8月、カントリー・ガーデンが資金繰りに問題を抱えているというニュースが流れて間もなく、38歳の淮蘭さんはすぐに山東省の建設現場を訪れたが、そこでは彼女が購入した家はまだ完成していなかった。この光景は彼女に悲しい気持ちを与えた。
クレーンは動かず、膝の高さの草の間にコンクリートの板が散らばっていた。状況は悲惨だ。
公務員のトム・チェンさんにとって、かつて中国最大手の不動産会社が浙江省で家族が補償金を受け取っていたアパートの建設を中止して以来、ホームレスになるのではないかという不安は常に頭を悩ませていた。
一方、広東省の建設現場で働くフーさんは、給料を受け取らずに2か月後にストライキを行うという最もネガティブな解決策を選ばざるを得なかった。 「会社の困難な状況は気にしない。苦労して稼いだお金を取り戻したい」と同氏はブルームバーグの記者らに語った。
江蘇省揚州市のカントリーガーデンプロジェクト（写真：ブルームバーグ）。
住宅購入者、労働者、不動産開発業者、そして中国政府は、いずれも長年にわたる経済の飛躍的発展に貢献してきた。
不動産は20年以上にわたり主要な成長エンジンとなっており、2019年時点で不動産セクターの価値は52兆ドルに達し、国の国内総生産の25％を占めています。世界中の投資家もすぐに駆けつけ、債券購入に1800億ドル以上を注ぎ込んだ。
しかし、過去3年間、中国政府は不動産市場の負債への依存度を下げることを決意しており、その結果、不動産市場は「主な生命源」を失う極めて困難な時期に陥った。
カントリーガーデンは好景気の時期には最も目立つ企業の一つですが、市場が低迷すると最も困難な企業の一つでもあります。
同社は最盛期には13万人を雇用し、全国で何万世帯にも住宅を提供した。現在、同社は先週満期を迎えたわずか数千万ドル相当の債券の利息さえ支払うことができず、事実上債務不履行に陥っている。
「大規模な企業の債務不履行に加え、市場全体の売上と価格が下落しており、不動産市場はまだ明るい兆しを見せていない」とナティクシスSAのアジア太平洋地域チーフエコノミスト、アリシア・ガルシア・エレロ氏はブルームバーグに語った。
カントリー・ガーデンは「中国が長年採用してきた不動産市場の融資モデルそのものの犠牲者だ」と彼女は付け加えた。
2019年、広州でのプロジェクトに臨む楊國強会長（中央）（写真：AP通信）。
消えた願望
不動産価格は上がる一方だろうという予想は、何百万人もの中国人の心に深く根付いており、現在その予想が、多くの人々のキャリア、家族、希望、将来、個人の財政に問題を引き起こしている。淮蘭も例外ではない。
中国政府が何十年も存在していた不動産取引に対する多くの規制を撤廃して以来、淮蘭だけでなく、多くの若者や何百万もの世帯にとって、住宅所有は最大のインスピレーションとなっている。そして、カントリーガーデンは、この分野に「参入」した先駆的な企業の一つです。
1992 年に広東省で設立された Country Garden は、プロジェクト敷地内に高品質の学校、ジムなど多くのアメニティを統合する戦略により、すぐに市場で最も有名な企業になりました。
創業者の楊國強氏は、プロジェクトごとに独立したサービス管理会社を設立するなど、独自のビジネスアプローチが他の多くの企業に採用され、広東省のビジネスマンの間で模範的な存在となりました。
中国の不動産市場は1998年に完全に商業化されました。3年後、中国は世界貿易機関（WTO）に加盟しました。 2005年までに、同国のGDPは2倍以上に増加した。
急速な経済発展に伴い、建設活動も「爆発的に」増加した。何百万人もの人々が大都市に集まり、住宅の需要が高まります。畑や空き地は徐々に新しい近代的な都市エリアに置き換えられつつあります。
カントリーガーデンの収益は2004年から2007年までのわずか3年間で5倍以上に増加し、当時の中国不動産市場で最も収益性の高い企業の1つとなった。
同社は、中国の都市化の傾向が拡大し続ける中、2008年から2009年にかけての世界的金融危機も乗り越えた。
淮蘭氏は当時、不動産市場に「暗雲」が立ち込めているとは考えていなかった。国際投資家も同様です。カントリー・ガーデンを含む中国の不動産会社が発行した債券は、市場で「人気商品」となっている。
1998年に北京で開催された建設展示会の賑やかな様子（写真：ゲッティイメージズ）。
しかし、中国の経済は2015年に減速し始め、建設活動は現在、古い都市の改修に重点を置いています。トム・チェンさんの家は取り壊しが予定されており、地方自治体は、カントリー・ガーデンが建設する2023年に完成予定の6棟のアパートで家族に補償することを約束した。家族は喜んで受け入れた。
数十年にわたる急速な成長に伴い、中国経済は不動産部門への依存度を高めてきた。 2020年に実施された調査によると、同国の国民の資産の80％は不動産に関連している。
過去の投機的な傾向により国内の住宅価格は高騰し、多くの若者にとって住宅が手の届かないものとなり、富の格差を縮小するという政府の目標を損ねている。人口の高齢化と出生率の低下により、中国は将来的に供給過剰に直面することになる。
実際、中国恒大集団が破産を宣言した2020年後半以降、銀行は不動産開発業者への融資を厳しく制限している。
これは、不動産負債の削減を目的とした中央政府の「3つのレッドライン」戦略の結果であり、この分野で事業を展開する10万社以上の企業が困難な状況に追い込まれている。その後も住宅販売は減少を続け、新型コロナウイルス感染症のパンデミックが追い打ちをかけた。
恒大集団が債務不履行に陥って以来、不動産セクターへの投資は継続的に減少している（写真：ブルームバーグ）。
嵐
2021年5月、カントリーガーデンは淮蘭の故郷である山東省巨野に事業を拡大しました。彼女は、5つ星のライフスタイルを約束する、この地域で最も高価な複合施設の高騰する広告に圧倒されました。
「建物のデザインに感動しました。」 Huailanさんがシェアしました。 「ここが本当の家だと思います。私の二人の娘にはそれぞれ自分の寝室があります」と彼女は語った。
開会式は赤い提灯が灯され、多くの参列者で賑わい、大変盛大な式典となりました。駐車場を見つけるのが難しいため、イベントに車で来ないようにとさえアドバイスされた。プロジェクト全体はすぐに完売しました。
しかし彼女は、その華やかさの裏で流動性問題の嵐が巻き起こるとは予想していなかった。
数か月前、恒大集団が債務不履行に陥った後、中国の2000億ドル規模の不動産債券市場に対する見方は完全に変わった。
信用へのアクセスが制限され、売上が低迷しているため、最も健全な企業でさえ衰退している。
カントリーガーデンは中国では「国民的」不動産会社とみなされているが、例外ではない。長年にわたり採用されてきた小都市開発に重点を置く戦略がついに裏目に出た。これらの地域の住宅購入者の心理は大都市よりも動揺しやすいため、ここでの住宅販売は「悲惨なほど」落ち込んでいる。
カントリー・ガーデンは、流動性を高めるために、不動産販売を割引価格で国有物件に結び付けるよう広東省政府に要請しなければならなかった。
しかし、同社の事業運営は市場に逆らうことはできない。ピーク時には、カントリー・ガーデンのプロジェクトを含む全国100都市の320件以上の未完成プロジェクトに対する住宅ローンの支払いを多くの住宅購入者が拒否した。
10月、中国の住宅価格は7年ぶりの急速なペースで下落した。中央政府は16項目の支援策で介入せざるを得なかったが、手遅れと判断された。
カントリー・ガーデンの楊会長は労働者を安心させるために1時間にわたる演説を行った。彼は「トンネルの出口に光が見えた」と語った。それは本当ですか？
2023年9月、広東省河源市のカントリーガーデンプロジェクトの眺め。 （写真：ブルームバーグ）。
痛みはまだ終わっていない
昨年9月、カントリーガーデンの売上は前年同期比で81％減少した。悲しい事実だが、今年最初の8か月間で同グループの売上減少率は同業他社の2倍の速さだった。
ブルームバーグ・ビリオネア指数によると、かつては中国一の女性富豪だった創業者楊國強氏の娘、楊慧燕氏の資産は86％減少し、わずか46億ドルとなった。
フーさんにとって、カントリーガーデンのような大企業には従業員に給料を支払うのに十分な資金がないという事実を受け入れるのは難しいことです。彼は未払い賃金1万元を受け取る日を心待ちにしている。その後、彼はすぐに故郷のクイチャウに戻る予定だ。
「私の故郷の多くの人はもう外に出て働きたくないと思っています。私も同じです」とフーさんは語った。
傅、懐蘭、陳のような物語は中国では珍しいことではない。中国版TikTokであるソーシャルネットワークDouyinでは、建設作業員や住宅購入者が、政府に対策を講じ、Country Gardenに未完了のプロジェクトを再開させ、労働者に賃金を返還するよう求める動画を継続的に投稿した。
彼らの多くは企業本部の外にデモ行進したが、「無力」だった。
「大手不動産会社が倒産したり債務不履行に陥ったりすれば、銀行や関係者に直接影響を及ぼし、特に経済の悪循環を引き起こすだろう」とケンブリッジ大学ジャッジ経済学部のクリストファー・マーキス教授は語った。
多くの人にとって本当の家を持つという夢は、すぐには実現しないだろう（写真：ブルームバーグ）。
危機による「痛み」は広がり続けている。現在の困難な状況にもかかわらず、政府は不動産事業を保護することに関心がないようだ。ブルームバーグの統計によると、10月末までに中国の不動産企業の発行済み債券の50％以上にあたる約1000億ドルが債務不履行に陥ったり、債務再編を余儀なくされたりした。
これにより、パシフィック・インベストメント・マネジメント社やフィデリティ・インターナショナル社などの大手ファンドを含む投資家の信頼が損なわれた。香港の裁判所の判決によれば、エバーグランデは負債を返済するために資産を売却しなければならない可能性もある。
陳氏によれば、不動産市場の危機は地方政府の収入の減少も引き起こしている。彼が住んでいる地域の学校の中には、教師に給料を払う余裕さえないところもある。
一方、フアイランさんは今年初めに職を失い、月々の住宅ローンの支払いが負担になった。彼女が購入契約を結んだ家の価格も4分の1の価値が下がった。売却したい場合、買い手を見つけるのも非常に困難です。
「娘がいつ新しい家に引っ越すのかと聞いてきた時、どう答えていいのか分かりませんでした」と彼女は悲しそうに語った。 「もしもう一度チャンスがあったら、カントリーガーデンのような大手企業であっても、二度と不動産会社を信用しないだろう」と彼女は語った。
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