人々の権利を回復する
ハノイでは、土地分割を「禁止」してから1年以上が経ち、ハノイ天然資源環境局は最近、文書番号1685を廃止する文書番号2869を発行しました。これを受けて、同局は、地区、町、関連機関、部署の人民委員会に対し、土地利用者のための土地分割と土地統合に関する行政手続きを規則に従って検討し、解決するよう要請しました。
これに先立ち、ハノイ市天然資源環境局は2022年3月22日に文書第1685号を発行し、郡市人民委員会に対し、農地区画の土地分割に関する行政手続きの受付および処理を一時的に停止するよう要請した。同一区画内に宅地と農地を有する土地区画。非農地は住宅地ではありません。
この文書が発行された後、特に郊外の不動産市場は「停滞」した。それだけでなく、区画を分ける権利が制限されると、人々の権利にも影響が及びます。
ドンナイ省の地区
2023年5月初旬、ラムドン省人民委員会も、省全体の土地の分割と統合に関連して省人民委員会がこれまでに発行したすべての文書の有効性を終了する文書を発行しました。これは、2021年に発行された決定40に従って、人々が再び通常どおりに区画を分割および分離できることを意味しています。
これまで、ラムドン省は省内の土地区画の分割や統合を制限する多くの文書を発行し、建設や不動産事業に対して非常に厳しい規制を設けてきた。これらの文書が発行された直後から、州内の土地の分割や分離に関わる人々の権利が大幅に制限され、人々はこうした不便さについて助けを求めている。ラムドン省の不動産市場もその後「凍結」した。
また、ハナム省では、ハナム省人民委員会のグエン・アイン・チュック常任副委員長も、世帯や個人の土地区画の分割継続を認めるという天然資源環境局の提案に対するハナム省人民委員会の意見を通知する文書に署名した。実施開始日は7月3日です。
厳格な計画管理
最近、新たに発布された政府の政令第35号により、建設省に相談することなく、省人民委員会が土地の分割や区画の売却という形で土地を譲渡できる地域を規制できるようになりました。
これを受けて、政府政令第35号は、都市開発投資管理に関する政令第11号のいくつかの条項を修正および補足し、建設省に相談することなく、土地、住宅、不動産事業に関する法的規制を満たし、承認されたプロジェクトの詳細な計画に従って、土地を分割して人々に自分の家を建てるために土地を販売する形で土地使用権を譲渡できるエリアを省人民委員会が指定できるようにしました。
区画に分割して販売するには、プロジェクトが都市計画レベルに準拠している必要があります。プロジェクト全体または承認された投資段階に従ってインフラ建設への投資を完了する。住宅建設では、承認されたプロジェクトの内容とスケジュールに準拠していることを確認する必要があります。
同時に、区画分けして販売するエリアは、景観建築管理の要求が高い場所、地方レベル以上の道路に面した場所、市街地の主要な景観道路に位置していないこと。中心部とその周辺の建物は、市内の建築上のハイライトとなっています。
省人民委員会は、都市計画、各都市地区の都市開発計画、承認された建築管理規則、計画に関する国家技術基準に基づいて、区画割りや土地の売却という形で土地使用権を移転し、住民が住宅を建設できるようにする地域を指定するものとする。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によれば、ハノイ郊外の分譲地を購入する人のほとんどは、利益を上げるための「サーフィン」目的のみだという。しかし、現在市場は厳しく、流動性は弱いです。したがって、現時点では郊外の土地が再び温暖化し続ける可能性は低い。土地の分割を再び許可することで、投資家はより安心感を抱くようになり、土地分野の流動性が部分的に刺激される可能性があります。
一方、地方では、土地が分割されており、土地代が安く、1/500住宅モデルによる建築も必要ないため、人々の住宅ニーズを満たしている。同時に、都市の美化や都心部から郊外への人々の移住にも貢献しています。
土地を分割することで、人々の手頃な価格の住宅のニーズを満たすことができる
不動産専門家のトラン・カン・クアン氏によると、特に不動産市場が未発達で人々が依然として困難に直面している省では、分割不動産の需要が非常に大きいという。したがって、安価な分譲住宅プロジェクトは、地元住民の大多数の収入に適しています。ただし、管理を怠ったり緩めたりしてはいけません。企業の利益を調和させ、大多数の人々の住宅ニーズを満たし、国家の管理要件を満たすために、細分化された地域は、技術的インフラストラクチャと社会的インフラストラクチャの観点からも承認され、厳密に管理される必要があります。
具体的には、区画割り地域では、インフラや区画の分割を承認する際に、地方自治体はインフラの設計を慎重に評価する必要があります。道路は幅約7メートルで、両側に歩道と排水溝を設けることが義務付けられています。さらに、道路システムは既存の交通ルートと同期して接続される必要があります。電気系統は地下に設置し、清潔な給水システムを備えていなければなりません。また、区画割りした土地には樹木や公共用地を差し引かなければならないことも明記する必要がある。同時に、造成後の土地区画の面積は、都市景観を乱雑にする「スラム」住宅地の形成を回避するのに十分な大きさでなければならないことが明確に規定されています。
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