ハノイの土地価格が「落ち着き始め」

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ハノイの土地セグメントは、価格が20〜40％上昇することはなくなり、徐々に安定し、わずか3〜5％の上昇にとどまります。

投資家の感情の変化

土地を見るために郊外まで30～40キロも出かける覚悟のDuc Tungさん（倉庫従業員）も、今では不動産熱を追うことを諦めてしまった。成果のない長い旅は彼を肉体的にも精神的にも疲れさせた。

「今年初めに土地の売買に成功し、少し利益が出ました。不動産取引が『儲かる』と聞いて、住宅用地を探し続けましたが、まだ購入できていません。理由は、市場が非常に混沌としていて、同じ地域でも価格が異なり、非常に混乱しているからです」と董氏は語った。

トゥン氏は、現実を挙げ、2週間前、ブローカーがホップティエン村（ハノイ市ミードゥック区）の135平方メートルの土地を15億ドンで紹介してくれたと語った。しかし、調べてみると、その土地の所有者が約2億ドン安い価格で売っていたことが判明した。

「仲介業者が手数料を受け取るのは一般的ですが、15%以上の値上げは認められません。土地の所有者でさえ、仲介業者がこれほど大きな差額で売却するとは予想していませんでした」と董氏は述べた。

多くの新聞が土地市場の熱狂に疑問を呈し、買い手の熱意が冷めた。彼らは、波のピーク時に市場に飛び込んで、法外な価格で購入してしまうことを恐れている。

投資家のグエン・トゥアン・クアン氏によれば、最近の土地熱のおかげで多くの「サメ」が商品をうまく売ることができたという。市場は現在安定期にあり、次の価格上昇を待っています。さらに、今年の最初の3か月と比べると、投資家は土地に対してそれほど熱心ではなくなりました。

「多くの新聞が土地市場の熱狂に疑問を呈したことで、買い手の熱意は冷めてしまった。彼らはピーク時に市場に飛び込み、高値で不動産を購入してしまうことを懸念している。そのため、投資意欲は一時的に保留されている」とクアン氏は分析した。

バトンサンのウェブサイトの統計によると、2024年4月、売り出し中の土地区画数は前月と同じだったが、一般の関心度（検索に反映）は5％減少した。プロジェクト用地セグメントに限って言えば、関心のレベルは19%減少しました。

上記の数字は、土地熱が冷めてきたことを示しているだけでなく、プロジェクト用地セグメントの劣勢も示しています。このことは、建設省の2024年第1四半期報告書でより明確に示されています。土地取引総量は2023年第1四半期より約20％増加しましたが、プロジェクトの土地在庫は依然として30％以上増加しました。

市場は価格調整の段階に入りつつある。

ハノイの不動産取引センター所長ゴ・スアン・チュック氏は、ダウ・トゥ新聞の記者に対し、現在の市場状況は今年初めと比べて変化しているとコメントした。

「土地セグメントはここ半月ほど鈍化しています。土地価格は下落はしていませんが、環状4号線周辺の地域でもそれほど上昇していません」とチャック氏は述べた。

土地価格が「冷え込んでいる」理由について、チャック氏は主に3つの理由があると述べた。

まず、投資家は、特に2か月以内にこの法律が正式に適用されるため、2024年土地法の実際的な影響についてさらに詳しく観察したいと考えています。

第二に、金価格が継続的に最高値を更新しているという事実は、一般の人々の間にFOMO（取り残されることへの恐怖）という考え方を生み出しています。多くの人々は、不動産に投資する代わりに、金の「トレンドに乗る」ことに目を向けています。

3つ目は、販売側からの不当な価格押し付けです。郊外の一部地域では、以前は6,000万～7,000万VND/m2であった土地価格が、1億VND/m2を超えるところも出てきました。上記の数字は多くの投資家を落胆させます。

ベトナム不動産協会（VARS）の市場調査・投資促進・コンサルティング部門の副部長、ファム・ティ・ミエン氏によると、投資家の不動産「コレクション」において、土地は依然として優先分野であるという。ただし、この製品ラインは現在、販売価格の調整中です。

「ドンアン、ジャーラム、環状4号線周辺といった開発中のホットスポットの土地市場は、依然として投資家の注目を集めています。現在、地価は徐々に安定しており、3～5%の微上昇にとどまっています。これは、多くの地域で地価が20～40%急騰した2024年第1四半期とは対照的です」とミエン氏は語りました。

しかし、VARS の専門家は、土地は将来投資する価値のある分野であると考えています。特に、20億〜30億ドンの価格の住宅用地商品は依然として良好な流動性を保っています。

プロジェクト用地セグメントが依然として暗い理由についてさらに話し、ミエン氏は、プロジェクト用地は周囲のインフラが不完全な場合が多いと述べた。このため、投資家にとっては、投資しようとしている土地の可能性を視覚化することが難しくなります。

さらに、プロジェクト土地の成功または失敗も投資家に大きく依存します。回復期にある市場を背景に、多くの企業はまだ弱く、プロジェクトを完了できる能力は依然として大きな疑問符が付いています。そのため、購入者は状況をより積極的に評価するために住宅用地を探す傾向があります。