最近、多くの不動産業界が住宅ローンに関する規制について懸念を表明しています。
具体的には、ホーチミン市不動産協会の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、自身と不動産業界は、通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正・補足）第2条第11項a点の規定について非常に懸念していると述べました。
不動産業界は、変動と困難に満ちた一年を経験したばかりです。
この規制によれば、商業用住宅を含む個人が住宅を購入するための不動産担保ローンについては、銀行は完成して引き渡された住宅、つまり利用可能な住宅を購入する個人に対してのみ融資することが許可されます。
したがって、Circular 22/2023/TT-NHNNでは、銀行が個人に対して、その住宅自体を担保（抵当）として、引き渡し用の未完成の商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）を購入するために融資することを許可していません。したがって、将来商業住宅を購入するために融資を受けたい個人は、他の担保措置を講じるか、他の資産で担保する必要があります。
この内容について、国立銀行は1月31日に回答した。
国立銀行によると、商業銀行（CB）と外国銀行支店の資本安全比率を規制する通達41/2016/TT-NHNN（通達22/2023/TT-NHNNにより改正・補足）は、信用機関の信用供与業務を指導する文書ではない。
通達41/2016/TT-NHNN第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、不動産プロジェクトを実施するために個人または法人に提供されるローンであり、不動産自体によって担保され、不動産プロジェクトは担保取引に関する法律の規定に従ってローンから形成される」と規定しています。
国立銀行は、Circular 22/2023/TT-NHNN がこの内容を修正または補足するものではないことを保証します。住宅を購入し、その将来の住宅を担保（住宅ローン）する必要がある組織および個人は、ローン残高と担保資産の価値の比率で計算される保証比率（LTV）に応じて、30〜120％のリスク係数を適用します。 LTV比率に関する情報がない場合、リスク係数は150%です。
公営住宅を購入するための融資は、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要はありません。
国立銀行によれば、通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項には、「住宅ローンは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンである」と規定されている。 以下の条件を完全に満たしている：債務返済の財源が、ローンから得られる賃貸収入の源ではないこと。住宅購入契約に従って住宅が完成しました。
ホーチミン市第12区の社会住宅地区
銀行および外国銀行支店は、担保取引に関する法律の規定に従って顧客が債務を返済できない場合、抵当権付き住宅を処理する完全な法的権利を有します。
この住宅ローンから形成される住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（価格がローン承認時の市場価格よりも高くないこと）で独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価）されなければなりません。
一方、通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項は次のように規定している。「1.第2条第11項を次のように改正および補足する。」11.住宅ローンとは、個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンであり、以下の条件を満たす個人が住宅を購入するために不動産を担保とするローンを含みます：債務の返済資金源は、ローンから得られる住宅の賃貸資金源ではないこと。住宅売買契約に基づき、住宅の引き渡しが完了しました。
銀行および外国銀行支店は、担保取引法および住宅法の規定に従って、顧客が債務を返済できない場合に抵当権付き住宅を処理する完全な法的権利を有します。
この住宅ローンから形成された住宅は、銀行または外国銀行支店の規則に従って、慎重原則（ローン承認時の市場価格よりも高くない価値）で独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の信用承認部門から独立した部門によって評価）されなければなりません...」。
国立銀行
住宅ローンについては、引き渡し完了条件を含む所定の条件を満たす住宅を購入するための住宅ローン、社会住宅を購入するためのローン、政府の支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンが含まれます。
住宅ローンに適用されるリスク係数は、LTV 比率と所得比率 (DSC) に応じて 20 ～ 100% の範囲で変化します。政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅購入のための社会住宅購入ローンについては、政府の社会住宅奨励政策を実行するために、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要がなく、リスク係数は他の住宅ローンよりも20～50％だけ低くなっています。
国立銀行によれば、住宅購入契約における住宅完成の条件は、住宅ローン（不動産を担保とする他の債権よりもリスク係数が低い）にのみ適用される。
組織または個人が将来の住宅を建設または購入する必要があり、将来の住宅を抵当に入れる場合、それは通達41/2016/TT-NHNNの第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41/2016/TT-NHNNの第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。
「したがって、この規制は組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制（民法、住宅法、不動産事業法、投資法2020、信用機関法2024）に反するものではない」と国立銀行は述べた。
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