不動産は投資収益率で引き続きトップ

今後 2 年間で住宅購入者の心理はどのように変化するでしょうか?

Batdongsan.com.vn の副社長である Nguyen Quoc Anh 氏は、ビッグデータと開発サイクルを通じた市場調査に基づき、今後 2 年間でベトナムの不動産市場は反転、探索、統合、繁栄、安定という段階を経る可能性があると予測しています。各段階で、購入者は不動産を選択する際にさまざまな要素を優先します。

具体的には、現在から2024年末まで市場はまだ模索中ですが、購入者は実際の住宅ニーズへの対応、明確な法的地位、優れた財政支援政策、安定した賃貸収益、コストの最適化などの特定の要素を優先します。この段階では、アパートが大きな注目を集めており、すべてのタイプの中で最も高い流動性を記録しています。

2025年第1四半期に始まると予想される統合期間に入ると、買い手と投資家は財務および法的要因にさらに自信を持つようになりますが、実際のニーズに応え、良好なキャッシュフローをもたらす製品を依然として優先することになります。この時期、金銭面の条件がさらに有利になれば、民家やタウンハウスといった高価格帯の物件の取引量は徐々に改善していくだろう。

不動産市場の各段階における購入者の心理（写真：Batdongsan.com.vn）

2025年第2四半期から第4四半期にかけては繁栄期になると予測されています。人々は投資ニーズと価格上昇率にもっと注意を払うようになり、市場が低迷していた時期のように販売価格や法的要素をあまり重視しなくなります。土地や別荘が徐々に優位性を取り戻し、流動性が高まる時期となるでしょう。 2026年初頭からベトナムの不動産市場は安定サイクルに入り、買い手は価格上昇率が高く、数量は少ないが注目度の高いタイプの投資機会を優先すると予想されます。

Batdongsan.com.vnは、今後2年間の購入者と投資家の動向を予測することに加えて、2024年後半の不動産消費者心理調査を通じて彼らの短期的な嗜好も分析しています。したがって、市場感情指数は横ばいです。買い手は、市場からの肯定的なシグナル、2023年に比べて低い金利、人々の心理をより良くするための新しい法的政策の発効を待っています。

Batdongsan.com.vnの専門家によると、土地法、住宅法、不動産事業法を2024年8月1日から施行するという政府の提案は前向きなシグナルであり、法律を明確にし、市場の回復プロセスを加速させるのに役立つとのことだ。有効な法律により、より一貫性があり現実的な土地評価が促進され、購入者の権利を確保するためにプロジェクト開発における投資家に対する要件が厳しくなり、海外在住のベトナム人の不動産所有が容易になり、より多くの外国投資が誘致され、仲介業者コミュニティの専門性と透明性が向上します。

住宅購入者の「頭金」行動を促す重要な要因

さらに、不動産の需要は常に存在し、今後の主な購入者は若い家族、特に新婚夫婦です。この部署の調査によれば、子どものいない既婚者の73％が来年中に住宅を購入する予定だという。独身者は不動産を選ぶ際に仕事スペースを優先しますが、既婚者は学校、ショッピングセンター、店舗などのアメニティを最も重視します。一次供給が少ない一方で一次プロジェクトの初値が高いため、二次製品を購入する傾向が高まっています。

2024年下半期の消費者心理に関する調査でも、購入者は主要ニュースサイトや投資家の公式サイトで情報を探すことを優先していることが分かりました。投資家を検討する際には、財務的な可能性に最も注意を払い、プロジェクトを選択する際には合法性が最重要要素となります。取引を支援する不動産ブローカーを探す際、購入者は専門知識、経験、態度を最も重視し、次に仲介手数料を重視します。

不動産は依然として投資チャネルの中で利回りでトップ

Batdongsan.com.vn の 2024 年の最初の 6 か月間の不動産市場データによると、ほとんどの投資チャネルが 2023 年と比較してプラスの兆候を記録しています。その中で、不動産は依然として最も高い投資利回りを誇るチャネルです。 2024年6月時点で、不動産の平均販売価格は2023年初頭と比較して24％上昇しました。一方、株価変動を反映するVNIndexは19％上昇、SJC金価格は17％上昇、米ドル為替レートは8％上昇しました。

価格上昇をリードする地域の1つであるハノイでは、2023年初頭と比較して民間住宅価格が32％上昇し、アパートは31％上昇、土地、ヴィラ、タウンハウスも10～19％上昇しました。一方、ホーチミン市の不動産価格は過去1年半にわたってほぼ横ばいとなっている。 6%の微増となったマンションを除き、残りの不動産価格は横ばいとなっている。

市場に出ている物件の種類に関しては、土地と民家は2024年上半期に関心と取引の面で一定の回復が見られます。具体的には、民家への関心は2021年第1四半期と比較して87％回復し、土地は60％回復しました。ただし、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善に過ぎません。

不動産は依然として最も効果的な投資チャネルです。

フンイエン省など北部のいくつかの省だけでも、土地への関心が194％増加し、民家は70％増加した。ハノイでは、土地への関心も75%増加し、民家への関心も48%増加した。特に、ハノイ郊外地域では、計画的な要素やオークション活動により、関心と価格が急上昇しました。具体的には、2024年上半期には、ドンアン、ジアラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイの土地需要が48%から104%増加し、これらの郊外地区の土地価格は2023年下半期と比較して4%から24%上昇しました。

さらに、不動産市場、特にハノイ市場では、アパートが最も活気のあるタイプです。同部門の調査によると、ハノイのマンション購入需要は2024年3月にピークを迎え、2023年末と比較して約60％増加した。現在、マンションへの関心は「冷え込んでいる」ものの、価格は下落していない。 2024年5月のハノイのマンション販売価格はホーチミン市と同等の5,000万VND/m2に達する。同時に、アパートは依然として市場で最も流動性の高いタイプであり、Batdongsan.com.vn の調査に参加したブローカーの 48% が、アパートは急成長期にあると述べています。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、現状ではマンションに「バブル」の兆候は見られない、この状況を生み出している要因は過剰に膨らんだ需要と、実際の需要を上回る投資需要にあるとコメントした。価格は経済や他のタイプに比べて上昇します。緩和的な金融政策は市場における資本逃避を促進した。

特にハノイでは、アパート市場が最も活気のある市場です。

Batdongsan.com.vnのデータによれば、世界の都市と比較すると、アパート価格とベトナムのGDPの差はまだそれほど大きくない。バンコク（タイ）で50平方メートルのアパートを購入するには、収入の47年以上かかると推定されています。マニラ（フィリピン）では56年以上、クアラルンプール（マレーシア）では約17年です。ハノイやホーチミン市では、同じような広さのアパートを買うには、収入の約14～15年分を費やす必要があります。

「二大都市の人口増加率は、マンションの実質需要が依然として非常に高いことを示しています。2021年から2030年までの住宅需要予測は、ハノイで8,900万平方メートル、ホーチミン市で1億750万平方メートルです。このような高い需要にもかかわらず、ハノイとホーチミン市の現在のマンション価格は、世界の他の都市と比較してそれほど高くありません。一方、住宅購入金利は、預金金利が引き上げられる方向に調整されたばかりであるため、低くはならないと予想されます。したがって、マンションに『バブル』現象は発生していません。むしろ、供給の少なさと高い初値こそが、最近の力強い成長を引き起こしているのです」とディン・ミン・トゥアン氏は説明した。

トラン・ティ・ミー・ナット

出典: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html