アパートメント5室から

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短期的には多くの課題

サヴィルズが最近発表した2023年第4四半期のホーチミン市不動産市場レポートによると、アパート部門は多くの短期的な課題を経験している。

したがって、2023年の主な供給戸数は10,700戸にとどまり、過去10年間で最低の数値となる。 2023年第4四半期だけでも、一次供給は7,600戸で、前四半期比では変化がなかったものの、前年同期比では5％減少しました。新規供給は一次供給の37％を占めます。そのうち、2 つの傑出したプロジェクトである The Privia と次のフェーズである The Glory Heights が、新規供給の 88% を占めました。一方、報告書では同四半期にグレードAの新規供給は記録されなかった。

また、過去10年間のマンション取引量も毎年7％ずつ着実に減少しています。 2023年の供給不足と販売価格の高騰という状況下で、市場ではわずか6,200件の取引しか記録されませんでした。第4四半期だけでも取引状況は3,000戸と改善し、前四半期比52％増、前年同期比120％増となった。

2024年から2026年にかけて、50億から100億ドンの価格帯のマンションが市場を席巻するだろう（写真1） — 2023年に記録された一次供給は過去10年間で最低です。

サヴィルズ・ベトナムの副マネージング・ディレクター、トロイ・グリフィス氏は、「マンション市場における短期的な課題は、依然として新規供給の不足と販売価格の高騰にあります。住宅購入意欲が回復し、代替投資の選択肢が過剰でなくなると、住宅市場は回復するでしょう」と述べています。

吸収率は前四半期比14ポイント、前年同期比23ポイント改善し、40％となった。新規供給は取引量の78%を占め、84%が吸収されました。これらのプロジェクトは、開始前の明確な法的文書、長い支払い条件、銀行融資のサポート、1ユニットあたり20億〜50億ドンの手頃な価格のおかげでよく売れています。新規供給を除くと、市場取引は依然として低調で、販売戸数はわずか670戸、吸収率は14％にとどまった。

2024年から2026年にかけて、50億から100億ドンの価格帯のマンションが市場を席巻するだろう（写真2） — サヴィルズのデータに基づくアパート取引に関するレポート。

サヴィルズのデータの明るい点の1つは、2024年には新規供給が2023年に比べて4倍に増加すると予想されていることです。グレードBは市場シェアの44%、グレードAは37%を占める一方、グレードCはわずか19%のシェアを占めることになります。 2026年までに、116のプロジェクトから40,800ユニットが販売開始される予定です。

手頃な価格のアパートはホーチミン市周辺の省にしか見つかりません。

また、サヴィルズの報告によると、2023年第4四半期の主要販売価格は、多くの高額プロジェクトが一時的に製品ポートフォリオを閉鎖しなければならなかったため、前四半期比36％、前年比45％下落し、2020年の水準である1平方メートルあたり6,900万ドンに戻った。それに伴い、20億VND以下の製品は昨年市場から完全に姿を消しました。 20億〜50億ドンの価格帯の供給が90%近くを占めて市場をリードしています。

2024年から2026年にかけて、20億〜50億VNDの価格帯のアパートの供給が大幅に減少する一方で、50億〜100億VNDの範囲の製品が登場し、市場を支配するでしょう。ホーチミン市の購入者は、より手頃な住宅オプションを見つけるために近隣の省を検討することもできます。 2024年までに、ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省が50億ドン以下のマンション供給の96％を占めると予想されている。

サヴィルズが2023年にグレードAとBのプロジェクト30件を対象に実施した調査によると、賃貸利回りは前年比4.8％で安定していたが、資産価値の伸びは前年比1.9％ポイント減少し、年間2.9％となった。その結果、2023年のマンション投資のトータルリターンは前年比1.7ポイント低下し、年率約7.7％となった。

S22Mサヴィルズ・ホーチミンの副ディレクター兼リサーチ責任者であるジャン・フイン氏は、「ホーチミン市におけるマンション投資収益は、2019年から2023年にかけて若干減少する傾向にあります。当社のデータによると、近年、旧2区、3区、10区といった地域が最も高い投資収益を上げています」と分析しています。