准教授のドクターによると、中央経済管理研究所元副所長のトラン・キム・チョン氏によると、2024年の不動産市場には3つのシナリオがあるという。 「しかし、どのようなシナリオでも、市場は2年前よりも良くなるだろう」とチョン氏は予測した。
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| 准教授 博士トラン・キム・チョン、中央経済管理研究所元副所長 |
翌年の発展は常に前年の発展の上に成り立ちます。不動産市場にとって、2023 年は多くの人から非常に悪い年だと考えられていますか?
全体的に評価すると、2023年の不動産市場はかなり暗いと言えますが、市場の各セグメントを個別に分析すると、すべてが灰色というわけではありません。
具体的には、かなり暗い市場環境の中で、産業用不動産セクターは非常に好調です。これは、2023 年の外国直接投資誘致の大幅な増加によるものです。
統計総局によると、2023年にベトナムで外国人投資家が新規登録した資本、調整された登録資本、資本拠出額、株式購入額は約366億米ドルに達し、前年比32％以上増加する見込みだ。中価格帯および低価格帯の商業用マンションセグメントも、販売価格と取引の両面で非常に良好です。超高級別荘や一等地の不動産は価値が高く、取引数は少ないものの、価格はほとんど下がっていない。観光・リゾート不動産部門は回復の兆しを見せ始めている。
つまり、あなたの意見では、2023 年の不動産市場の発展は受け入れられるでしょうか?
ベトナムの不動産市場が本格的に形成されたのは、最初の土地法が公布された1993年でした。 30年間不動産市場を監視してきた結果、10年ごとに市場は困難→回復→安定→成長というサイクルを繰り返すことがわかりました。特に、国会が新しい土地法の可決を検討している時期（1993年、2003年、2013年）には困難な時期が訪れることが多い。条件に応じて、各段階は約 2 ～ 3 年続きます。
この市場の困難な時期は2022年第2四半期に始まり、2024年初頭に国会が土地法（改正版）を可決したため、間もなく終了するでしょう。 2023年、市場は「10年周期」の難しい時期にありますが、下落せず、悪化せず、かなり安定しており、これは周期法則のプラス点です。
これまでの土地法改正とは異なり、今回の国会では住宅法と不動産業法の両方を改正したため、不動産市場の回復はより強力になるだろう。しかし、これら3つの法律はすべて2025年初頭に施行されるため、2024年には不動産市場には依然として3つのシナリオが存在することになります。
これら 3 つのシナリオとは具体的にどのようなものですか?
最初のシナリオでは、すべての要因が変わらない限り、市場はゆっくりと上昇傾向を続けるでしょう。
2 番目のシナリオは、ショックが発生したときに市場が力強く成長するというものです。
3つ目のシナリオは、誰も望んでいないが、起こり得るシナリオは、世界経済が困難に陥り、世界貿易が衰退し、外国投資が減り、企業活動が衰退した場合に不動産市場が下落することだ。国内生産と企業活動は回復しなかった。市場への投資キャッシュフロー、特に銀行信用と社債は減少した。しかし、どのようなシナリオであっても、市場は2年前よりも良くなっています。
これら3つのシナリオのうち、私は2番目のシナリオに傾いているが、今年の不動産市場の運営に関する法制度は、国会で新たに可決された土地法、不動産業法、住宅法により変更されていない。 2025年に発効します。
なぜそんなに楽観的な見通しを持っているのですか？
不動産市場が経済回復と発展において特別な重要性を持つことを認識し、政府と首相は2023年の初めから、一連の政策、課題、および困難を取り除くための解決策を同時に実施するための一連の指令と行政文書を発行しました。市場にとって、特に法律上および資本上の困難や問題。
最近、首相は公式文書1376/CD-TTg（2023年12月17日付け）で、不動産市場の安全な発展を促進するための解決策を断固として迅速かつ効果的に実施し続けるよう要請した。健全で持続可能なのは、省庁、支部、地方自治体。各省庁、支部、地方自治体は、この問題を緊急かつ重要な課題の一つとして捉え、その問題がどのレベルの権限に属するかという原則に従って、そのレベルで解決すべきであり、決して回避すべきではないという原則に従って、解決に注力すべきである。 、間違いに対する恐怖、責任に対する恐怖。
建設大臣自らが率いる、不動産プロジェクトの実施における困難や障害の除去を検討し、促し、指導する首相の作業部会は、より断固として強力でなければならない。、より包括的でタイムリーな指導、困難の除去、法的手続きにおける障害は、不動産プロジェクト、特に住宅プロジェクト、都市部、大規模工業団地の実施を加速し、波及効果をもたらします。地方分権化と認可を加速し、不必要な行政手続きを削減する。困難やトラブル、回りくどい処理など、人や企業に遅延をもたらす案件を毅然と処理します。
しかし、市場は需要と供給に基づいて動くので、政治的な決断だけでは不十分なのでしょうか?
不動産市場に直接関係する最高レベルの法律文書が発行されました。政府は政府と首相の決意と相まって指導法令を緊急に完成させており、これにより企業、投資家、国民の信頼が回復し、市場がすぐに回復すると信じる重要な根拠となっている。
不動産市場は2022年第2四半期の初めから景気後退に陥っています。「10年ルール」によれば、市場の景気後退期間は約1.5〜2年で、2024年第2四半期までにちょうど2年。市場は安定し、発展するでしょう。
市場は需要と供給の法則に基づいて運営されます。供給に関しては、政府は2021年から2030年の間に、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートを建設するために120兆ドンを費やすことを決定しましたが、この信用パッケージは現在ほとんど支払われていません。不動産市場の最も重要なセグメントへの商品の供給を増やすために、首相は各省庁に、住宅開発のための120兆ドンの優遇融資プログラムを抜本的かつ効果的に実施するための実行可能な解決策を指示しました。社会では、労働者の住宅、アパートの改修および再建。
需要を刺激するために、首相は銀行業界に対し、BBS企業への信用貸付を促進するための実際的かつ効果的な解決策を持つよう要請した。商業銀行に対する指導、督促、ガイダンスを強化し、企業、不動産プロジェクト、住宅購入者がより便利に信用源にアクセスできるようにし、資金とキャッシュフローの困難を迅速に解決します。
首相は、ビングループ、FPT、マサン、ノバランド、フンティン、サングループ、ゲレクシムコ、タセコ、ベカメックスIDC、ファットダットなどの不動産および製造企業のリーダーと会議を開き、引き続き困難や障害を取り除きました。これは不動産市場における「ディエンホン会議」とみなすことができ、メカニズム、合法性、資金源、市場の需給に関する多くの困難と問題は、会議後できるだけ早く解決されるだろう。この提案
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