天然資源環境省は何と言っていますか?

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この文書では、天然資源環境省は、比較法を含む 3 つの土地評価方法を規制する方向で土地評価方法を修正および補足することを提案しています。収益方式;地価調整係数方式。したがって、政令第44/2014/ND-CP号と比較すると、政令草案では土地評価方法が2つ削減されています。

天然資源環境省によると、3つの土地評価方法（比較、収益、地価調整係数）の規制により、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになった。

図1の天然資源と環境の土地価格を決定する3つの方法を提案する — 天然資源環境省によれば、3つの土地評価方法を規制することで、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになったという。（写真：DM）

具体的には、控除法は、土地に付随する資産がある土地区画に比較法を適用する際の、比較対象の土地区画の土地に付随する資産の価値を分離するために適用されるステップであるため、比較法に控除法が統合されています。

同時に、天然資源環境省は法令草案第44号で、土地の評価に剰余金法を使用しないことを提案した。

政府に提出された草案によると、天然資源環境省は、土地の評価に剰余金法が使用されない理由について、剰余金法は、不動産の総想定開発収益から総想定開発費用を差し引いて計算することにより土地を評価する方法であると述べた。

したがって、不動産の総想定開発収益の計算は、譲渡価格、賃貸価格、販売時期、販売率、譲渡価格の傾向と変動性、将来の賃貸価格、稼働率などの想定要素に基づく必要があり、銀行の貸出金利に応じて評価時点までのキャッシュフローを割り引く必要があります。

不動産の総想定開発コストの計算は、管轄政府機関が発行する基準と単価に基づくほか、建設期間、毎年の建設率、予備費、利息費用、リスク要因を考慮した投資家の利益、広告費や販売費などにも左右されます。

前述の総開発収益と総開発費用の想定要因の計算は非常に複雑であり、評価結果は不確実で不正確であり、大きな誤差があります（同じ土地区画の場合、想定要因の指標を 1 つ変更するだけで評価結果が変わります）。簡単に悪用され、土地鑑定人や地域の特定の土地価格を決定する人々にリスクをもたらします。

これが、近年、特定の土地価格の決定、評価、決定が困難になり、遅れる主な原因となっています。

一方、不動産ビジネスでは、不動産を造成するプロセスの前に、必ず土地が最初に存在し、価格が決定されます。不動産の将来の価値を予測することを前提として土地価格を決定することは適切ではなく、土地価格は投資家の不動産事業の方法に依存し、土地の真の市場価値を反映しなくなります。

さらに、剰余金法は、投資家が収益を想定して発生するコストを見積もることで得られる利益を計算し、それによって投資するかどうかを決定するためによく使用されます。

天然資源環境省は、決議第18-NQ/TW号の精神に従い、土地価格の決定方法は市場原理に準拠したものでなければならないと考えています。したがって、法令草案第44号が、土地の評価、土地使用者の財政的義務の計算、および国が土地を収用する際の補償の計算に剰余金法を適用しないという事実は、党の政策と一致している。

剰余金方式を適用しないことの制限を克服するために、政令草案第44号では比較方式の内容を修正し、補足しました。

ここでは、技術インフラへの投資コストを控除するための控除手法の組み合わせに基づいて、技術インフラに投資されていない土地区画と土地面積の評価に関するガイダンスが提供されます。同時に、土地評価結果の正確性を確保するため、土地価格を決定する際に年次調整係数方式を適用して比較検証しなければならないという規定を補充する必要がある。

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