古いマンションの価格は下落していると言われている一方、新しい物件は販売を通じて価格が継続的に上昇しており、市場の混乱を引き起こしています。
古いマンションの価格は下落していると言われている一方、新しい物件は販売を通じて価格が継続的に上昇しており、市場の混乱を引き起こしています。
新築マンションと中古マンションの価格は逆方向に動く
2024年11月初旬、ホーチミン市12区在住のホアン・ヴァン・ゴック氏は、ピシティ・ハイパーク・プロジェクトの面積58㎡の2ベッドルームマンションを購入し、2023年末に引き渡すことを決定した。ゴック氏によると、このマンションの購入価格は5％のレッドブック手数料を除いて27億ドンである。ゴック氏によれば、彼はこのアパートを前の投資家から、前の住宅所有者が購入した契約書に記載されていたのと同じ価格で購入したという。
「多くのプロジェクトが同時に立ち上げられたため、以前の所有者は売却で利益を上げることができず、投資家が売却するのは困難でした。当初の投資価格で販売することに同意した場合にのみ、買い手が見つかります。実際、前の所有者は銀行から借り入れ、数年ごとに元金と利息を支払わなければならなかったため、大きな損失を被りました」とゴック氏は語った。
ピシティ・ハイパーク・プロジェクトのブローカー、レ・ティ・ヒエン氏は、現在、このプロジェクトの住宅価格は以前と比べてあまり上昇していないと語った。 2022年に引き渡しされた庭付きマンション商品のみ、2019年の初回購入時よりも現在価格が上昇しています。
2018年と2019年に引き渡されたヒムラムフーアンプロジェクト（ホーチミン市トゥドゥック市）では、2022年までに住宅価格は、面積68㎡の2ベッドルームアパートメントで27～29億ドンになる予定です。しかし、2023年初頭には、ここのアパートの価格は20億〜26億ドンに下落しました。現在、市場は上昇しているものの、ここのアパートの価格は1戸あたり25〜27億ドンでしか取引されていません。
さらに、ノバランド・グループのフォークアン通りとホンハー通り（ホーチミン市タンビン地区）のアパートプロジェクトは、1平方メートルあたり4,000万～4,200万ドンとなっている。この価格は、この地域の住宅価格が1平方メートルあたり4,500万ドン以上だった2022年よりも低い。
Batdongsan.com.vnのデータによると、ホーチミン市の古いアパートの平均販売価格は、前年同期と比較してそれぞれ4％と11％下落する傾向にあります。市場におけるこのセグメントへの関心度もそれぞれ 3% と 26% 減少しました。
一方、新規オープンしたプロジェクトでは価格が10～20％上昇しました。たとえば、シティのキングクラウンインフィニティプロジェクト。ホーチミン市トゥードゥック区では、2023年の販売価格は1.1億～1.3億ドン/m2でしたが、現在、建物の上層階が建設されており、販売価格は1.2億～1.6億ドン/m2に上昇しています。
最終工事段階にある国道13号線（トゥドゥック市）のアーバングリーンプロジェクトでは、投資家が現在提示している販売価格は1戸あたり25～28億ドンだが、2023年には1戸あたり23億ドンとなる見込みだ。
DKRS不動産会社のグエン・ヴァン・トゥン社長は、実際のところ、各販売におけるプロジェクトの価格上昇は投資家の計算であり、顧客の関心に応じて各販売で3～10％上昇する必要があると語った。この価格上昇は、最初の購入者が利益を確認し、次の購入者がプロジェクトに投資する価値のある価格上昇があることを確認するためです。
市場は冷え始めている？
Batdongsan.com.vnチャンネルの副総裁、グエン・クオック・アン氏は、マンション市場は1年近く急成長を続けており、年末は多くの投資家が資産を移転する時期だと語った。しかし、地価の高騰、利益率の低下、そして継続的な新規供給の増加により、年初に比べると買い手の心理は冷え込んでいる。
2024年11月から現在までの取引成立件数は、多くの新規プロジェクトが売りに出されていることや価格が高騰していることなどから、前月に比べて減少し始めています。 
さらに、クオック・アン氏は、Batdongsan.com.vnの調査によると、現在の住宅購入者の最大86％が波に乗って利益を得ることを目指しており、つまり、アパートを購入してから価格が上がるのを待ったり、家が引き渡されて価格が上がるのを待ってから売却したりしていると述べた。
しかし、多くの仲介業者や投資家自身は、多くの新規プロジェクトが売りに出されていることや価格が高騰していることなどから、2024年11月から現在までの取引成立件数は以前の月に比べて鈍化し始めていると述べています。さらに、投資顧客は開始されていないプロジェクトに「行き詰まっている」ため、新しいプロジェクトへの投資を継続するにはキャッシュフローが不十分です。
「もう一つは、不動産投資を専門とし、銀行の不良債権グループに属する顧客がかなりいるということだ。これらの顧客は、過去数年にわたりリゾート不動産プロジェクトの購入に投資し、銀行利息の支払いを投資家から約束されていましたが、その後、投資家は顧客に代わって銀行利息を支払わなかったため、顧客は不良債権グループに転落しました。そのため、このグループの顧客は銀行ローンで住宅を購入することができず、市場はこうした専門投資顧客の多くを失ってしまった」とアジアン・ホールディングス不動産株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は述べた。
ハウ氏によれば、現在、マンション商品に対する顧客の関心のレベルは必ずしも良好ではないという。特に、年半ばに販売が開始され、現在も販売中のプロジェクトでは、顧客の関心が低下し始めています。代わりに、彼らは新しいプロジェクトにもっと注意を払います。さらに、顧客は現在、住宅購入のための価格の低下や良い政策を待っているため、市場は非常に低迷しています。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html
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