今後 2 年間で住宅購入者の心理はどのように変化するでしょうか?
Batdongsan.com.vn の副社長である Nguyen Quoc Anh 氏は、ビッグデータと開発サイクルを通じた市場調査に基づき、今後 2 年間でベトナムの不動産市場は反転、探索、統合、繁栄、安定という段階を経る可能性があると予測しています。各段階で、購入者は不動産を選択する際に異なる要素を優先します。
具体的には、現在から2024年末まで市場はまだ模索中ですが、購入者は実際の住宅ニーズへの対応、明確な法的地位、優れた財政支援政策、安定した賃貸収益、コストの最適化などの特定の要素を優先します。この段階では、アパートが大きな注目を集めており、あらゆるタイプの中で最も高い流動性を記録しています。
2025年第1四半期に始まると予想される統合期間に入ると、買い手と投資家は財務的および法的要因にさらに自信を持つようになりますが、実際のニーズに応え、良好なキャッシュフローをもたらす製品を優先することになります。この時、金銭面の条件が有利になれば、民家やタウンハウスといった高価格帯の物件も徐々に取引量が向上するでしょう。
不動産市場の各段階における購入者の心理（写真：Batdongsan.com.vn）
2025年第2四半期から第4四半期までは、好景気の時期になると予測されており、人々は投資ニーズと価格上昇率にもっと注意を払い、市場が低迷していた時期のように販売価格と法的要素をあまり重視しなくなります。土地や別荘が徐々に優位性を取り戻し、流動性が高まる時期です。 2026年初頭からベトナムの不動産市場は安定サイクルに入り、買い手は価格上昇率が高く、数量は少ないが注目度が高いタイプの投資機会を優先すると予想されます。
Batdongsan.com.vn は、今後 2 年間の購入者と投資家の動向を予測するだけでなく、2024 年後半の不動産消費者心理調査を通じて短期的な嗜好も分析しています。それに応じて、市場感情指数は横ばいとなっています。買い手は、市場からの肯定的なシグナル、2023年に比べて低い金利、そして人々の心理状態を改善するための新しい法的政策の発効を待っています。
Batdongsan.com.vnの専門家によると、土地法、住宅法、不動産事業法を2024年8月1日から施行するという政府の提案は前向きなシグナルであり、法律を明確にし、市場の回復プロセスを加速させるのに役立つとのことだ。施行される法律により、より一貫性があり現実的な土地評価が促進され、購入者の権利を確保するためにプロジェクト開発における投資家に対する要件が厳しくなり、海外在住ベトナム人の不動産所有が容易になり、より多くの外国投資が誘致され、仲介業者コミュニティの専門性と透明性が向上します。
住宅購入者の「頭金」行動を促す重要な要因
さらに、不動産の需要は常に存在しており、今後の主な購入者は若い家族、特に新婚夫婦です。この部門の調査によると、子どものいない既婚者の73％が今後1年以内に住宅を購入する予定だという。独身者は不動産を選ぶ際に仕事場を優先するが、既婚者は学校、ショッピングセンター、店舗などのアメニティに最も関心がある。プライマリープロジェクトの初値は高いものの、プライマリー供給が少ないため、セカンダリー製品を購入する傾向が高まっています。
2024年下半期の消費者心理に関する調査でも、購入者は主要ニュースサイトや投資家の公式サイトで情報を探すことを優先していることがわかった。投資家を検討する際には、財務的な可能性に最も注意を払い、プロジェクトを選択する際には合法性が最重要要素となります。取引を支援する不動産ブローカーを探す際、購入者は専門知識、経験、態度を最も重視し、次に仲介手数料を重視します。
不動産は依然として投資チャネルの中で利回りでトップ
Batdongsan.com.vn の 2024 年の最初の 6 か月間の不動産市場データによると、ほとんどの投資チャネルが 2023 年と比較してプラスの兆候を記録しています。その中で、不動産は依然として最も高い投資収益率を誇るチャネルです。 2024年6月現在、不動産の平均販売価格は2023年初頭と比較して24％上昇しました。一方、株価変動を反映するVNIndexは19％上昇、SJC金価格は17％上昇、米ドル為替レートは8％上昇しました。
価格上昇をリードする地域の一つであるハノイでは、2023年初頭と比較して民間住宅価格が32％上昇し、アパートでは31％、土地、別荘、タウンハウスでは10～19％上昇しました。一方、ホーチミン市の不動産価格は、過去1年半でほぼ横ばいとなっている。6％の微増となったマンションを除き、残りの不動産価格は横ばいとなっている。
市場に出回っている物件の種類に関しては、土地と民家は2024年上半期に関心と取引の面で一定の回復が見られます。具体的には、民家への関心は2021年第1四半期と比較して87％回復し、土地は60％回復しました。しかし、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善にすぎません。
不動産は依然として最も効果的な投資チャネルです。
フンイエン省など北部のいくつかの省だけでも、土地への関心が194％増加し、民家は70％増加した。ハノイでは、土地への関心も75%増加し、民家への関心も48%増加した。特に、ハノイ郊外では、計画的な要素やオークション活動により、関心の高さと価格が急上昇しました。具体的には、2024年上半期には、ドンアン、ジャーラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイの土地需要が48％から104％増加し、これらの郊外地区の土地価格は2023年下半期と比較して4％から24％上昇しました。
さらに、アパートは不動産市場、特にハノイ市場で最も活気のあるタイプです。この部門の調査によると、ハノイのマンション購入需要は2024年3月にピークを迎え、2023年末に比べて約60％増加している。現在、マンションへの関心は「冷え込んでいる」ものの、価格は下がっていない。 2024年5月のハノイのマンション販売価格はホーチミン市と同等の5,000万VND/m2に達する。同時に、アパートは依然として市場で最も流動性の高いタイプであり、Batdongsan.com.vn の調査に参加したブローカーの 48% が、アパートは急成長期にあると述べています。
Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、現在のところマンションに「バブル」の兆候は見られない、なぜならこの状況を作り出している要因は、実際の需要よりも投資需要の方が大きい、過剰に膨らんだ需要だからだとコメントした。価格は経済や他のタイプに比べて上昇します。緩和的な金融政策は市場における資本逃避を促進した。
アパートは、特にハノイでは最も活気のあるタイプの市場です。
Batdongsan.com.vnのデータによると、世界の都市と比較すると、アパート価格とベトナムのGDPの差はまだそれほど大きくない。バンコク（タイ）で50平方メートルのアパートを購入するには、収入の47年以上かかると推定されています。マニラ（フィリピン）ではこの数字は56年以上、クアラルンプール（マレーシア）では約17年です。ハノイやホーチミン市では、同様の広さのアパートを購入するには、収入の約14～15年分を費やす必要があります。
「2つの大都市の人口増加率は、アパートに対する実際の需要が依然として非常に高いことを示しています。 2021年から2030年までの期間におけるハノイの総住宅需要予測は床面積8,900万平方メートル、ホーチミン市は床面積1億750万平方メートルとなっている。こうした高い需要にもかかわらず、ハノイとホーチミン市の現在のアパート価格は、世界の他の都市に比べてそれほど高くありません。一方、預金金利が上方修正されたばかりなので、住宅購入金利が再び低水準に戻ることは予想されない。したがって、マンションには「バブル」現象は起きていない。実際、供給が限られており、初値が高いことが最近の急成長の原因となっている」とディン・ミン・トゥアン氏は説明した。
トラン・ティ・ミー・ナット
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出典: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
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