1月25日、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は国会常任委員会に文書を送り、国会が2024年土地法を可決したことに感謝の意を表した。この法律は、土地管理と利用の有効性と効率性を向上させるための同期した法制度を完成させ、2045年までにベトナムを高所得先進国にするための勢いを生み出している。
州は土地利用者に「レッドブック」を発行する責任がある。
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長によると、可決され2025年1月1日から施行される2024年土地法には、9つの際立った「ハイライト」があるという。
2024年土地法は9つの注目すべき点を伴い可決され、2025年1月1日から施行されました。
まず、2024年土地法では、第177条第1項の「個人の農地使用権の譲渡を受けるための制限を、土地の種類ごとの個人の農地割り当て制限の15倍以内にする」の拡大と、第192条と第193条の「農地の集中」と「農地の集積」に関する規制を許可し、農業が急速かつ持続的かつ効果的に発展し、国家の食糧安全保障をしっかりと確保するための条件を整えています...
したがって、2024年土地法は、農地をより有効に活用するための条件を整え、農業部門がますます発展し、農民が豊かになり、田舎の様相がますます革新的になり、都市化と農村住宅地の開発の過程で経済と不動産市場の両方にプラスの影響を与え、農村の人々、特に億万長者の農民の住宅需要が増加するでしょう。
第二に、2024年土地法第138条第9項に、次の規定が追加されます。国家は、本条に規定する登録条件を満たしている場合に、土地使用権証明書および土地に付随する財産所有権証明書を交付する責任を負う。
これは、土地使用者からの要請（要請あり）または土地使用者が要請しない場合（要請なし）であっても、すべての土地使用者に対して土地使用権証明書を付与する国家の責任に関する革新的な規制です。
「これは国家運営における非常に大きな、根本的な変化だ。 「2024年土地法は、土地利用者の正当な権利と利益を保障するだけでなく、土地利用者に対する国家の責任を十分に示し、国家による土地管理の質を向上させる」とレ・ホアン・チャウ氏は強調した。
3つ目のハイライトは、2024年土地法（第79条）が、国家が「国家と公共の利益のための社会経済発展のために土地を回収する」31のケースを具体的に規定し、第79条第32項では、「国家と公共の利益のためのプロジェクトと作業を実施するために土地を回収する場合で、本条第1項から第31項に規定されている場合に該当しない場合、国会は本条の土地回収のケースを修正および補足する」と規定し、公開性、透明性、監督の容易さを確保し、以前のように一部の地方で土地が乱発的に回収される状況を克服していることです。
同時に、2024年土地法第7章には、土地を取得した人々の合法的かつ法的な権利と利益を保障するために、「国家が土地を取得する場合の補償、支援、移住」について厳しい規定が設けられています。
次のハイライトは、2024年土地法が土地価格の枠組みを撤廃し、第159条で土地価格表を規定したことです。これによれば、土地価格表は毎年作成され、最初の土地価格表は2026年1月1日から公布・適用され、翌年1月1日から調整されます。これにより、土地価格表が市場の土地価格に近づくのに役立ちますが、この規制により地方自治体の作業圧力も高まります。
同時に、2024年土地法第158条第5項および第160条では、具体的な土地価格を決定するために、比較法、収益法、剰余金法、地価調整係数法の4つの土地評価方法を規定している。規定されていない他の土地評価方法を規定する必要がある場合、政府は社会経済発展のための土地評価の円滑な運用を確保するために国会常任委員会に提案し、同意を得るものとする。
第5のハイライトは、2024年土地法に「土地基金の開発、管理、活用」に関する第8章が追加されたことです。土地基金の開発、管理、活用の原則が実施されれば、国家土地基金開発機構は、社会経済開発への投資を提供する一次土地市場における最大の土地基金提供者となり、土地使用権オークションや土地利用プロジェクトの入札の実施を通じて、差額地代金の全額が国家予算に徴収され、公共の利益に役立ち、土地を回収された人々や社会の支持と同意が得られることになります。
土地を回復された人々の正当な利益の確保
第六に、2024年土地法第9章では、国が創出した整地については「土地使用権オークションによる土地の割当と賃貸」（第125条）を、整地されていない土地については「土地を利用した投資プロジェクトを実施するために投資家を選定するための入札による土地の割当と賃貸」（第126条）を具体的に規定し、土地基金の開発、管理、活用に関する第8章の規定との一貫性と統一性を確保している。
「土地使用権オークションによる土地の割り当てとリース」は、土地基金の開発、管理、開発に関する第8章の規定との一貫性と統一性を確保します。
特に、第126条は、未開墾の土地に対する「投資家選定入札」を実施するための仕組みを規定し、「落札した投資家は、管轄政府機関の要求に応じて補償、支援、移住を実施するための資金を提供する責任がある」と規定している...
これらの内容は、土地を回収された土地利用者の正当かつ法的権利が適正な市場価格で補償され、現地での再定住を優先する方向で再定住されることを保証し、投資家が誰かに「支援」されて人々から土地を「安く買う」という状況がなくなることを保証するものである。
同時に、敷地整地の補償を完了するための費用と時間を明確に把握し、プロジェクトを実施するための土地を割り当てられた投資家の合法的かつ正当な利益が確保され、「ブローカー」が「地主」の後ろに隠れて投資家に困難をもたらす状況はなくなりました。
さらに、公共の利益のために国家予算に徴収される「差額地代」の全額は、土地を回収された人々と社会によって支持され、合意されることになる。
第7回のハイライトで、協会は、2024年土地法第127条は、第127条第1項b項による商業住宅プロジェクトに対する一部の制限を除き、社会住宅プロジェクトを含むほとんどの社会経済開発プロジェクトについて、「土地使用権の受領に関する合意を通じて社会経済開発プロジェクトを実施するための土地の使用」または「土地使用権の保有」を非常に緩く規定しているとコメントした。
第8に、HoRERは、土地使用者が「土地賃料の支払い方法を選択する権利」を持ち、「毎年の土地賃料を支払う」か「リース期間全体にわたって土地賃料を一括で支払う」かのいずれかであると規定している2024年土地法第30条を歓迎します。 2024年土地法第34条第1項b項では、国から土地を借り受け、毎年地代を徴収している組織が「土地に付随する自らの資産を抵当に入れる」権利を持つことも認められている。
これにより、投資家はより便利に融資を受けるために「信用機関で土地に付随する資産を抵当に入れる」権利を持つため、決議18-NQ/TWの政策に従って、土地利用者が「毎年支払いを行う国営の土地リース」の方法を選択することが「奨励」されることになる。
特に、HOREAの代表者によると、9番目のハイライトは、国会が、実際的な障害を取り除くために、土地評価に関する規定や海上侵食プロジェクトを実施するための土地利用に関する規定など、2024年土地法の一部規定の即時適用を認めたことです。特に、土地評価に関する規定の即時適用を認めることで、政府が「土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号のいくつかの条項を修正および補足する政令」を公布する代わりに、2024年土地法を実施するための「土地価格に関する政令」を策定し公布するための条件が整います。
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