ベトナムの産業用不動産市場は、大きな成長の可能性を秘めた新たな発展段階に入りつつあります。安定した外国直接投資（FDI）の流入、工業用地に対する高い需要、着実に上昇する賃貸価格、そして世界的な生産シフトの波が、この分野のビジネスの成長を推進する主な原動力となっています。
特に、KBC、BCM、IDC、SIPなど戦略的な立地に大規模な土地ファンドを保有する企業は、中長期的に投資家に魅力的な収益をもたらすことが期待されています。
 |
| 住宅用不動産市場が厳しい状況にある中、産業用不動産市場は投資の明るい兆しになりつつあります。 （出典：VnEconomy） |
多くの課題の中での投資ハイライト
住宅用不動産市場が厳しい状況にある中、産業用不動産市場は投資の明るい兆しになりつつあります。
2024年までに工業団地の入居率の高さが注目すべき指標となり、北部地域では81～83％、南部地域では92％に達すると予想されています。これは工業用スペースに対する強い需要を示すだけでなく、工業団地投資家にとって安定したキャッシュフローを保証するものでもあります。
工業用地の賃貸価格も目覚ましい上昇傾向を維持しており、2020年から2024年半ばまでに北部では35％、南部では67％上昇しました。特に、南部の工業団地では、2024年だけで賃貸価格が平均10～18％上昇しており、不動産市場全体が困難に直面している中でも市場の需要が減少していないことを証明しています。
FDI 流入は引き続き業界の主な原動力となっています。 2024年の最初の9か月間で、登録されたFDI資本の総額は247億8,000万米ドルを超え、2023年の同時期に比べて11.6％増加しました。特に、2024年の最初の7か月間の製造業の登録FDI資本は、工場建設用の工業団地の土地に対する需要が引き続き高いことを反映して、同時期に比べて15.7％増加して126億5,000万米ドルに急増しました。
世界の生産シフトの傾向
中国からベトナムへの生産移転の波は、今後数年間さらに強まると予想されます。米中貿易戦争と新型コロナウイルスのパンデミックを受けて、多くの大企業が製造拠点の多様化戦略を実施しており、有利な地理的条件、豊富な労働力、安定した投資環境により、ベトナムが魅力的な生産地として浮上している。
産業用不動産株は米国大統領選挙の結果を受けて好反応を示した。 2024年11月6日の取引では、KBC、SZC、SIP、VGCなど多くの工業団地株が急騰し、天井まで上昇しました。 LHG、TIPは5%以上増加しました。 IDCは4.5%以上増加しました。
これは、関税やサプライチェーンのリスクを回避するために企業が中国からベトナムに生産を移転し続けるだろうという投資家の期待を反映している。
インフラ開発
政府は、南北高速道路、ロンタイン空港、新工業団地などの主要プロジェクトへの公共投資支出を強化している。 2024年には、総公共投資資本計画の62.3％に相当する約422兆ドンの投資資本が交通インフラプロジェクトのために支出される予定です。この大規模な投資により、インフラ建設や工業団地開発のための強固な基盤が構築されます。
統計によると、今年初めから23のプロジェクトが稼働し、19の主要インフラプロジェクトが開始された。それだけでなく、関係各社は国有の重要な鉄道路線への投資準備を加速させており、地方自治体も投資誘致のため鉄道路線やインフラ接続の計画を次々と発表している。
市場の需要と供給
専門家によると、2025年は産業用不動産が本格的に活況を呈する時期となるだろう。ベトナムは、投資家の需要に応えるため、2024年から2027年にかけて、15,200ヘクタールの工業用地と600万平方メートルの倉庫を追加する予定だ。この大規模な開発は、工業団地インフラ開発の分野で事業を展開する企業にとって好ましい環境を作り出します。
2024年第3四半期には、南部地域で工場や倉庫からの供給が大幅に増加しました。具体的には、建売工場は前四半期比2％増（約9万2,000㎡）、建売倉庫は同3％増（約17万4,400㎡）となった。供給の増加と賃料の上昇は、市場の長期的見通しに対する企業の信頼が強まっていることを示唆している。
銘柄選択基準
工業団地インフラを開発するための株式を選択する場合、投資家は以下の基準を慎重に考慮する必要があります。
アグリバンク証券会社（AGR）の分析・研究部門長である専門家のグエン・アン・コア氏によると、工業団地の株式を評価する上で最も重要な要素は、土地資金と企業の拡張可能性です。賃貸可能な土地の量は、会社の長期的な成長の可能性に大きな影響を与え、将来のキャッシュフローを直接決定します。
入居率や土地賃料は、企業の業績や将来の利益を反映する重要な指標です。入居率が高く、土地の賃貸価格が長年にわたって着実に上昇している工業団地は、多くの場合、最高の立地と優れたインフラの質の表れであり、長期的に持続可能な利益を生み出します。
キャッシュフロー、負債比率、財務管理能力などの財務要素も慎重に評価する必要があります。健全な財務構造、低い負債比率、安定したキャッシュフローを生み出す能力を備えた企業は、不安定な市場環境におけるリスクを最小限に抑えます。
2030年までの業界の展望と予測
2025年から2030年にかけての工業団地不動産業界の見通しは非常に前向きに評価されています。専門家によると、世界的な生産シフトの波が引き続き強く続くため、2025年は産業用不動産が本当に爆発的に増加する時期となるだろう。都心部での土地不足により、土地賃貸需要は徐々に二級都市や省に移りつつあり、企業にとっては新たな地域で土地資金を拡大する機会が生まれている。
米国、中国、EUなどの主要パートナー国からの新世代FDI資本フロー（ハイテク、半導体、グリーンエネルギー）は、2030年までに大幅に増加すると予測されています。これにより、より高い基準の専門工業団地の開発が促進され、工業団地インフラを開発する企業に新しい市場が開かれます。
しかし、長期的には業界もいくつかの課題に直面することになるだろう。インドネシア、タイ、マレーシアなどの地域諸国によるFDI誘致競争はますます激しくなっています。環境と持続可能な開発の要件が高まるにつれ、工業団地では廃棄物処理システムと再生可能エネルギーへの投資を増やすことが求められています。
さらに、自動化とロボット技術の急速な発展により、ベトナムの人件費の優位性が低下する可能性があり、工業団地は競争力を維持するために継続的に品質を向上させる必要があります。
 |
| 上場工業団地インフラ開発会社31社のリストは、「ベトナム工業不動産年鑑 - 2030年までの開発計画」に詳しく掲載される。 （出典：batdongsan.com.vn） |
個人投資家への推奨事項
ベトナムの産業用不動産市場は、多くの明るい見通しとともに新たな発展段階に入りつつあります。安定した外国直接投資（FDI）の流入、工業用地に対する大きな需要、賃貸価格の上昇、そして世界的な生産シフトの傾向は、産業の発展を支える強力な要因です。
個人投資家にとって、今は潜在的工業団地不動産株への投資を検討するのに良い時期です。株式コード KBC、IDC、BCM、SZC、SIP は、中長期的には良好な成長見通しがあると評価されています。しかし、投資家は、工業団地不動産株への投資には長期的なビジョンと忍耐が必要であり、短期的な「サーフィン」戦略には適していないことを覚えておく必要があります。
投資効率を最適化するために、投資家は、土地資金が大きく、立地条件が良く、業績が安定しており、開発戦略が明確な事業に重点を置く必要があります。同時に、投資戦略を迅速に調整できるよう、FDI誘致政策、外国資本の流れ、インフラ整備の進捗状況などのマクロ経済要因を注意深く監視する必要がある。
2030年までのビジョンの下、ベトナムの産業用不動産業界は引き続き力強く成長し、適切な戦略と長期的ビジョンを持つ投資家にとって多くの収益性の高い投資機会を生み出します。
上場工業団地インフラ開発企業31社のリストは、「ベトナム工業不動産年鑑 - 2030年までの開発計画」に詳しく記載される。
出典: https://baoquocte.vn/co-hoi-da-u-tu-va-o-co-phieu-phat-trie-n-ha-ta-ng-khu-cong-nghiep-viet-nam-giai-doan-2025-2030-308107.html
コメント (0)