法律上の問題と法的規制は不動産市場における最大のボトルネックです。
不動産の専門家によると、不動産市場は多くの法律、政令、通達によって規制されています。しかし、市場に最も強い影響を与える 3 つの法律は、住宅法、不動産業法、土地法です。
2023年に国会は「住宅法（改正）」と「不動産事業法（改正）」を可決し、施行まで1年後の2025年1月1日から施行される。
不動産市場における2つの最大の法的ボトルネックはすでに解決されており、あとは土地法の成立を待つのみとなっている。 （写真ZN）
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏は、新たに可決された2つの法律について、新しい住宅法は一般的に非常に実践に適しており、法的規制の一貫性と統一性を確保しているとコメントした。 HoREAは、新しい住宅法は過去30年間で最高の質を備えているとコメントした。
同様に、新しい不動産業法にも、観光やリゾート不動産に関する規制の合法化など、画期的な規制が数多く盛り込まれています。あるいは、投資家が将来の不動産商品を事業に投入する前に、土地に関する財務上の義務を完了しなければならないという事実に関連する新しい規制。
現在、土地法のみが完成に向けて新たな規定の見直し、改正、補足の過程にあります。
国会は11月29日に改正土地法の採決を行う予定だった。しかし、11月末に開催された第15代国会第6回会議で、国会は今回の第6回会議では法案は可決されず、次回の会議に持ち越されると発表した。
不動産専門家のグエン・タン・トゥアン氏はジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙の記者に対し、「最近可決された住宅法や不動産事業法に比べると、土地法の改正や調整ははるかに困難だ」と語った。
土地法は、さまざまな分野の多くの法律や通達と重複しています。実際、2013年に公布された（旧）土地法には多くの制限と欠点があります。そのため、政府は2019年に、2013年土地法のいくつかの条項を改正および補足する法案を国会に提出しました。
しかし、政府はその後、法案の審議延期を4度にわたって繰り返し要請し、国会は2022年の法律・政令制定プログラムに法案を盛り込むことを決定した。
また、土地法の一部規定は、土地価格の算出方法や国による土地収用に関する規制など、意見を寄せた機関間で統一されていない。
「したがって、土地法のような難しい法律を研究し、改正するためのより多くの時間が必要です。 「ただ承認しただけで、その後さらなる修正を議論するような状況は避けなければならない」とトゥアン氏は述べた。
一方、HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、土地法の最新草案には不適切な規定が2つあると述べた。それは、第 128 条第 1 項の b 点、第 4 項の a 点、および第 6 項であり、「商業住宅プロジェクトを実施するために土地利用目的の変更を許可するには、国によって土地利用目的の変更を許可された人が住宅用地または住宅用地とその他の土地を使用する権利を持っているという条件を満たさなければならない」という提案に関連しています。
そのため、協会は、土地利用計画、都市計画、建設、住宅開発計画に従って、投資家が商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービス事業を実施するために、「住宅用地」または「住宅用地とその他の土地」または「住宅用地以外の土地」を使用する権利を取得する交渉を行えるように、土地法案（改正）第128条第1項b号および第6項を改正および補足する必要があると提案します。
これにより、投資家、特に大手不動産会社や企業が、数十、数百、数千ヘクタールに及ぶ広大な面積を持つ住宅プロジェクトや都市部の開発に投資する能力を持ち、同期した交通インフラ、技術インフラ、社会インフラ、および多くの都市ユーティリティとサービスを備える条件が整います。
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