政府の決意
首相は緊急文書第527/TB-VPCP号を発行し、生産と事業に対する信用拡大の困難を取り除き、成長を促進し、マクロ経済を安定させるための解決策に関する会議での首相の結論を発表しました。
特に注目すべきは、この発表の中で首相が建設省に対し、不動産事業者に対しセグメントの再編と商品価格の値下げを指導するよう要請したことだ。本当に必要としている人々、社会住宅、労働者や低所得者向けの住宅のセグメントを再構築するための適切でタイムリーかつ効果的な解決策があります。
市場における多くの動きは、不動産市場の困難を取り除こうとする政府の決意の証拠です。
上記の動きは、不動産市場が安全、健全かつ持続的に回復し発展するための困難を取り除くための政府の思い切った努力を継続的に示している。
これに先立ち、12月7日午前に開催された、生産・企業向け信用拡大の困難を解消し、成長を促進し、マクロ経済を安定させるための解決策に関する会議で、ファム・ミン・チン首相は、銀行と企業は経済エコシステムの中にあると明言した。経済が発展して初めて銀行や企業が発展でき、逆に銀行や企業が発展して初めて国も発展できるのです。一人一人、すべての主体が責任を共有し、「嵐に貢献」することで、国家は困難を乗り越えることができ、一人一人、すべての主体が困難を乗り越え、共通の発展がもたらされるのです。
不動産事業者が資金調達の困難さを訴えている問題を提起する。しかし近年、不動産価格は全体的に上昇しています。困難があっても販売価格は変わらず、依然として「一方的な」要求がある場合、責任の共有はあるのでしょうか?
首相によれば、平時には平常の政策があり、異常時には異常の政策が必要だという。困難な時代においては、「利益を調和させ、リスクを分かち合う」という精神に基づいた政策が適切かつ正しく、発展を促進しなければなりません。
なぜ販売価格が上がっているのでしょうか？
最近、不動産市場は厳しい状況にありますが、不動産価格は依然として高水準で「固定」されています。ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、不動産価格は過去10年間で数十倍に上昇している。 2021年だけでも平均住宅価格は2桁上昇しました。
不動産市場は厳しい状況にあるが、不動産価格は依然として高値で「アンカー」されており、大都市のマンション市場も上昇傾向を維持している（図解写真）。
VARSは、2024年には主要アパートの価格が平均3～8％上昇し続けると予測しています。短期的な供給が解決されていないため。新規供給の不足により市場の競争力が失われ、この段階で販売を開始したアパートプロジェクトを持つ企業は「王様」であり、キャッシュフローの困難に直面していない場合、投資家は利益を最大化するために価格を高く維持し続けるでしょう。同時に、インフラの継続的な改善により、価格水準は引き続き上昇するでしょう。
アパートの価格が高いのは、投資家が価格を高く維持しようとしているからだけではなく、投入資材の価格、人件費、金融アクセスコストの上昇により投資および建設コストが増加したためでもあります。さらに、土地ファンドの創設コストが高すぎるほか、投資、建設、プロジェクト開発の実施時に発生する「名前のない」費用も多く、投資家が価格を下げることが困難になっています。
低金利と過去の記録的なインフレも住宅価格の急騰の一因となっているが、問題の根幹は供給不足にある。
供給はますます不足している
したがって、新たに認可された商業用住宅プロジェクトの数は非常に少なく、特に手頃な価格帯および中価格帯の分野では減少傾向を示しています。具体的には、建設省が発表した住宅・不動産市場情報によると、2022年には全国で新たに認可されたプロジェクトは126件で、2021年と比較してわずか52.7%、2020年と比較して17%にとどまりました。
特に注目すべきは、2021年と2022年に資金調達と住宅取引の対象となる手頃な価格帯の住宅プロジェクト（1平方メートルあたり2,500万ドン未満の価格）が今後予定されていないことだ。資金調達と住宅取引の対象となる中価格帯のアパート（1平方メートルあたり2,500万～5,000万ドン）の割合も、2020年以降、継続的に2桁減少している。
VARSの調査データによると、販売中の手頃な価格帯および中価格帯のアパートの数は2019年以降継続的に減少しています。具体的には、2022年に販売される手頃な価格帯のアパートの総数は、2019年と比較してわずか10%です。
販売中のマンション総供給量に占める手頃な価格帯のマンションの割合も、2019年の30%から2022年には7%へと継続的に減少しています。2019年から2022年にかけて、中価格帯のマンションの割合もそれぞれ54%、46%、34%、27%に減少しました。
セグメントを再構築し、製品コストを削減するにはどうすればよいでしょうか?
VARSによれば、セグメントを再編し、製品コストを削減するためには、国家管理機関から企業、銀行に至るまで、「共同の取り組み」を行い、視点や実施方法を統一し、多くの主体と構成要素を調整する必要がある。
国家管理機関としては、まず第一に、投資と建設の行政手続きやプロセスを短縮するための選択肢を検討する必要がある。土地使用料や敷地整地料の計算において企業を支援するオプションを検討してください。現在、これら 2 つの項目は投資家のコストの多くを占め、不動産価格に直接影響を与えています。
同時に、投資やプロジェクト開発の過程で企業に「困難を生じさせる」あらゆる行為に対して、厳正な措置を講じる必要がある。製品コストに目に見えない形で追加される「グリースコスト」の発生を回避します。
国立銀行は、手頃な価格の住宅に投資し、開発する企業と住宅購入者に特化した優遇金利の融資プログラムを研究し、開発する必要があります。投資家がプロジェクトを高級住宅から手頃な価格の住宅、あるいは社会住宅へと再構築したい場合、投資家を支援するための具体的かつ明確なメカニズムと政策が必要です。
不動産ビジネスにおいては、投資プロジェクトのポートフォリオを積極的に見直すことが必要です。現在のリソースに適合しないプロジェクトの一部またはすべてを販売します。積極的に債務を再編し、キャッシュフローを計画します。法的に安全で、実行可能な融資計画があり、早期に完了でき、清算しやすいプロジェクトに資本を集中させます。
利益予想を引き下げ、損失を出しても販売を受け入れ、前年度の利益を活用して事業を維持します。研究段階にある新規プロジェクトについては、製品を市場に投入する際の吸収力を確保するために、積極的に手頃な価格帯をターゲットにします。
さらに、不動産企業は、経営能力の向上、リスク管理、コスト削減のために、継続的に革新、研究、技術成果の応用を行う必要があります。
N.Giang
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