラの供給が増加したため、顧客の需要が実際には増加していないにもかかわらず、供給過剰が発生しました。ショップハウスの価格は四半期ごとに7%減少しました。対照的に、隣接する物件の価格は四半期ごとに4％上昇し、1億7,300万VND/ m2に達した。
ド・トゥ・ハン氏は、低層住宅とアパートの価格の変動について次のようにコメントした。「ヴィラとタウンハウス市場の価格低下は、中心部から離れた場所でのプロジェクトが適正価格で開始され、市場レベルも低下したためであることに留意すべきだ。」現実には、ハノイの環状2号線と環状3号線に隣接する地域や、社会インフラや交通インフラの計画が安定している開発地域、人口密度が高い地域では、低層セグメントの価格は依然として高い。
所得の伸びは価格上昇とともに「拡大」している
純移住数の増加、人口増加、都市化率の高さにより、長期的な住宅需要は高いままです。さらに、2023年から2025年にかけてハノイの世帯数は157,000世帯増加すると予測されています。しかし、今後の供給には、販売開始が見込まれる全タイプのアパート59,000戸、低層住宅9,000戸、社会住宅18,700戸のみが含まれる。住宅不足は70,300戸。
住宅需要の高さに直面して、ハノイの人々の平均所得が住宅を所有できるかどうかが疑問となっている。サヴィルズ・ベトナムの報告書では、ハノイは2023年までに1人当たり平均所得を1億5000万ベトナムドン/年とすることを目指していると指摘されている。 2019年と比較すると、平均所得成長率は6％/年です。一方、2019年から2023年上半期までのマンション価格の伸び率は年13％です。
ハン氏は次のようにコメントした。「ハノイの一人当たり所得の伸びは、アパート価格の伸びよりも低いというのが現実であることは明らかです。これは、この格差が拡大し続けると住宅所有までにさらに時間がかかることを示す例です。これら2つの数字が近づかなければ、ハノイに住む人々や、仕事や子供のためにハノイに家を持ちたいと考えている他省出身者など、一般の人々にとって住宅所有はより長期化し、より困難になるでしょう。低層住宅商品に限ったことではありませんが、価格が高い場合には、購入者は価格の妥当性だけでなく、商品の実質的な価値に見合っているかどうかも考慮することになります。これにより、購入者の意思決定が遅くなり、時間がかかります。」
しかし、別荘やタウンハウスの市場では、手頃な価格とよく計画されたプロジェクトを備えた製品が依然として買い手を引き付けています。これは、ハノイの低層住宅セグメントの四半期取引が、暗い第1四半期の後、改善傾向にあり、前四半期比20％増の106戸が販売されたという事実に反映されています。
「これは、市場に1ユニットあたり約100億ドンの価格で提供される低層プロジェクトがあった2023年第2四半期末に記録された前向きな兆候の1つです。」 2023年第2四半期のハノイの記録によると、主要価格が100億VND未満のプロジェクトが取引の39％を占め、100億〜200億VNDのアパートが28％を占め、300億VNDを超えるアパートはわずか13％を占めました。 「データによれば、よりリーズナブルな価格の製品の方が販売率が高くなる」とハン氏はコメントした。
ダイフォン建設投資不動産株式会社の営業部長ディン・ヴァン・トロイ氏は次のように語った。「一次供給は限られているが、今日のハノイ市場における住宅購入者にとっての利点は、二次市場を選択できることである。二次市場は、事前に開発され、法的に保証され、よりリーズナブルな価格の製品が多数ある市場である。」
現在の状況では、二次市場の価格は一次市場の価格と依然として競争力があります。サヴィルズ・ベトナムによると、一般的に低層物件の場合、2023年第2四半期には二次供給の価格は一次ユニットより20％安くなるという。一次市場には選択肢があまりありませんが、二次市場には価格面での選択肢が多くあります。製品はもはや新品ではありませんが、その代わりに購入者はすぐに使用できる状態であったり、すぐに使用したりすることができます。
特に、最近、ハノイは公共投資支出を促進しています。これは、ハノイの経済活動全般、特に不動産事業を含むその他の活動を促進する上で好ましい要因です。環状4号線の建設が始まったばかりで、メリン、ダンフォン、ホアイドゥック、ソクソン、ハドン、タンオアイなどの郊外地域の開発が促進されることが期待されています。環状4号線が2027年に開通すると、環状4号線周辺の住宅供給が現在よりも増加すると予測されています。
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