格安セール…それでも嬉しい
グエン・フー・トー通り（ホーチミン市ニャーベ区）沿いには、以前はホアン・アン・ジア・ライ、フー・ホアン・アン、フー・ロン、タイ・グエン、ノバランドなどプロジェクトオーナーの名前が密集していたが、今では徐々に姿を消している。代わりに、Phu My Hung（台湾）、GS（韓国）、Keppel Land（シンガポール）などの外国企業があります。国内外の企業の間で、社名や所有権の変更が静かに、しかし急速に進んでいる。その中で、多くのプロジェクトが前例のない低価格で譲渡されました。
多くのプロジェクトがケッペルランドに買収されました。
ホーチミン市の不動産会社の代表者は、銀行に元金と利息を支払うための資金を得るために、最も素晴らしいプロジェクトのいくつかをケッペルランドに売却しなければならなかったと語った。販売価格について尋ねられると、彼は悲しそうに、市場価格が10ドンだったのに、今は外国人パートナーに6ドンでしか売っていないと答えた。
「現在、国内企業はプロジェクトを実行する資金が不足しています。たとえ資金があったとしても、現状では製品が売れるかどうか誰も確信が持てないため、敢えて実行しようとはしません。前進も後退もできない。だから、心を慰めるために売るしかないのです」と彼は舌打ちし、悲しみを隠せなかった。
この人も残念だと認めていましたが、まだ支払いは残っているのに収益がない状況で、プロジェクトをそのまま放置しておけば、1～2年後には銀行の利息が「食いつぶされて」いたはずなので、安く売却できたのは嬉しかったそうです。この人物によれば、すべてのプロジェクトに外国投資が必要なわけではない。彼らは合法的なプロジェクトのみを優先します。特筆すべきは、外資系企業は「金に飢えている」国内企業をしっかりと掌握しているため、安価でプロジェクトを買うよう圧力をかけているということだ。
「我が家には米が一升瓶に入っています。米がなくなると、近所の人から借りなければなりません。でも、一度か二度しか借りられず、その後は近所の米もなくなり、私たちも、他に頼るところがないので、同じ状況に陥ってしまいます。だから、6ヶ月で潰れる店もあれば、9ヶ月で潰れる店もあれば、1年で潰れる店もあります。だから今は、たとえ値段が安くても、生きていくために米を買うお金を作るために、米を売らなければならないんです」と、この人物は苦々しく比較した。
実際、現実を観察するだけで、多くの有名なプロジェクトが名前を変え、所有者が変わったことが分かります。ただ会社側が発表しないだけ。不動産市場の大手ブランドであるノバランド・グループでさえ、多くのプロジェクトをマレーシアのガムダ・ランド・グループに売却しなければならなかった。
困難が長引いており、生産に明るい兆しがないため、現在、多くの企業が「自らを売り込む」パートナーを探し回っている。ホーチミン市の大手不動産会社のトップは、海外のパートナーにプロジェクトを低価格で提供したが、法的手続きが完了しておらず、土地使用料も支払われていないため、誰も購入せず、投資に協力する人もいなかったと嘆いた。あるいは、DK グループのように、ここ 1 年近く、日本のパートナーと協力して資本拠出やプロジェクトの完全売却を呼びかけている企業もあります。 DKは全売上を負担し、利益は貢献度に応じて分配されるが、今のところ確定しておらず、様子見の姿勢だ。売上も収益もなく、協力の呼びかけもなかったため、このグループは前例のない困難な状況に陥っています。 「スタッフはほぼ全員辞め、プロジェクトは中断しており、多額の資産があるにもかかわらず倒産のリスクは非常に高い」とグループのリーダーは不満を漏らした。
大手企業を支援する
ホーチミン経済大学経済・法律・経営センター所長のフイン・フオック・ギア氏は、国内企業が外国企業に資産を売却しなければならなくなると、その貢献が減ったり、失われたりするなど、社会と経済に多くの影響が及ぶと述べた。それだけでなく、資産があまりにも「蒸発」してしまったため、危機前の水準に回復するには5年、あるいは10年もかかるだろう。企業がどれだけの損失を被るかを明確に示した調査はありませんが、資産の損失は価値の 20 ～ 30%、最大 50% に達する可能性があると概算できます。
「表面的には、外国企業による自社株買いは国内企業の投資継続資金を増やし、市場の回復につながると多くの人が考えています。危機後、市場の透明性が高まり、法整備も進むでしょう。しかし実際には、国内企業が外国企業と十分に競争力のあるブランドを築くには何年もかかりました。今、買収され、資産を低価格で売却しなければならないのは大きな痛手です。したがって、政府は各企業、各プロジェクトにおける障害を取り除き、こうした状況を最小限に抑えることを検討する必要があります」とギア氏は述べた。
商業住宅および社会住宅に対する投資政策の承認が困難であること。社債の発行は政府の管轄です。点在する公有地については、土地使用料の算定、ピンクブックの交付等は地方自治体の権限となります。検討のために一時停止されているプロジェクトについては、信用供与、金利引き下げ、減税などすべてが解決されれば、シード資本の注入によって市場に流動性が生まれ、企業の困難が解消されます。
レ・ホアン・チャウ氏
ベトナム不動産ブローカー協会のファム・ラム副会長も、ベトナムにビングループ、サングループ、ヒムラム、マスタライズホームズ、ノバランド、フンティンなどの大手不動産企業が存在するまでには長い年月がかかったことに同意した。これらは市場の大手企業であるため、不動産だけでなく、信用、建設、建設資材、労働、インテリア、木製家具など、他の多くの産業にも影響を与えている。したがって、企業が困難に直面したとき、企業、特に大手企業が回復できるように支援するための方向性と打開策がなければならない。なぜなら、彼らの回復は他の企業、産業、そして経済全体の回復を牽引することになるからです。同時に、臨床的に「死んだ」プロジェクトを復活させ、無駄を減らすことにも役立ちます。特に、国内企業が長年かけて築き上げた資源が、安価で外国企業の手に渡ることはあり得ません。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、外国企業が安価でプロジェクトを購入するのを痛感しながら、ベトナムがWTOに加盟した2007年を思い出した。その年は外国企業がベトナムに「殺到」した時期でもあった。しかし、当時彼は会社や不動産プロジェクトが外国に買収されることを懸念していませんでした。現実には、多くの分野で国内企業が市場シェアを維持するだけでなく、外国企業を圧倒している。しかし、2022年第3四半期に、HoREAは初めて、一部の大手ブランド不動産企業や一部の高価値プロジェクトが海外に買収されるリスクについて警告しました。典型的には、ベトナム最大の不動産会社が15億ドル規模のプロジェクトを非常に安い価格で外国のパートナーに譲渡しました。現在、ベトナムの多くの大規模不動産プロジェクトや企業では、株式の最大49％が外国人に「買収」されている。
「外国企業はベトナムの不動産市場で『ショッピング』を行い、原価割れの価格で最良のプロジェクトを探し出し、購入しています。ある外国企業から、プロジェクトを販売している企業があれば、ぜひ紹介してほしいと聞きました。企業と市場が非常に弱く、資金が不足しているため、私たちもこの現実を受け入れなければなりません。この問題を抑制するための基本的な解決策は、不動産企業を含む国内企業全体の回復力と体力を高めることです。特に、政府、省庁、地方自治体の各レベルの権限の下で、企業がプロジェクトを実行し、顧客との信頼関係を構築し、流動性を高め、回復できるよう、障害を取り除くことが当面の課題です」とチャウ氏は強調しました。
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