ハノイ、土地区画整理を厳格化：住宅価格は上昇するか？

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ハノイ人民委員会の2024年9月27日付決定61/2024/QD-UBNDによれば、10月7日からハノイは土地区画の最小居住用地面積に関する新しい規制を適用する。

これにより、区市町村内に所在する宅地は、敷地面積が50平方メートル以上、長さが4メートル以上、交通道路に隣接する幅が4メートル以上の区画に区分されることになります。平野部のコミューンの場合、区画分けの最小面積は 80 平方メートル、中部地域のコミューンの場合は 100 平方メートル、山岳地帯のコミューンの場合は少なくとも 150 平方メートルです。

ベトナム不動産協会会員のグエン・テ・ディエップ氏は、長期的には市場の透明性の向上を目指し、多くの国で同時に適用されるこれは避けられない傾向だとコメントした。区画割りの厳格化は、少人数のグループにのみ影響を与えるのではありません。なぜなら、ハノイだけでなく、タイプ II およびタイプ III の都市でも、土地市場に参加する投資家の数は膨大だからです。このタイプは流動性が高く需要も高いため、一部の投資家は商品を「買いだめ」して高値で転売します。

しかし、専門家は、メリットの他に、この規制によりハノイの不動産供給が減少し、不動産価格が引き続き上昇する可能性があると指摘している。具体的には、新しい規制により、小さくて手頃な価格のアパートの供給が制限され、住宅価格の大幅な下落、さらには上昇につながる可能性があります。

新たな規制の施行後、土地価格が上昇するのではないかと懸念する人が多い。（イラスト：チャウ・アン）。

同じ見解を共有しているプロパティグル・ベトナムの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地区画の分割と販売を厳しく規制することは、不動産購入者の権利を保証するのに役立つだけでなく、不動産市場の透明性の向上にも貢献し、それによって将来の持続可能な開発ステップへの勢いを生み出すだろうと述べた。しかし、トゥアン氏は、新たな規制は供給と販売価格の両面で土地市場に大きな影響を与える可能性があるとも指摘した。

現在、販売用土地の供給の90％以上は、個人が区画を分割し、区画を分離してプロジェクトを立ち上げて販売する商品です。したがって、新たな規制を厳格化すれば、土地の乱開発は減るかもしれないが、市場への供給も「減少」し、販売価格が上昇することになる。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、土地の需要は常に非常に高いが、市場には公式プロジェクトからの供給が不足しているという。したがって、土地の分割と売買を厳しくするこの規制は必要ではあるものの、供給が不足し価格が上昇する可能性があるため、来年は土地市場に大きな変動が多く発生することになるだろう。

ハノイの新しい分譲地規制は、価格の上昇だけでなく、ハノイで家を購入するために購入者にさらに多くのお金を費やすことを強いることになります。たとえば、30m2の住宅を1m2あたり1億5000万VNDで購入する場合、購入者は45億VNDを必要とします。しかし、同じ価格で土地の最小面積が50平方メートルの場合、それを購入するには75億ドンが必要になります。

EZプロパティのCEOであるファム・ドゥック・トアン氏はまた、30〜40平方メートルの土地は手頃な価格であり、使用可能な面積を増やすために複数の階を建てることができるため、多くの人々に人気のある分野であると述べた。最近、多くの投資家が90〜120平方メートルの土地を購入し、それを多くの小さな区画に分割して販売し、大きな利益を得ています。土地区画の最小面積が拡大すると、十分な広さの土地を購入するためにより多くの労力と資本を費やす必要があり、その結果、分割・区画化された後の土地の価格が上昇することになります。

「この規制は短期的には土地取引活動を減少させ、市場における供給を制限し、既存の区画地の価格を押し上げる可能性がある。さらに、特にハノイの不動産価格が最近急激に上昇し高止まりしている状況では、住宅や土地を必要としている人々に大きな圧力をかける可能性もある」とトアン氏は予測した。

チャウ・アン

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