不動産所有者は「サーフィン」税を検討

不動産取引によって得た利益に対しては、取引の頻度や不動産の購入・転売の時期などに応じて個人所得税が課される場合があります。この時期が早く来るほど、税率は高くなり、逆もまた同様です。

Người có nhiều bất động sản cân nhắc về thuế 'lướt sóng' - Ảnh 1. — 財務省は、不動産の譲渡による個人所得を所有期間に基づいて課税することを提案している - 写真：NGOC HIEN

これは、個人所得税法の代替プロジェクトを構築するという提案に関する財務省の提出書類の中で、非常に新しい内容の 1 つです。

そこで財務省は、投機やバブルを抑制するため、一部の国の例に倣い、保有期間に基づいて不動産譲渡による利益に個人所得税を適用することを検討することを提案した。

利益のみに課税

トゥオイ・チェ氏との会話の中で、トロンティン会計税務コンサルティング会社のグエン・ヴァン・ドゥオック社長は、不動産投機を制限する解決策があるべきだという見解を支持した。しかし、ベトナムの状況では、市場に多くの影響を及ぼさないようにしながら、最も合理的な解決策を選択するために、多くの側面を考慮する必要があります。

ドゥオック氏によると、税務当局は通達111号を適用しており、個人が唯一の住宅を所有していても、183日間その住宅を所有していない場合、その住宅を譲渡する際に税金が免除されないと規定している。不動産譲渡時の投機や脱税を防ぐための解決策の一つでもあります。

しかし、不動産は特別な商品です。したがって、投機を防ぐためには、必ずしも所有期間に基づいて不動産取引に課税するという解決策だけではなく、さまざまな解決策が考えられます。

「不動産譲渡税の本質に立ち返るべきだ。不動産譲渡税は不動産の譲渡者が受け取る所得に対する税金であり、課税対象となるには所得がなければならない」とドゥオック氏は述べた。

ドゥオック氏によると、税務当局は以前、譲渡人が売却価格と購入価格の差額の25％か売却価格の2％のいずれかを選択できると規定していた。しかし、税務当局はその後、売却価格の2％を計算したため、損失も課税対象になるケースが多発した。

これまで、税務当局はより優れた管理ツールを備え、不動産価格も市場価格に近づいてきました。したがって、不動産譲渡税を実際に生じた所得に基づいて計算する方法に戻すよう政策を見直す必要がある。「これまでのように損失も課税対象とすることで不平等を生むのを避けるのが最善の管理方法だ」とドゥオック氏は示唆した。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏も同様の見解を示し、収入を得るということは利益を出して販売することを意味し、税金を支払うことが国民に対する公平性を確保する唯一の方法であると述べた。税金は、売値と買値の差額、または売値から買値を引いた金額に基づいて計算され、銀行利息などの発生した費用が差し引かれます。

不動産投機を制限するために、多くの国では不動産取引から得た利益にのみ課税しています。「利益が出たときだけ税金を支払わなければならないのは明らかです。それが税金計算の原則です。その際、購入後最初の数か月以内に売却すると、売り手が得た利益に対して高い税率が適用されます。3〜5〜7年後に売却すると、税率は低くなります」とディン氏は述べた。

新しいデータを正しく十分に収集する

専門家のグエン・タイ・ソン氏はまた、財務省が提案した計画は、投機や売買、転売を排除し、不動産価格を高騰させ、本当に住宅を必要としている人々が住宅を購入できないようにする解決策の一つであると述べた。しかし、緊急の事情で不動産を売却せざるを得なくなり、投機家と「みなされ」高額な税金を支払わされ、損失を被るケースもある。

「私の意見では、我々は多くの側面について協議し、慎重に議論し、検討する必要がある。投機行為を制限するために税制手段を使って投機行為のコストを増大させる場合、ベトナムの状況に適した税率を検討し、高すぎて非現実的な税率を適用してはならない」とソン氏は述べた。

経済専門家のヴー・ディン・アン博士は、保有期間が短い場合に高い税率を適用することで、理論的には不動産の投機や「サーフィン」を制限するのに役立つ可能性があると述べた。「しかし、このソリューションはどのように実装されるのでしょうか？管理機関はデータを持ち、購入価格と販売価格を正確に監視できるのでしょうか？」 - アン氏は疑問を提起しました。

アン氏によると、不動産市場は単に生活のために購入する市場として考えるべきではなく、この市場には投機がなければならないという。不動産投機は実際には短期投資です。金融投資と同様に、不動産取引は使用のためではなく利益のためです。不動産投機は不動産市場において不可避かつ重要な要素です。

「この市場は投機活動のおかげで活発です。したがって、不動産投機にはその性質と役割に応じて対処する必要があります。不動産投機は悪いことではないので、それを排除する方法を見つけることはできません」とアン氏は述べ、収益に焦点を合わせるだけでなく、この市場が健全に発展するための解決策があるはずだと信じています。

ポリシーは技術インフラと同期する必要がある

Người có nhiều bất động sản cân nhắc về thuế 'lướt sóng' - Ảnh 2. — 専門家は、販売者が正当な経費を差し引いた後に利益を得た場合、個人所得に課税することを提案している - 写真：NGOC HIEN

財務省によると、多くの国では不動産投機を抑制するため、不動産の売買や転売の頻度や時期に応じて、不動産取引で得た利益に税金を課している。この時期が早く来るほど、税率が高くなります。たとえば、シンガポールでは、最初の年に土地を売買した場合、購入額の差額に対して 100% の税金が課せられます。 2年後に購入して売却する場合、税率は50％です。 3年後は25%です...

財務省によると、ベトナムで適用される場合、不動産市場の実際の運用を反映して具体的な税率を検討し、適切に決定する必要がある。同時に、保有期間に基づく不動産譲渡に対する個人所得税政策の適用も、土地と住宅に関する政策の完成プロセス、および土地と不動産の登記のための情報技術インフラの同期と準備と同期させる必要がある。

* ダン・フン・ヴォ教授（元天然資源環境副大臣）：

再び売買の状況を制限する

不動産の譲渡による個人所得を所有期間に基づいて課税するという財務省の提案は、多くの国で成功裏に適用されています。不動産を購入し、短期間保有してすぐに譲渡する人は、より高い商業価値を持ち、より多くの税金を支払わなければなりません。

しかし、ベトナム市場では、買い手と売り手が契約書上で実際よりも低い取引価格を申告することに合意したり、前回の購入と次の販売の差がわずかであったりする状況を克服する必要があります。買い手と売り手に契約書に正しい取引価格を申告させる強力なツールが必要であり、そうすれば上記の税務ツールはベトナムで効果的かつ実行可能となるでしょう。

この政策が適用されれば、再販の場合の商業流動性が減少し、住宅購入の流動性が増加し、不動産市場の安定化に役立ちます。

* トラン・マン・チ氏（ドンタイ不動産会社副社長）：