不動産業界はM&A取引を通じて自らを救っている

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生き残るために「自分を売る」

2022年第3四半期の不動産市場の困難な時期に、多くの企業が合併・買収（M&A）を通じて買収されたという事実は、多くの専門家によって警告されていました。ベトナム企業はかつて市場を独占し、大規模な土地資金を保有し、独自の市場シェアを維持していました。しかし、困難な時期には、流動性の喪失とキャッシュフローの枯渇により多くの企業が生き残るために「自らを売却」せざるを得なくなりました。

当時、安価で販売されたプロジェクトは、強力な資金力を持つ外国人投資家にとって市場を掌握するチャンスとなったことは特筆に値します。これにより、ベトナムの不動産ビジネス本来の利点が失われました。

主要なM&A取引の一つは、総称してケッペル・コンソーシアムとして知られるケッペル・グループとケッペル・ベトナム・ファンド（KVF）が、トゥドゥック市の隣接する住宅プロジェクト2件の株式の49%を取得する拘束力のある契約を締結した取引である。開発費が10兆ドンを超えるこれら2つのプロジェクトの株式取得は今年中に完了する見込みです。

不動産事業は買収や合併を通じて救済されつつあります（図1）。 — 多くのプロジェクトは、企業が自らを救うことができるように、資本拠出を通じて「販売」されます。

これは、2022年にハノイで3つの土地区画を取得した後、ケッペルとKVFの間で2回目の共同投資であることが知られています。ベトナムのケッペル会長のジョセフ・ロー氏はまた、上記2つのプロジェクトでの資本購入はケッペルのビジネスモデルと一致しており、同社が成長のために第三者の土地資金を活用できるようにすると述べました。ケッペルはまた、企業がリスクを最小限に抑えるために中国に集中せずに投資を多様化する戦略をとっているという背景から、ベトナムへの投資を増やしたいと考えています。

これに先立ち、不動産分野で多様な製品やサービスを所有、運営、開発してきた豊富な経験を持つ多国籍企業、フレイザーズ・プロパティ・グループのエコシステムに属するフレイザーズ・プロパティ・ベトナムも、ベトナムの企業と協力し、総額2億5000万米ドル相当の投資で北部に工業団地を展開すると発表している。この取引では、FPVが定款資本の49%を出資した。

ベトナムの不動産企業は、外資系企業との売買取引や資本拠出に加え、株式の売買を通じて企業同士の投資・買収取引も継続的に行っています。そのおかげで、苦境に立たされた企業は、資金調達が困難な状況でも、未完了のプロジェクトを維持し、完了し続けることができます。

バオベト証券（BSC）のレポートでは、低金利時代が終わったため、2023～2024年に不動産M&A活動が活発化する可能性があると評価されています。不動産業界は、資金動員源が多かれ少なかれ障害に直面している流動性不足の時期を経験しています。

BSCは上記の声明について、市場のネガティブな感情による販売難、実際の需要を満たさない製品、企業と住宅購入者の両方がローンに依存していることが原因だと述べた。第二に、不動産セクターへの信用が依然として厳しく規制されている期間中は、債券や株式など他の資金調達経路は好ましくない。最後に、金利が上昇し、債券の満期時期が2023～2024年に集中しています。多くの課題が立ちはだかる中、不動産事業者は困難を解決するために合併や買収のチャネルを選択する必要があります。

さらに、多くの専門家は、企業がプロジェクトの一部を売却しなければならないのも、財務能力を超えて投資を分散させているためだと考えています。一部の企業は利益のみを追求し、企業の利益と顧客の利益の調和を確保していません。

不動産業界だけでなく

しかし、2022年末から2023年の最初の数か月を見てみると、経済問題は不動産だけでなく、すべての分野に影響を及ぼしています。これは、生産の困難や資金不足により、多くの企業が資産を外国投資家に低価格で売却しなければならない場合に、M&A取引が他の多くの分野でも発生するという事実によって実証されています。

グエン・チー・ズン計画投資大臣は最近、社会経済問題に関する国会常任委員会で説明し、生産・経営状況の厳しさと資本吸収能力の限界により、多くの大企業が資産を実質価値の50%で売却せざるを得ず、買い手は外国企業であるとも指摘した。

民間経済開発調査委員会が約1万社の企業を対象に行った調査によると、多くの企業が特に困難な状況に陥っている。調査に参加した企業の最大82.3%が、2023年の残りの期間に規模を縮小、一時的に事業を停止、または廃止する予定です。

不動産事業は買収や合併を通じて救済されつつあります（図2）。 — 多くの企業は生き残るために、不動産に加えてさまざまな種類の資産を売却しなければなりません。

2023年に事業を継続する企業のうち、71.2%が従業員数を5%以上削減すると予想しており、22.2%は50%以上削減すると予想しています。 80.7%の企業が5%以上の収益減少を見込んでおり、50%以上の収益減少率は29.4%となっている。特に、この状況におけるマクロ経済と産業経済に対する企業の信頼感は特に低く、企業の 81.4% がそれを否定的または非常に否定的に評価しています。

調査によると、企業が直面している困難は、受注状況（59.2%）である。融資へのアクセス（51.1％）行政手続きや法的規制の実施（45.3％）、経済取引を犯罪化するリスクへの懸念（31.1％）。困難にもかかわらず、地方自治体の支援がまだ要件を満たしていないことは注目に値する。企業の最大 84% が、地方自治体の管理とサポートの有効性を無効と評価しています。

外国投資公社によると、今年最初の4か月間で、外国投資家による国内企業の株式買収の出資取引は1,044件、出資総額は31億ドルを超え、昨年の同時期と比べて70％以上増加した。市場から撤退した企業は77,001社で、前年同期比25.1％増加し、平均すると1日600社以上が市場から撤退したことになる。

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