マレーシア、古いアパートを再開発

マレーシア政府は現在、都市の近代化を図るため古いアパートの再開発を推進しているが、住民は所有権の喪失や住宅価格の高騰を懸念して反対している。

chung cư cũ - Ảnh 1. — マレーシアの都市近代化プロセスにおいて、古いアパート群の運命は依然として大きな疑問符となっている - 写真：マレーメール

古いアパートの改修プロセスには、移転費用、選択的な都市近代化の圧力、所有権をめぐる紛争など、大きな課題が伴うことがよくあります。

住民の100%の合意は必要ない

マレーシアの「クアラルンプール・インフラ計画2040」によると、91棟のアパートを含む139の公共および民間の不動産が再開発の可能性があると特定されていると、ストレーツ・タイムズ紙が3月23日に報じた。

これを実現するために、政府は来年7月に都市再開発法（URA）を議会に提出し、古い市街地やアパートの再開発の法的枠組みを提供する予定だ。

現行法では、マンションの再開発には所有者全員の絶対的な合意が必要であり、これが改修プロジェクトを困難にすることが多い。

URA法案は、連邦および州の執行委員会に、所有者の100％の同意なしに再開発プロジェクトを実施する権限を与え、都市の近代化を促進することを提案しています。

マレー・メール紙によると、この法案が可決されれば、築30年未満のアパートは所有者の80％の同意があれば売却できるようになる。築30年を超える建物の場合、必要な同意率は所有者の3分の2に引き下げられます。放棄された建物や安全でないと判断された建物の場合、売却を進めるには所有者の51％の承認のみが必要です。

マレーシアの住宅地方自治大臣、ンガ・コー・ミン氏は、この法案が時代遅れの規制に取って代わり、都市部の劣化に対処する必要があると強調した。

大臣によれば、2024年7月時点でマレーシアは都市再開発の可能性のある場所を534か所特定しており、そのうち139か所はクアラルンプールにあり、これらの再開発プロジェクトが完成すると生み出される推定総額は約3,553億リンギット（796億米ドル）となる。

チャンスかリスクか？

マレーシアのニュー・ストレーツ・タイムズ紙は、連邦政府と各州が法案の確実な実施のためにインセンティブを与えることを約束したと報じた。

ンガ・コー・ミン大臣は、計画中の不動産の所有者には、インフラと環境の改善による恩恵を受けながら、同等の規模かそれ以上の価値のある新しい不動産を受け取る権利が保証されると断言した。

政府はまた、所有者の権利を守るために彼らと協議すると強調した。新たな不動産評価は現在の市場価値と将来の可能性に基づいて行われ、投機的な利益追求を避けるために利益は管理されます。

なお、75～80％の合意が得られない場合は再開発事業は進められず、住民の意見を慎重に検討した上で最終決定されます。

しかし、このアイデアは依然として多くの方面からの強い反対と専門家からの懸念に直面しています。野党、特にマレーシア・イスラム党（PAS）は、政府が主にマレー系とインド系の低所得者層を市内中心部から追い出そうとしていると非難し、この法案を政治的な争点にしている。

PAS党は、再開発後に住宅価格が急騰し、住民が自分の家を購入する能力がほとんど、あるいは全くなくなると考えている。

一方、不動産を所有したり、再開発対象地域に居住したりする人々も将来への不安に押しつぶされそうだ。

クアラルンプールの古いアパートに長年住んでいるスクデフ・シン・チーマさんは、再開発の過程で新しい法律によって建物から立ち退かざるを得なくなるかもしれないと、自分や近隣住民の多くが憤慨していると語った。また、人々は、改築後は経済的にここに住み続けることができなくなるのではないかと懸念している。

「なぜ政府はこのマンションの再開発をしたいのでしょうか？必要なのは外装の塗り直しと外部配管の修理だけです」と彼はストレーツ・タイムズ紙に語った。「現在、私たちは月額80リンギット（約18米ドル）の管理費を支払っていますが、それでもまだその金額を支払う余裕のない退職者もいます。」

チーマ氏とは異なり、クアラルンプールで2軒のアパートを所有する弁護士サイード・ハレド・アラスラー氏は、再開発計画は社会の発展に遅れを取らないために必要だが、公平性を確保し、貧しい住宅所有者を不利にしない必要があると述べた。

「古い住宅街は非常に荒廃していると思います。住民の安全を確保するためには、構造、電気、排水システムを向上させる再開発が必要です」と彼は述べた。

民主主義経済研究所の公共財政担当上級研究員、ニシャル・ランジナス・ムニアンディ氏によると、老朽化したインフラの再開発は都市開発に大きな影響を与え、全国の主要都市の再生を促し、特に現代の基準を満たすための改修費用が法外に高いことが多い歴史的中心部において、放棄され老朽化した建物を再生する機会を創出する可能性があるという。