南部のマンション価格は「混乱状態」

古いマンションの価格は下落していると言われている一方、新しい物件は販売を通じて価格が継続的に上昇しており、市場の混乱を引き起こしています。

古いマンションの価格は下落していると言われている一方、新しい物件は販売を通じて価格が継続的に上昇しており、市場の混乱を引き起こしています。

新旧のマンション価格は逆方向に動く

2024年11月初旬、ホーチミン市12区在住のホアン・ヴァン・ゴック氏は、ピシティ・ハイパーク・プロジェクトの面積58㎡の2ベッドルーム・アパートメントを購入し、2023年末に引き渡すことを決定しました。ゴック氏によると、このアパートメントの購入価格は5％のレッドブック手数料を除いて27億ドンです。ゴック氏によれば、彼はこのアパートを前の投資家から、前の住宅所有者が購入した契約と同じ価格で購入したという。

「前所有者は売却しても利益が出ませんでした。当時、市場には多くのプロジェクトが同時に出回っていたため、投資家にとって売却は困難でした。当初の投資価格で売却することでしか買い手が見つからなかったのです。実際、前所有者は銀行から借り入れを行い、数年間にわたって元本と利息を支払わなければならなかったため、大きな損失を被りました」とゴック氏は述べた。

ピシティ・ハイパーク・プロジェクトのブローカー、レ・ティ・ヒエン氏は、現在、このプロジェクトの住宅価格は以前と比べてあまり上昇していないと語った。 2022年引き渡しの庭付きマンション商品のみ、2019年の初回購入時よりも現在価格が上昇しています。

2018年と2019年に引き渡されたヒムラムフーアンプロジェクト（ホーチミン市トゥドゥック市）では、2022年までに住宅価格が68㎡の2ベッドルームアパートメントで27～29億ドンになる予定です。しかし、2023年の初めに、ここのアパートの価格は20億〜26億ドンに下落しました。現在、市場は上昇しているものの、ここのアパートの価格は1戸あたり25〜27億ドンでしか取引されていません。

さらに、ノバランド・グループのフォークアン通りとホンハー通り（ホーチミン市タンビン地区）のアパートプロジェクトは、1平方メートルあたり4,000万～4,200万ドンとなっている。この価格は、この地域の住宅価格が1平方メートルあたり4,500万ドン以上だった2022年よ​​りも低い。

Batdongsan.com.vnのデータによると、ホーチミン市の古いアパートの平均販売価格は、昨年の同時期と比較してそれぞれ4％と11％減少する傾向にあります。市場におけるこのセグメントへの関心度もそれぞれ 3% と 26% 減少しました。

一方、新規オープンしたプロジェクトでは価格が10～20％上昇しました。たとえば、シティのキングクラウンインフィニティプロジェクト。ホーチミン市トゥードゥック区では、2023年の販売価格は1平方メートルあたり1億1,000万～1億3,000万VNDであったが、現在、建物の上層階が建設中で、販売価格は1平方メートルあたり1億2,000万～1億6,000万VNDに上昇している。

建設の最終段階にある国道13号線（トゥドゥック市）のアーバングリーンプロジェクトでは、投資家が現在提示している販売価格は1戸あたり25～28億ドンだが、2023年には1戸あたり23億ドンとなる見込みだ。

DKRS不動産会社のグエン・ヴァン・トゥン社長は、実際のところ、各販売におけるプロジェクトの価格上昇は投資家の計算であり、顧客の関心に応じて各販売で3～10％上昇する必要があると語った。この価格上昇は、最初の購入者が利益を確認し、次の購入者がプロジェクトに投資するのに十分な価格上昇があることを確認するためです。

市場は冷え始めている？

Batdongsan.com.vnチャンネルの副総裁、グエン・クオック・アン氏は、アパート市場は1年近く急成長を続けており、年末は多くの投資家が資産を移転する時期だと語った。しかし、地価の高騰、利益率の低下、そして継続的な新規供給の増加により、年初に比べて買い手の心理は冷え込んでいる。

2024年11月から現在までの取引成立件数は、多くの新規プロジェクトが売りに出されていることや価格が高騰していることなどから、以前の月に比べて減速し始めています。

さらに、クオック・アン氏は、Batdongsan.com.vnの調査によると、現在の住宅購入者の最大86％が波に乗って利益を得ることを目指しており、つまり、アパートを購入してから価格が上がるのを待ったり、家が引き渡されて価格が上がるのを待ってから売却したりしていると述べた。

しかし、多くの仲介フロアや投資家自身は、2024年11月から現在までの取引成立件数が、多くの新規プロジェクトが売りに出されていることや価格が高騰していることなどから、以前の月に比べて鈍化し始めていると述べています。さらに、投資顧客は開始されていないプロジェクトに「行き詰まって」おり、新しいプロジェクトに投資し続けるためのキャッシュフローが十分ではありません。

「もう一つの要因は、不動産投資を専門とする顧客が相当数存在し、銀行の不良債権グループに該当することです。これらの顧客は過去にリゾート不動産プロジェクトの購入に投資し、投資家から銀行への利息支払いを約束されていましたが、その後、投資家は顧客への利息を支払わず、不良債権グループに転落しました。そのため、このグループの顧客は銀行ローンで住宅を購入することができず、市場はこれらの専門投資顧客を多く失っています」と、アジアン・ホールディングス・リアルエステート株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は述べています。

ハウ氏によれば、現在、アパート製品に対する顧客の関心のレベルは必ずしも良好ではないという。特に、年半ばに販売が開始され、現在も販売中のプロジェクトでは、顧客の関心が低下し始めています。代わりに、彼らは新しいプロジェクトにもっと注意を払います。さらに、顧客は現在、住宅購入のための価格の低下や適切な政策の実施を待っているため、市場は非常に低迷しています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html