Dat Xanh Services Economic - Financial - Real Estate Research Institute (DXS FERI) は、2023 年の第 2 四半期および最初の 6 か月間の市場調査レポートを発表しました。このレポートでは、不動産市場の状況が引き続き停滞していることを示しています。
2023年の最初の6か月間、ベトナムの不動産市場は、世界および国内の経済、政治、金融情勢の悪影響から、不動産法が依然として厳格化され、法的障害を取り除く具体的な措置がないという事実まで、大きな課題に直面しました。市場の信頼感はまだ十分に回復しておらず、すべての市場参加者にとって困難を引き起こしています。
新たな不動産供給はほとんど存在しない。
不動産供給面では、ハノイとホーチミン市の新規供給は前年比でホーチミン市で89％減少し、ハノイでは91％減少した。それに伴い、新規に販売されるプロジェクトの数も大幅に減少しました。既存の供給は主に何年も前に実施されたプロジェクトから来ており、主要分野における一次供給全体の約 90% を占めています。
ハノイとその周辺地域では、開始できるプロジェクトは多くありません。ハノイの市場はアパートが主流で、そのほとんどは小規模なプロジェクトと、既存の住宅を引き渡したプロジェクトです。2023年の最初の6か月間、市場全体では取引が全体的に低調でした。
ホーチミン市では、主な市場は主にホーチミン市東部のマンションで、前年同期比で70％減少しています。ホーチミン市、ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省では、アパートの供給は限られており、主に古いプロジェクトの次のフェーズからの供給となっています。
市場に不動産供給。
ハノイとホーチミン市の2大市場を比較すると、マンションの新規供給は大幅な減少を記録した。ハノイでは、市場開拓のための小規模プロジェクトを中心に、前年比91％減の約500製品のみが生産された。ホーチミン市は約1,800件で、前年比89％減少した。
両エリアともマンションの平均一次販売価格の上昇を記録し、ハノイでは4,200万～5,500万/m2となり、前年比3～5%の増加となった。ホーチミン市では6000万～8000万/m2で、年間2～3%増加しています。ハノイのマンション商品の吸収率は約15％に達し、外国人顧客の関心が高まっている。
ホーチミン市のマンション商品の吸収率は約20％ですが、Elysian、The Avatar、9x An Suongなどの新しいプロジェクトの吸収率は50％～60％です。
セントラル市場では、供給が主に既存のプロジェクトから行われ、新しいプロジェクトがないため、肯定的なシグナルもあまりありません。
西部地域では現在、商業用アパートの供給が限られていますが、2023年末からはこの地域でも商業用アパートの供給が増えると予想されています。
不動産市場全体の吸収率。
市場全体を考慮すると、一般的な吸収率は約 10 ～ 15% であり、その中で北部の吸収率は 15 ～ 20% で最も高くなっています。中部および西部地域の吸収率はわずか 5% 程度と非常に低いです。ホーチミン市および近隣の省では、吸収率は10〜20％程度で変動します。
「2022年後半から2023年前半にかけて続く困難は、新規供給の不足と吸収率の非常に低い指標に明確に反映されている。具体的には、今年の最初の6か月を過ぎて、総供給量は依然として50～60％減少し、平均販売価格は20～30％下落し、市場全体の吸収率は10％～15％に達した」とDXS FERIはコメントした。
不動産業の解散件数が急増している。
不動産業グループは、今年上半期に解散した企業の割合が前年同期比30.4％増と最も高いグループに属したが、新規設立企業数は全国で最も少なかった（前年同期比61.4％）。
DXS FERIによると、2023年の最初の6か月間の不動産市場は引き続き大きな課題に直面しており、法的問題が長年市場のボトルネックとなっていると考えられており、解決するための具体的な対策はまだありません。
売上の低迷により、投資家と取引フロアはともに非常に困難な状況に陥っている。 2023年6月末までに、不動産市場における仲介業者の数は2023年末と比較して60％～70％減少しました。
DXS FERIが不動産仲介フロアで働く個々のブローカーを対象に行った調査によると、ブローカーの71％が引き続きこの職業に就き、回答者の19％が生活を安定させるために別の仕事を探しながら不動産ブローカーとして働くと回答し、10％のブローカーが他の業界に転職する予定であることが分かりました。
不動産業の解散が増加し、仲介業者の数は減少しています。
調査対象となった退職した不動産業者480人のうち、2023年に不動産業界に戻るつもりがないと答えたのはわずか52％で、市場が回復したら戻ると答えたのは36％だった。
FERIは、多数のブローカーが市場から撤退する時は、投資家が売り手を見つけるために「トリックを使う」必要がある時でもあると述べた。投資家がこれを行う方法は、仲介手数料の引き上げ、ホットボーナスの引き上げ、ボーナス条件の拡大、マーケティングおよび顧客ケア費用の引き上げ、仲介サービス料金の週払いまたは取引調整後 48 時間以内に即時支払いなど、ブローカーを引き付けるための特別なポリシーを導入することです。
今年最後の6か月のシナリオ
DXS - FERI は、今年最後の 6 か月間の市場についてコメントし、理想的なシナリオ (供給が増加し、金利が 10 ～ 12% 以下に急激に低下し、販売価格がわずかに上昇し、吸収率が 40 ～ 50% から大幅に上昇) を含む 3 つのシナリオを引き続き提示しています。
予想されるシナリオ（供給はわずかに増加し、金利は 11 ～ 13% 程度にわずかに低下し、販売価格は安定しているが、吸収率は 20 ～ 30% 増加する）と困難なシナリオ（供給は引き続き 20 ～ 30% 減少し、金利は引き続き 14% を超える高水準を維持し、販売価格は 10 ～ 20% 減少する）。
しかし、ダット・ザンの研究機関も、この理想的なシナリオは近い将来には実現不可能であるとして、当初から除外していた。市場は、困難なシナリオから期待されるシナリオへの段階的な移行を期待しているだけであり、2024年上半期にはより明確な結果が見られると予想されます。
「政府の政策が効果を発揮し始める2023年後半から2024年初頭にかけて、市場の信頼が徐々に回復することを示す指標は数多くあり、それが市場の次の段階の原動力にもなるだろう」とDXS-FERIの専門家は述べた。
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