投資誘致のメリット
統計総局のデータによると、2023年5月20日現在、新たに認可された外国直接投資（FDI）プロジェクトは962件、登録資本金は52億6,000万米ドルに達し、プロジェクト数では前年同期比66.4％、登録資本金では27.8％増加した。工業団地（IP）不動産とFDIの関係は非常に密接であり、ベトナムに流入する資本の量は、このタイプの開発の可能性が依然として非常に大きいことを示しています。
さらに、リスク分散のために生産工場を中国から移転する傾向にあるため、ベトナムの多くの工業団地は依然として多くの外国企業の注目を集めています。ベトナムは政治的に安定しており、重要な立地条件を備えているため、世界中の多くの大企業にとって魅力的な進出先となっています。
計画投資省外国投資庁の報告書によると、2023年の最初の5か月間で、ベトナムの登録外国投資資本の総額は52億6,000万米ドルを超え、2022年の同時期に比べて27.8％増加しました。ベトナムに投資している国と地域は82カ国あります。シンガポールは総投資額25億3千万米ドル以上でトップで、ベトナムの総投資額の23.3%以上を占めています。これに日本、中国、台湾、香港（中国）、韓国などが続き、投資誘致に多くの利点がある省や都市に重点を置いています。
ベトナムは、その固有の利点のおかげで、今でも多くの大企業を惹きつけています。
ベトナムの強みは、地域の多くの国と比べて魅力的な賃貸価格にある。いくつかの報道によると、ベトナムの工業団地の賃貸価格は現在、インドネシア、マレーシア、タイよりも30～36％安く、フィリピンと同程度だという。為替レートに関しては、米ドル/ベトナムドンの変動は他の国に比べてそれほど大きくないため、投資家が投資を決定する際に損失を最小限に抑えるのに役立ちます。
このタイプは政府も関心を持っており、輸送インフラの開発に展開され、物流における未解決の問題を解決し、工業団地の不動産業界を直接サポートしています。ベトナムの物流コストは商品価値の約 16.8% を占めますが、世界のこのコスト レベルはわずか約 10.6% です。
交通インフラの整備が進む中、ホーチミン市の環状3号線、ハノイの環状4号線、特に南北高速道路などのプロジェクトが推進されており、これらはベトナムの工業団地不動産の競争力を高め、長期的な発展を目指す上での要因となるでしょう。
交通インフラの整備が推進され、工業団地不動産の開発を大きくサポートします。
ベトナムへの投資の見通しについて、コリアーズ・ベトナムの不動産サービス＆観光 - ホテルアドバイザリー担当ディレクターであり、シンガポール・ベトナム商工会議所の理事でもあるモーガン・ウラガナサン氏は、ベトナムは企業の輸送コストを大幅に節約できる可能性を秘めており、物流ハブとなる戦略的な立場にあると語った。ベトナムの労働生産性は、この地域の他の国々と比べて比較的競争力があります。さらに、ベトナムは比較的安定した政治体制、良好な国内消費、そして経済の開放性も備えています。
この専門家によると、ベトナムの土地賃貸価格は他の新興市場に比べてかなり競争力があり、それが産業用不動産にとって大きなプラスとなっている。しかし、世界的な最低税率や地政学的経済的分断といった最近の動向は、ベトナムを含む新興市場へのFDI流入に確実に影響を及ぼすだろう。
今後も課題は数多く残ります。
工業団地不動産は、他の種類の不動産と同様に、大きな可能性と利点があるものの、法的手続きの問題により供給問題に直面しています。
南部市場では、年初からの供給急増の後、2022年の最後の6か月間、工業団地不動産の新規供給はありませんでした。この市場は、2023年に新しいプロジェクトの実施に困難に直面するでしょう。北部では、後発開発のため、北部市場の工業団地の土地基金はまだ豊富で、価格も手頃です。
供給不足の原因は、VNDirectの最近の報告書で指摘されており、工業団地開発計画が地方自治体によって決定され、分散しているためである。特に、最近多くの地方自治体で上級指導者が交代したことも、プロジェクトの承認プロセスの遅延につながっています。これにより、サイトのクリアランスの遅延や計画の重複に影響が出ます。最近、状況を改善するためのプロジェクトがさらに承認されているものの、供給不足は少なくとも2023年末まで続くだろう。
さらに、工業団地不動産業界にとって新たな課題も浮上しています。それが「グローバル最低税」です。これは、経済協力開発機構（OECD）が開始し、140か国以上が合意した税源浸食と利益移転（BEPS）プログラムの2つの主要な柱のうちの1つです。
このタイプには、人件費、供給、あるいは「グローバル最低税」という新たな問題など、将来的にもまだ多くの課題が残っています。
したがって、世界最低税率は 15% となり、直近 4 年間のうち 2 年間の総収益が 7 億 5,000 万ユーロ (または 8 億米ドル) 以上の多国籍企業に適用されます。 OECDは、第2柱の実施により、多国籍企業からの世界全体の税収が2,200億ドル増加すると推定している。
世界的な最低税政策は、2024 年 1 月 1 日から適用する必要があります。専門家によると、世界最低法人税率15％への対応が遅い場合、投資先戦略の混乱傾向、多国籍企業の運営方法、FDI誘致戦略などについて多くの懸念が生じるだろう。
現在、ベトナムは投資分野、産業、規模、場所に応じて10％、15％、17％の税金を適用することで、外国投資家を誘致するための財務レバレッジツールとして税制優遇措置を活用しています。特別な場合には、優遇税率が5%、7%、9%になることもあります。しかし、世界最低税率政策が適用されると、これらのインセンティブは効力を失い、今後数年間のベトナムのFDI誘致の見通しに部分的に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、ベトナムの安い人件費という利点は大幅に減少しました。 2013年から2014年にかけて、ベトナムの労働者の平均給与は月額162米ドルで、インドの75%でした。インドネシアと比較して69％、タイと比較して44％です。一方、2022年にはベトナムの労働者の平均給与は月額277ドルに増加し、インドの84%に相当します。インドネシアと比較すると74%、タイと比較すると72%です。ベトナムの2023年の予想給与増加率は5.9％で東南アジアをリードし、インド（8.7％）に次ぐものの、ベトナムの労働者の生産性は企業の期待通りには伸びていない。
現在、インドでは61/63の省と市に約563の工業団地が計画されている。 397の工業団地が設立されました。 292の工業団地が操業を開始しており、自然土地面積は合計約87.1千ヘクタール、工業用地面積は約58.7千ヘクタールです。また、工業用地面積が約23,800ヘクタールの工業団地が106か所建設中です。
2023年第1四半期末までに、全国のレベル1工業団地の入居率は引き続き上昇し、80％を超え、そのうち南部地域の平均は85％（全国トップ）に達した。
北部と南部の主要市場では、工業団地の入居率は2022年も90％を超える見込みです。ハノイ、ホーチミン市、ドンナイ、バクニン、バクザン、ビンズオンの一部の工業団地はほぼ満室です。ビンズオン省の稼働率は最も高く、95%を超えています。
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