海上侵食投資プロジェクトの設立、評価、承認に関する政令の改正および補足の提案
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏によると、海域侵入行為に対する規制は多くの利益をもたらすため、非常に必要であるとのこと。天然資源環境省は、海域侵食プロジェクトにおける現在のボトルネックの解消に貢献するため、この政令を早急に公布する必要がある。
HoREA会長は、政府が4月1日から発効する2024年土地法第190条の実施の詳細を規定するこの政令を発行することを強く期待しています。
HoREAの議長は、首相と天然資源環境省に送られた「海域侵入活動に関する政令案」についてコメントし、政府が4月1日から発効する2024年土地法第190条の実施の詳細を規定するこの政令を発行することを強く期待していると述べた。
HoREA は、海域侵入活動に関する政令案 (政令案) に基本的に同意しており、政令案におけるいくつかの懸念事項についてコメントしています。
具体的には、チャウ氏は3つの理由から政令草案第3条第2項を修正・補足することを提案した。
まず、海域侵食投資プロジェクトについてですが、地方における投資プロジェクトにおける海域侵食項目には、沿岸沖積地域、または沿岸保護林地、または沿岸水産養殖地が含まれる場合があります。これらの土地の利用目的の変更は、土地法および関連法の規定に従わなければなりません。
第二に、海域侵食投資プロジェクト。投資プロジェクトにおける海域侵食項目は、計画に従って土地基金の創設を目的とするだけでなく、「海面に特化した土地基金の創設」も可能であり、ルート沿いの投資プロジェクトを実施します。例えば、大陸から深海域までの埠頭、あるいは沿岸風力発電プロジェクト、洋上風力発電プロジェクト、あるいは石油・ガスパイプラインや電力ケーブル、光ケーブルなどです。
第三に、海域侵食投資プロジェクト、特定の海域、沿岸沖積地域、海岸保護林地、または沿岸養殖場における投資プロジェクト内の海域侵食項目は、計画に従って実施されなければならず、関連法律の規定を遵守しなければなりません。
さらに、HoREAの議長は、海上侵食投資プロジェクトまたは投資プロジェクトの海上侵食項目の設立、評価および承認に関する政令案の第5条を修正および補足することも提案しました。
これは建設法の規定だけでなく、投資法、住宅法、不動産業法、海事法、林業法などの関連法にも準拠しています。
HoREAが挙げた理由は、海面埋め立てプロジェクトは「社会経済発展を目的とした土地基金、特殊な海面を持つ土地基金の創設を目的とした」公共投資プロジェクトであり、「海面埋め立ての完了を受け入れた後、海面埋め立てプロジェクトの範囲内で構成プロジェクトまたは建設項目を実施する投資家を選定するための入札プロセスが実施される」というものである。
海面埋め立てプロジェクトは、「公共投資からの外国資本とその他の資本（民間資本）を使用するプロジェクト」の投資プロジェクトです。PPP法2020および投資法2020の規定によると、「戦略的投資家」または「PPP法2020および入札法2023の規定に従って選定された投資家」が海面埋め立て活動を実施するとともに、海面埋め立てプロジェクトの範囲内で構成プロジェクトまたは建設項目を実施します。
この場合、投資家は「建設法の規定」を遵守するだけでなく、投資法、住宅法、不動産業法、海事法、林業法、農業法、漁業法、環境保護法などの「関連法」も遵守する必要があります。
「海上侵食事業」の土地使用料と土地賃借料はどのように決めればよいのでしょうか？
HoREAは、「海域侵略のための土地の割り当て、土地の賃貸、および海域の割り当て」に関する「政令案」第6条を、政令43/2014/ND-CP第68条第3項および第5項、ならびに政令148/2020/ND-CP第1条第21項を「参照」するのではなく、「コピー」する方向で修正および補足することを提案した。
HoREAの分析によると、法令43/2014/ND-CPおよび148/2020/ND-CPは、2024年土地法および土地法のいくつかの条項の実施を詳述する法令が2025年1月1日に発効する日から失効するか、国会で2024年7月1日に発効することが検討される可能性があります。
州政府職員、公務員、公務員は、以前の関連法令を調べることなく、この法令に基づいて実施するだけで済みます。
2024年土地法第124条では「土地使用権の競売を行わない土地の割り当て、土地のリース、土地を使用したプロジェクト実施のための投資家選定のための入札を行わない場合」と規定されており、2020年PPP法ではPPPプロジェクトに対する入札による投資家選定が規定されているため、「政令案」第6条第2項cに「土地を使用したプロジェクト実施のための投資家選定のための入札を行わない場合」または「戦略的投資家、PPPプロジェクト投資家」への土地の割り当て、土地のリースのケースを追加することが提案されている。
海上侵食プロジェクトの土地使用料と地代金の決定に関しては、協会は、土地使用料と地代金を計算するための特定の土地価格の決定が、法令草案第8条第1項の土地法の規定に従って行われるという規則に同意します。
HoREA は、「特定の土地価格を決定するために剰余金方式を適用する場合、総開発コストの見積もりには管轄の州機関によって承認された土地造成コストを含める必要がある」という規制に同意しています。
さらに、HoREAは首相と天然資源環境省に対し、剰余金方式を適用する際に総開発費用の見積もりに利息費用を追加するという専門家の提案を慎重に検討するよう要請した。
なぜなら、投資家は皆、中長期の信用資本を借り入れる必要があるため、支払利息は実際の費用として非常に大きいからです。場合によっては、投資家は高金利で借り入れをしなければならず、借入コストがプロジェクト総投資額の 20% 以上を占めることになります。
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