取引の減少
サヴィルズ・ベトナムの最新の不動産市場レポートによると、ホーチミン市のヴィラ/タウンハウス製品ラインは、取引量と吸収率が連続して低下し、2019年以来最も弱いパフォーマンスとなっている。
具体的には、2023年の一次供給は前年比40％減の993戸となり、過去5年間で最低となり、主に高価格帯の在庫からの供給となった。
同様に、販売量と吸収率は過去5年間で最低の29％に低下し、販売台数はわずか286台で前年比73％減少しました。手頃な価格の供給が限られているため、高価格のユニットが引き続き市場を独占しており、300億ベトナムドンを超える価値のユニットが総売上の67％を占めています。
サヴィルズS22Mのリサーチ部門長兼副部長のジャン・フイン氏は、ングオイ・ドゥア・ティン氏との会話の中で、客観的な理由は、資金調達プロセスが不動産債券発行の検査によって影響を受けているという事実から来ていると語った。
さらに、世界経済の動向が国内経済に及ぼす影響は、企業や人々の収入やキャッシュフローを阻害し、多くの困難を引き起こしています。
別荘やタウンハウスの取引活動は減少傾向にあります。 （写真：SV）。
ジャン・フイン氏によると、別荘やタウンハウスの不動産分野に直接影響を与えるもう一つの理由は、ホーチミン市都心部の土地不足で、これが住宅価格の高騰を招き、購入しにくくなっていることだ。
供給が限られており、投資家が徐々に高級住宅セグメントに移行しているため、対象となる購入者が狭まり、吸収率が大幅に低下しています。
ホーチミン市にはタウンハウスやヴィラのプロジェクトはほとんどありません。
「実際、この活動の減少は低層住宅セグメントの循環的な発展を反映しており、都心部におけるこれらの製品の供給は徐々に減少しています。供給不足により、これらの製品はハイエンド層と富裕層の購入者に焦点が当てられることになります。さらに重要なのは、2030年までの都市開発方針によると、ホーチミン市は土地資金を最適化し、市内の旺盛な住宅需要を満たすために、高層住宅セグメントの開発に重点を置くということです」と、ザン氏はコメントしました。
サヴィルズ・ベトナム調査部は、2024年には新規供給で1,400戸が市場に参入すると予想されており、そのうち200億～300億ドンの商品が約65％を占めると述べた。ホーチミン市のパフォーマンスの低迷と価格高騰の継続は、吸収率にとって大きな課題となっている。
供給はドンナイ省とビンズオン省に集中しています。
サヴィルズ・ベトナムによれば、顧客の需要は現在、近隣の省や都市に移りつつあるという。例えば、ビンズオン省には3,400戸以上の新しいアパートが建設される予定で、そのうち90%以上は100億ドン未満の価格となる。ドンナイ省には2,900戸の新築マンションが建設され、その41％が50億～100億、29％が100億～200億の価格帯となる。
ソンロン不動産投資・建設・開発株式会社取締役のレ・ディン・ラン氏は次のようにコメントしている。「現在、ドンナイ省やビンズオン省などの衛星省は、インフラの同期、土地資金の規模、価格の手頃さなどから、低層住宅の開発に有利です。そのため、多くの投資家がこれらの省を投資先として選ぶでしょう。ヴィラやタウンハウスの分野も注目されるようになるでしょう。」
ホーチミン市の不動産ヴィラやタウンハウスは現在供給が限られており、徐々に衛星省へと流出している。
ジャン・フイン氏によると、開発の観点から見ると、最近のような困難な市場環境の中で、投資家は投資決定を行う際により慎重になっているという。
そのため、ジャン氏は、特に衛星都市部でタウンハウスプロジェクトを開発する場合、プロジェクト投資家は実際の住宅需要が高いエリアの開発場所にもっと注意を払い、開発の品質、系統立った計画、合理的な販売価格、明確な建設の進捗状況、透明な合法性に投資する必要があると提言しています。
「こうした変化を見据え、近年、大手投資家は郊外市場で土地ファンドを取得し、大規模プロジェクトを実施しています。これにより、インフラ整備の同期化や、異なる地域間での商品の多様化が促進されています。さらに、近隣省の販売価格はホーチミン市よりも競争力が高く、ビンズオン省とドンナイ省の平均一次販売価格は、それぞれホーチミン市の販売価格の16%と22%に相当します」と、ジャン・フイン氏は説明しました。
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